教えて！住まいの先生
Q 賃貸に出している店舗から無償で退去してもらうのは無理でしょうか？
旦那が家族から不動産（美容院の入っている店舗）を相続したのですが、家賃を相場の半額ほどで貸し出していることもあり、その店舗がある場所を他の用途で使用したいという話になりました。
ですが、管理会社等を経由していないため、法律やら何やらに明るくない自分達だけで美容院のオーナーさんとやり取りをしなければならず…知恵をお貸しいただきたく投稿させていただきました。
まず頭を悩ませていることが2点ほどあります。
①店舗の賃借が自動更新なので期限が来たら出て行ってくれ、ということができない
②借主が勝手に照明等の設備を（工事会社を入れて）弄っているのだが、文句を言おうにも前契約主（故人である旦那の家族）が「好きにして良い」と言った可能性があり、それを理由に契約を解除したりすることもできない
（口約束なら契約書が優先されるかと思いますが、契約書には詳細の記載が無いようでして…）
そこで質問です。
①例えばアパートを取り壊すことになり住民に出て行ってもらうときは［次のアパートの敷金礼金を払う］［現在の家賃と次住む家の家賃の差額を一定期間支払う］などの対応が必要になると思いますが、こういった店舗の場合でも、こちらから「出て行ってくれ」とお願いした場合は、次の美容院店舗が決まった際の敷金礼金等を支払う必要があるのでしょうか？
②また、出て行ってもらうことが難しいなら、せめて家賃を相場まで引き上げたいのですが、その際どのような手続きが必要になるのでしょうか？
色々と質問をしてしまい申し訳ありません。
ご回答いただけますと大変ありがたいです。
よろしくお願いいたします。
ですが、管理会社等を経由していないため、法律やら何やらに明るくない自分達だけで美容院のオーナーさんとやり取りをしなければならず…知恵をお貸しいただきたく投稿させていただきました。
まず頭を悩ませていることが2点ほどあります。
①店舗の賃借が自動更新なので期限が来たら出て行ってくれ、ということができない
②借主が勝手に照明等の設備を（工事会社を入れて）弄っているのだが、文句を言おうにも前契約主（故人である旦那の家族）が「好きにして良い」と言った可能性があり、それを理由に契約を解除したりすることもできない
（口約束なら契約書が優先されるかと思いますが、契約書には詳細の記載が無いようでして…）
そこで質問です。
①例えばアパートを取り壊すことになり住民に出て行ってもらうときは［次のアパートの敷金礼金を払う］［現在の家賃と次住む家の家賃の差額を一定期間支払う］などの対応が必要になると思いますが、こういった店舗の場合でも、こちらから「出て行ってくれ」とお願いした場合は、次の美容院店舗が決まった際の敷金礼金等を支払う必要があるのでしょうか？
②また、出て行ってもらうことが難しいなら、せめて家賃を相場まで引き上げたいのですが、その際どのような手続きが必要になるのでしょうか？
色々と質問をしてしまい申し訳ありません。
ご回答いただけますと大変ありがたいです。
よろしくお願いいたします。
質問日時：
2022/11/24 20:46:33
解決済み
解決日時：
2023/3/19 19:04:22
回答数： 7 ｜ 閲覧数： 238 ｜ お礼： 250枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2023/3/19 19:04:22
>次の美容院店舗が決まった際の敷金礼金等を支払う必要があるのでしょうか？
他の用途で使用したいってのが、どうも今一と、立退きを求める正当理由としてわ弱いので、その正当理由を補完すはるために、当然に、転居に係る諸費用などの負担を負います・・・
>せめて家賃を相場まで引き上げたいのですが、その際どのような手続きが必要になるのでしょうか？
賃料増額請求権は行使できますが、但し、相続したてたってことは、相続前における前契約内容も継承していることになりますから、その契約による賃料が近隣相場の物件と比較して、著しく安いってことなら、まあ、行けるかもです・・・
よって、裁判外で協議してみて賃料増額の話が纏まらないなら、裁判所の調停での話し合いで協議するとか、訴訟で強制的に解決するかです・・・
まあ、前オーナーが賃借人が何故、相場よりも安く賃貸していたのか判然としませんが、東京高裁平成２０年の判例的には増額が認められる可能性はあります・・・
でも、まあ、弁護士などの専門家を間に入れないと難しいと思いますよ、その費用を出し惜しんでいても、結果オーライには繋がりませんから・・・
―――
判示事項
借地借家法３２条１項の規定に基づく賃料増減請求により増減された賃料額の確認を求める訴訟の確定判決の既判力
裁判要旨
借地借家法３２条１項の規定に基づく賃料増減請求により増減された賃料額の確認を求める訴訟の確定判決の既判力は，原告が特定の期間の賃料額について確認を求めていると認められる特段の事情のない限り，前提である賃料増減請求の効果が生じた時点の賃料額に係る判断について生ずる。
（補足意見がある。）
https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=84488
参照法条
