教えて！住まいの先生
Q 住宅ローン（変動金利）の繰上げ返済と、住宅ローン減税について質問です。
今年（平成20年）の3月に約4000万円の新築マンションに入居しました。
ローン実行も3月末です。
その際、某都銀で変動の住宅ローンを組み、2000万のローンと1500万の
ローンの2本立てとしました。（←途中でどちらかを固定に変更したい場合、
可能なように2本立て）
どちらも変動金利・35年・当初借入利率1.475（1.4優遇）です。
できれば、金利の安いうちにどんどん繰り上げ返済をしていきたいのですが、
その方法として、
A：2000万のローンの方から先に返済する
B：1500万のローンの方から先に返済する
C：どちらも均等に返済していく
のどれが最も良いでしょうか？
また、月々の返済に10万円ずつ上乗せして繰上げ返済する場合、
A：毎月10万円ずつ返済する
B：夏と冬のボーナス時に70万（60万＋ボーナスより10万）返済する
C：毎年1回140万返済する
のどれが良いでしょうか？
（この銀行は繰上げ返済の手数料はかからないとのこと）
また、本当に知識がなくお恥ずかしいのですが、昨今ニュースになって
いる住宅ローン減税がさっぱりわかりません。
主人の収入（今年は800万ぐらいになりそうです…）に課税される所得
税から、いくらかが返金される（？）と考えて宜しいのでしょうか？
住宅ローン控除を受けるに当たり、今後役所や税務署に出向いてする
べき作業はどのようなものですか？
（どのような書類や手続きが必要か）
こうした案内は、しかるべき時期になったら市町村or税務署orマンション
のデベ等から何か通知が来るものなのでしょうか？
初歩的な質問ばかりで恐縮ですが、どうぞ宜しくお願い致します。
ローン実行も3月末です。
その際、某都銀で変動の住宅ローンを組み、2000万のローンと1500万の
ローンの2本立てとしました。（←途中でどちらかを固定に変更したい場合、
可能なように2本立て）
どちらも変動金利・35年・当初借入利率1.475（1.4優遇）です。
できれば、金利の安いうちにどんどん繰り上げ返済をしていきたいのですが、
その方法として、
A：2000万のローンの方から先に返済する
B：1500万のローンの方から先に返済する
C：どちらも均等に返済していく
のどれが最も良いでしょうか？
また、月々の返済に10万円ずつ上乗せして繰上げ返済する場合、
A：毎月10万円ずつ返済する
B：夏と冬のボーナス時に70万（60万＋ボーナスより10万）返済する
C：毎年1回140万返済する
のどれが良いでしょうか？
（この銀行は繰上げ返済の手数料はかからないとのこと）
また、本当に知識がなくお恥ずかしいのですが、昨今ニュースになって
いる住宅ローン減税がさっぱりわかりません。
主人の収入（今年は800万ぐらいになりそうです…）に課税される所得
税から、いくらかが返金される（？）と考えて宜しいのでしょうか？
住宅ローン控除を受けるに当たり、今後役所や税務署に出向いてする
べき作業はどのようなものですか？
（どのような書類や手続きが必要か）
こうした案内は、しかるべき時期になったら市町村or税務署orマンション
のデベ等から何か通知が来るものなのでしょうか？
初歩的な質問ばかりで恐縮ですが、どうぞ宜しくお願い致します。
質問日時：
2008/11/4 13:54:12
解決済み
解決日時：
2008/11/15 04:07:21
回答数： 2 ｜ 閲覧数： 3917 ｜ お礼： 100枚
共感した： 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2008/11/15 04:07:21
A：2000万のローンの方から先に返済する
B：1500万のローンの方から先に返済する
C：どちらも均等に返済していく
のどれが良いかという事ですが、
どっちも変動金利という事ですよね？
どっちも変動金利にして二本立てにするメリットがあまり見当たらないというか…。どちらかを変動金利・どちらかを固定10年とかにしてるなら話は分かりますけど。。。どっちも変動金利なら「Cどっちも均等に返済していく」でいいんじゃないでしょうか。
