教えて！住まいの先生

全部個人間で可能です。（契約書は、作成しましょう）

売買契約書に、売買金額、支払い時期明け渡し時期、物件表示（土地は謄本

、建物は固定資産税台帳）を記入ます。

固定資産税の生産方法、特約に建物は現状あり姿のまま未登記の儘、土地は

公簿取引とする事を売主飼い主は確認承諾したと記入。

所有権移転は、土地だけです、方法は法務局で書式、記入方法、必要書類

について全て教えてくれます。

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現金の売買ですので、基本的に個人でできます。流れはと必要書類持ち物は下記の通りです。

■契約時
・不動産売買契約書
・重要事項説明書（売主が準備）
・印紙代（※売買金額1000万円超5000万円以下なら15000円）
・印鑑（売主・買主）お認めで十分。
・手付金の領収書（売主が用意）個人が売主なので印紙不必要。
↓
中間金時
・領収書（売主発行）印紙不必要。
↓
決済時
＜売主側＞
・権利書 （土地・建物）
・売り渡し証書 （司法書士作成のものに署名・実印で押印）
・登記原因証明情報 （司法書士作成のものに署名・実印で押印）
・委任状 （司法書士作成のものに署名・実印で押印）
・印鑑証明書１通 （権利書と住所が違う場合、権利書の住所とつながりをつける為、住民票や戸籍の附票が必要）
・評価証明書 （市役所の固定資産税課で取得。土地・建物）
・実印
・固定資産税・都市計画税精算書（関西なら４月１日、関東なら１月１日からの年額を日割りする。）
＜買主側＞
・住民票 １通
・お認め（現金取引の為、実印はいりません。）

さて、売買契約なら、インターネットに多数ありますのでそこから抜粋してもらえばOKです。おすすめは下記のFRK書式です。
今、大手不動産会社が使用している書式になります。参考にして下さい。
http://www.luru.org/kawa/frk/b04.html
そこで特約にはこう入れたほうが良いかとおもいます。
・本売買契約約款第１３条に拘わらず売主は一切の瑕疵担保責任を負わないものとし、買主は確認したものとします。
・本売買契約約款第１７条全文抹消。
これは売主が引き渡し後、建物の見えない瑕疵の責任を負うかどうかの特約と、住宅ローンの特約の２つが今回は必要ないからです。
重要事項もFRKでいいかとおもいます。http://www.luru.org/kawa/frk/j02.html
この重要事項の内容は市役所でおおよそ聞けます。該当場所の住宅地図を持っていき、調査をします。特に大切な点だけお教えします。
■まず、道路です。道路の種別を明確に聞いてください。公道か私道なのかなど、建築基準法上の道路であるかが大事です。 また計画道路にかかっていないかどうか。
■けんぺい率、容積率 今建っている物件の建物面積がオーバーしていないかどうか、または既存不適格にあたるかどうかなど。
■飲用水・下水の配管状況 他人の敷地をまたがって配管されていないかどうか。現在水道管が１３ｍｍ管であり建替えして
２０ｍｍ管にした場合の負担金の額。
ただ今回は建物が未登記であれば土地のみの契約書でしかできません。売主が建物登記して売り渡す場合もありますが、数年後に買主が解体するなら必要ないでしょう。
また、添付書類は土地謄本、公図、地積測量図、評価証明で十分です。

契約が完了し、最終決済の最低１・２週間前には司法書士に買主、売主の費用の見積もりをもらいましょう。
売買契約書の写し、評価証明書、謄本をFAXして見積もりがもらえます。
買主は登録免許税と司法書士の手数料分、売主は売り渡し証書作成費用がかかります。
さらに決済後売主と買主にはそれぞれ税金がかかる可能性が大だと思います。
売主は譲渡取得税がかかるかと思います。おそらく居住していない物件かとお思いますので税率は純利益に対して２０％もしくは長期の取得であれば１４％かかると思います。
買主は不動産取得税がかかります。土地は評価額の１／２の３％が不動産取得税です。（土地だけの取得のため。）
※建物を新築する場合は不動産取得税がかからない場合がほとんどです。

以上のほかにも本当は確認したい事がたくさんあります。しかし個人取引するメリットはお金の部分ですがやはり業者に数万円で全てやらせたほうが安心で楽ですよ。なにかあった場合は業者の責任になりますから、仲介の印鑑もらえば逃げられませんし。
私も不動産業者ですが、自己取引できても他の業者に安くやってもらいました。またそうすると司負法書士の報酬もその仲介会社から言ってもらい安くしてもらえる可能性があります。
大手の不動産の仲介会社は仲介料は契約立会いなどで相談できても半額でしょう。ですから中堅か小規模の不動産会社で十分です。

ちょっと長くなりましたが、一度参考にしてください。

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契約書の書式は、インターネットで手に入ると思います。
登記は司法書士に依頼すればよいと思います。
登記簿による公簿売買ならばかまいませんが、実測売買
であれば、測量を土地家屋調査士に依頼すればよいと思います。
双方で、メジャーで図って大体地積測量図通りであれば、
公簿売買で測量は省略できるでしょう
しかし、境界は確定してあげないといけないのではないでしょうか
境界を明示する杭等はあるのでしょうか
なければ、やはり土地家屋調査士に依頼すべきでしょう
瑕疵担保責任はどうしますか？
固定資産税の清算はどうしますか？
様々なトラブルがあるかもしれません。

私の結論はわずか、２５万程度の仲介手数料で、すべて
責任をもって処理してくれる不動産業者に依頼すべき
です。

不動産会社に勤務する者より

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