教えて！住まいの先生
Q 土地が旧借地権の一戸建てが格安で売られています。この戸建てはかなり古いので購入したら解体して、新築の一戸建てを建てたいのですが可能ですか？
旧借地権の土地の建物は、建て替え等は可能ですか？また、旧借地権のまま引き継ぐことは可能ですか？
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2019/6/15 14:50:32
東京の新築建売業者です。
借地権に関して、下記の売買をやってます！
○借地権付中古建物を購入して建物解体し、借地権付新築戸建販売を
○底地も併せて購入して建物解体し、所有権での新築戸建販売を
従って、
旧借地権を引き継いで新築戸建は可能です。
但し、
下記の①〜⑦までの承諾料(併用加算あり)を地主様に支払わないと『借地権譲渡』を承諾してくれません。
①名義書換承諾料
（譲渡含む 相続の場合は無し）
○公示価格×土地面積×3%
②更新承諾料
【売買の場合】
（残存期間が20年以内なら放棄、一律20年に）
○公示価格×土地面積×10%
③建替承諾料
（借地条件変更承諾料と併用加算あり、建物請負契約書提示）
○公示価格×土地面積×3%
④抵当権設定承諾料
（住宅ローンを利用する場合の地主承諾）
○公示価格×土地面積×1%
⑤借地条件変更承諾料
（通常、契約書上禁止にする、建物請負契約書提示）
○公示価格×土地面積×借地権割合×10%
⑥増改築承諾料
（通常、契約書上禁止にする、建物請負契約書提示）
○公示価格×土地面積×借地権割合×(増築面積/既存延床面積)×10%
⑦リフォーム(改修)時
○無償(但し、事前に工事関係資料を提出の上、地主の承諾を得る事)
【注】
弊社は販売業者ですので『買受人(弊社)が譲渡する場合、地主は2年間に限り譲渡承諾料を徴収しないものとする』を明記してます。
借地権に関して、下記の売買をやってます！
○借地権付中古建物を購入して建物解体し、借地権付新築戸建販売を
○底地も併せて購入して建物解体し、所有権での新築戸建販売を
従って、
旧借地権を引き継いで新築戸建は可能です。
但し、
下記の①〜⑦までの承諾料(併用加算あり)を地主様に支払わないと『借地権譲渡』を承諾してくれません。
①名義書換承諾料
（譲渡含む 相続の場合は無し）
○公示価格×土地面積×3%
②更新承諾料
【売買の場合】
（残存期間が20年以内なら放棄、一律20年に）
○公示価格×土地面積×10%
③建替承諾料
（借地条件変更承諾料と併用加算あり、建物請負契約書提示）
○公示価格×土地面積×3%
④抵当権設定承諾料
（住宅ローンを利用する場合の地主承諾）
○公示価格×土地面積×1%
⑤借地条件変更承諾料
（通常、契約書上禁止にする、建物請負契約書提示）
○公示価格×土地面積×借地権割合×10%
⑥増改築承諾料
（通常、契約書上禁止にする、建物請負契約書提示）
○公示価格×土地面積×借地権割合×(増築面積/既存延床面積)×10%
⑦リフォーム(改修)時
○無償(但し、事前に工事関係資料を提出の上、地主の承諾を得る事)
【注】
弊社は販売業者ですので『買受人(弊社)が譲渡する場合、地主は2年間に限り譲渡承諾料を徴収しないものとする』を明記してます。
回答
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A
回答日時：
2019/6/13 22:37:25
借地権の売買は、地主の承諾が必要です。
で、ハンコウ代とかで、それなりのお金の要求が有ります。
また、建て替えるにも地主の承諾が必要です。
で、建て替えもハンコウ代として承諾料を要求されると思います。
旧借地権は、建物が存続する限り権利はありますが、建物を存続させるために大幅な改築をするにも、承諾料が必要になります。
余談ですが、底地は借地人の承諾なしに売れます。ある日突然地主が変わりましたと手紙が来ることも可能です。
で、ハンコウ代とかで、それなりのお金の要求が有ります。
また、建て替えるにも地主の承諾が必要です。
で、建て替えもハンコウ代として承諾料を要求されると思います。
旧借地権は、建物が存続する限り権利はありますが、建物を存続させるために大幅な改築をするにも、承諾料が必要になります。
余談ですが、底地は借地人の承諾なしに売れます。ある日突然地主が変わりましたと手紙が来ることも可能です。
A
回答日時：
2019/6/10 10:39:46
借地権物件を購入後、買主（あなた）が「新築建て直し」が可能か否かというお話のようです。
宅建相談室（元不動産会社経営者）と申しますが――――――――――
仲介業者の仲介になれば、通常、買主が購入後、最初の一回だけは無償
で新築建て直しをすることを「条件」にして取引をするのが一般です。
記載がないので不明ですが、「個人取引」であれば特に規制はないので
当事者同士の「合意」だけになるので回答は困難です。
現借地権者は、建物が借地権者名義で登記されていれば、第三者に売却
することができますが、それは建物が「存在」することにより借地権は
発生するのです。（「引き継ぎ」でなく、買い取ることになります）
あなたが買い取ったら今度は、あなたと地主が「土地賃貸借契約」を
締結することになります。
以上、参考になれば幸です。
････････････････････････････････････････
返信は４百字・リクエストは４千字内で回答になります。
詳細な回答をお望みならリクエストの方が良いかも知れません。
リクエストなら上記の公開ＩＤからプロフィール左上の写真部分下をクリックで可能です。（再回答は翌日以後になる場合があります）
宅建相談室（元不動産会社経営者）と申しますが――――――――――
仲介業者の仲介になれば、通常、買主が購入後、最初の一回だけは無償
で新築建て直しをすることを「条件」にして取引をするのが一般です。
記載がないので不明ですが、「個人取引」であれば特に規制はないので
当事者同士の「合意」だけになるので回答は困難です。
現借地権者は、建物が借地権者名義で登記されていれば、第三者に売却
することができますが、それは建物が「存在」することにより借地権は
発生するのです。（「引き継ぎ」でなく、買い取ることになります）
あなたが買い取ったら今度は、あなたと地主が「土地賃貸借契約」を
締結することになります。
以上、参考になれば幸です。
････････････････････････････････････････
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詳細な回答をお望みならリクエストの方が良いかも知れません。
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