A：毎月10万円ずつ返済する
B：夏と冬のボーナス時に70万（60万＋ボーナスより10万）返済する
C：毎年1回140万返済する
についてですが、これもご自分の都合によりけりで、どれが良い悪いの判断は出来かねますねぇ。。。手元資金が2・300万あって何かあった時に困らない体制が出来てるなら、ローンの鉄則として【元本は一刻も早く返済すべし】です。Aで返済スピードを意識してジャンジャン返していきましょう。でも手元に全然お金が無いのに無理して収入をすぐに返済に充てるのは危険ですので、ある程度は手元にお金があったほうがいいですよ。
住宅ローン減税についてですが、あなたの持ってる意識でおおむね合ってます。今年の3月からお住まいなら住宅ローンの控除は最大160万円の減税対象になるんじゃないでしょうか。どれくらいの所得税を納めてるのかによりますが。所得税だけで年間20万円以上支払ってるのでしたら今年はMAXで20万円戻ってくるでしょう。手続き面については役所に直接聞いた方がいいですよ。詳しく丁寧に教えてくれます。
※最大160万円の内訳 ⇒ 1年目～6年目まで最大20万ずつ ・ 7年目～10年目まで最大10万ずつ
B：1500万のローンの方から先に返済する
C：どちらも均等に返済していく
のどれが良いかという事ですが、
どっちも変動金利という事ですよね？
どっちも変動金利にして二本立てにするメリットがあまり見当たらないというか…。どちらかを変動金利・どちらかを固定10年とかにしてるなら話は分かりますけど。。。どっちも変動金利なら「Cどっちも均等に返済していく」でいいんじゃないでしょうか。
A：毎月10万円ずつ返済する
B：夏と冬のボーナス時に70万（60万＋ボーナスより10万）返済する
C：毎年1回140万返済する
についてですが、これもご自分の都合によりけりで、どれが良い悪いの判断は出来かねますねぇ。。。手元資金が2・300万あって何かあった時に困らない体制が出来てるなら、ローンの鉄則として【元本は一刻も早く返済すべし】です。Aで返済スピードを意識してジャンジャン返していきましょう。でも手元に全然お金が無いのに無理して収入をすぐに返済に充てるのは危険ですので、ある程度は手元にお金があったほうがいいですよ。
住宅ローン減税についてですが、あなたの持ってる意識でおおむね合ってます。今年の3月からお住まいなら住宅ローンの控除は最大160万円の減税対象になるんじゃないでしょうか。どれくらいの所得税を納めてるのかによりますが。所得税だけで年間20万円以上支払ってるのでしたら今年はMAXで20万円戻ってくるでしょう。手続き面については役所に直接聞いた方がいいですよ。詳しく丁寧に教えてくれます。
※最大160万円の内訳 ⇒ 1年目～6年目まで最大20万ずつ ・ 7年目～10年目まで最大10万ずつ
回答
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A
回答日時：
2008/11/4 20:05:17
A：2000万のローンの方から先に返済する
B：1500万のローンの方から先に返済する
C：どちらも均等に返済していく
利息の支払い額としては，どれを選んでも同じです．
後々，一部を固定に変更したい場合のことを
考えて，返す比率を変えると良いと思います．
例えば，ローンの金額が２：１になるようにしておけば，
１．全額変動
２．1/3を固定に
３．2/3を固定に
４．全額固定に
といった選択肢がとれます．
ちょうど半分くらいを固定に切り替えられるよう準備
したいのであれば，半々になるように返済していくのが
良いかと思います．
A：毎月10万円ずつ返済する
B：夏と冬のボーナス時に70万（60万＋ボーナスより10万）返済する
C：毎年1回140万返済する
手数料無料なら，という条件付きですが，
早い段階で返済した方がいいので，AかBですね．
A': 毎月10万円ずつ返済する．ボーナス時は+10万で計20万返済する
があれば，A' がもっとも良いです．
（Aだと，B,Cよりトータルで返す額が年20万小さいため）
自分のローンのシミュレーションをするために，シミュレータを
