教えて！住まいの先生

問1:土地付中古住宅(代金500万円。消費税相当額を含まない。)の売買について、Aが売主Bから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ5万円(消費税相当額を含まない。)多く要する場合、その旨をBに対し説明した上で、AがBから受け取ることができる報酬の上限額は286000円である

解答:×
500万円×3%+6万円＝21万円。A消費税課税業者なので21万円×1.1＝23万1000円

→この問題について当該土地付中古住宅が500万円であるため、低廉な空家等の売買・交換の媒介・代理に関する報酬の特例を受けないことは分かります。
ただ解答をみると、なぜ【現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ5万円多く要することをBに対し説明】しているのにこの5万円(消費税込55000円)は23万1000円に上乗せされないのか、が理解できません。

問2:土地(代金350万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、Aが売主Dから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ2万円(消費税等相当額を含まない。)多く要する場合、その旨をDに対し説明した上で、AがDから受け取ることができる報酬の上限額は198000円である。

解答:〇
当該土地は低廉な空家等の特例が適用されるため、売主Dの合意を得ていれば上限18万円の媒介報酬を受け取れることができます。
また、普通に計算すると350万円×4%+2万円＝16万円(税抜き)です。この問題でも【現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ2万円多く要する場合、その旨をDに説明】しているのですが、こちらだとこの2万円は追加で請求することができ、解答は16万円+2万円＝18万円に消費税1.1をかけて198000円が報酬の上限額になるようです。

問1と問2でどちらも現地調査等の費用が通常に比べ高くかかりその費用を売主に説明しているにも関わらず、請求できるかできないかの違いがあることに疑問を感じています。低廉な空家等の特例で売買価格400万円以下であれば売主への請求額を18万円にすることができ、下の問題ではこの上限に2万円の余裕があったため請求できたということでしょうか？そもそも現地調査等の費用が通常より高くなる場合、請求できるのとできないのどちらが原則なのでしょうか？わかる方教えてください。よろしくお願いします。