作ったのですが，公開していますので，よければご利用ください．
http://loan.mikage.to/loan.cgi
A,B,C など，それぞれ設定をすれば，どれがどのくらい支払い額を
抑えられるのかわかります．
その金額と，手数料を比べて，一番安いものを選ばれると
良いかと思います．手数料が無料なら，A' がベストですね．
なお，繰上返済を早くするのは良いですが，何かあったときのリスクに
備えて貯蓄しておくことも重要かと思いますので，そのバランスには
注意する必要があるかと思います．
また，変動金利とのことですので，将来金利が上昇したことに
備えるのであれば，返済額軽減型での繰上返済が良いかと思います．
よく期間短縮型の方がお得，という話もありますが，繰上返済
手数料が無料であれば，返済額軽減型の方がメリットがあります．
詳しくは以下に書きましたのでどうぞ．
http://loan.mikage.to/loan_tips.html#prepayment_type
繰上手数料が有料の場合は，その費用を考えながら，
どちらにするかを選ぶ必要があります．
>また、本当に知識がなくお恥ずかしいのですが、昨今ニュースになって
いる住宅ローン減税がさっぱりわかりません。
こちらは役所に聞いた方が早いかと思います．
Webではこのあたりが参考になるのではないでしょうか．
http://myhome.nifty.com/loan/kakutei/index.jsp
B：1500万のローンの方から先に返済する
C：どちらも均等に返済していく
利息の支払い額としては，どれを選んでも同じです．
後々，一部を固定に変更したい場合のことを
考えて，返す比率を変えると良いと思います．
例えば，ローンの金額が２：１になるようにしておけば，
１．全額変動
２．1/3を固定に
３．2/3を固定に
４．全額固定に
といった選択肢がとれます．
ちょうど半分くらいを固定に切り替えられるよう準備
したいのであれば，半々になるように返済していくのが
良いかと思います．
A：毎月10万円ずつ返済する
B：夏と冬のボーナス時に70万（60万＋ボーナスより10万）返済する
C：毎年1回140万返済する
手数料無料なら，という条件付きですが，
早い段階で返済した方がいいので，AかBですね．
A': 毎月10万円ずつ返済する．ボーナス時は+10万で計20万返済する
があれば，A' がもっとも良いです．
（Aだと，B,Cよりトータルで返す額が年20万小さいため）
自分のローンのシミュレーションをするために，シミュレータを
作ったのですが，公開していますので，よければご利用ください．
http://loan.mikage.to/loan.cgi
A,B,C など，それぞれ設定をすれば，どれがどのくらい支払い額を
抑えられるのかわかります．
その金額と，手数料を比べて，一番安いものを選ばれると
良いかと思います．手数料が無料なら，A' がベストですね．
なお，繰上返済を早くするのは良いですが，何かあったときのリスクに
備えて貯蓄しておくことも重要かと思いますので，そのバランスには
注意する必要があるかと思います．
また，変動金利とのことですので，将来金利が上昇したことに
備えるのであれば，返済額軽減型での繰上返済が良いかと思います．
よく期間短縮型の方がお得，という話もありますが，繰上返済
手数料が無料であれば，返済額軽減型の方がメリットがあります．
詳しくは以下に書きましたのでどうぞ．
http://loan.mikage.to/loan_tips.html#prepayment_type
繰上手数料が有料の場合は，その費用を考えながら，
どちらにするかを選ぶ必要があります．
>また、本当に知識がなくお恥ずかしいのですが、昨今ニュースになって
いる住宅ローン減税がさっぱりわかりません。
こちらは役所に聞いた方が早いかと思います．
Webではこのあたりが参考になるのではないでしょうか．
http://myhome.nifty.com/loan/kakutei/index.jsp
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