借地借家法32条1項，民訴法114条1項，民訴法134条
借地借家法（借賃増減請求権）
３２条１.建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
他の用途で使用したいってのが、どうも今一と、立退きを求める正当理由としてわ弱いので、その正当理由を補完すはるために、当然に、転居に係る諸費用などの負担を負います・・・
>せめて家賃を相場まで引き上げたいのですが、その際どのような手続きが必要になるのでしょうか？
賃料増額請求権は行使できますが、但し、相続したてたってことは、相続前における前契約内容も継承していることになりますから、その契約による賃料が近隣相場の物件と比較して、著しく安いってことなら、まあ、行けるかもです・・・
よって、裁判外で協議してみて賃料増額の話が纏まらないなら、裁判所の調停での話し合いで協議するとか、訴訟で強制的に解決するかです・・・
まあ、前オーナーが賃借人が何故、相場よりも安く賃貸していたのか判然としませんが、東京高裁平成２０年の判例的には増額が認められる可能性はあります・・・
でも、まあ、弁護士などの専門家を間に入れないと難しいと思いますよ、その費用を出し惜しんでいても、結果オーライには繋がりませんから・・・
―――
判示事項
借地借家法３２条１項の規定に基づく賃料増減請求により増減された賃料額の確認を求める訴訟の確定判決の既判力
裁判要旨
借地借家法３２条１項の規定に基づく賃料増減請求により増減された賃料額の確認を求める訴訟の確定判決の既判力は，原告が特定の期間の賃料額について確認を求めていると認められる特段の事情のない限り，前提である賃料増減請求の効果が生じた時点の賃料額に係る判断について生ずる。
（補足意見がある。）
https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=84488
参照法条
借地借家法32条1項，民訴法114条1項，民訴法134条
借地借家法（借賃増減請求権）
３２条１.建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
質問した人からのコメント
回答日時： 2023/3/19 19:04:22
皆様ご回答いただきありがとうございます。
お礼が遅くなり申し訳ありません。
貸し出し賃料については、知り合い価格で当時から安価に貸し出していたのと、当時はなかった駅が徒歩1分のところにできたことにより、相場が上昇したため、結果的に現在価値で考えると半額ほど安く貸し出している…というような現状でした。
アドバイスいただいた通り専門の方を交えて先方と話し合いたいと思います。
ありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2022/11/29 22:17:05
A
回答日時：
2022/11/25 11:24:21
商売しているところを出てもらうのは一番難しいので、タダで素人が解決しようとするのは無理です。
しかも契約書もなく口約束ならなおさらです。
弁護士か店舗の賃貸にすごーく詳しい不動産屋に相談しましょう。
もちろんおカネは必要です。
不動産を有効利用して儲けようと思ったら、それなりの投資は必要なんですよ。
ケチると長引きますよ。
しかも契約書もなく口約束ならなおさらです。
弁護士か店舗の賃貸にすごーく詳しい不動産屋に相談しましょう。
もちろんおカネは必要です。
不動産を有効利用して儲けようと思ったら、それなりの投資は必要なんですよ。
ケチると長引きますよ。
A
回答日時：
2022/11/25 06:35:36
相続した不動産はオーナーチェンジなので、契約は継続します。
だから出ていってというのは無理です。
契約書には解約できると書いてありますが、家賃滞納でも解約はできません。
退去して欲しいと言ったら、立退料を請求されます。
店舗だと造作が有ります、美容室なら特に有ります。
好きにしていいのは当たり前です。
店舗を借りたら、造作は借りた人が自由にやります。
家賃を上げるのも難しいです。
何年前の契約ですか？
契約が優先するので、値上げもできません。
半額なんか当たり前です。
借主が家賃を下げてくれと言って、下げますか？
家賃の変更は基本有りません。
ここも40年前の契約で、建て直しても半額でした。
退去して欲しいなんて思いもしませんでしたが、経営不振で退去しました。
退去して欲しいと言ったら、立退料を請求されるので、耐えて待つしか有りませんし、立退料を出せば退去するかは、借主次第です。
自動更新も違いますし、期限が来たら出て行けも有りません。
店舗の場合、造作(設備)が有るので、借主は造作譲渡(居抜き)ができます。
居抜きなんて、法律上無いことで、店舗の権利の中に造作という権利が発生するのはおかしいと思います。
借主が次の人に造作譲渡をして、店を止めると言われたら、次の人は気に入らないと言えますが、じゃあ、代わりに造作代を買い取れとか、次にやる人を探して買い取れと言われるので、拒否できないですよね。
だから出ていってというのは無理です。
契約書には解約できると書いてありますが、家賃滞納でも解約はできません。
退去して欲しいと言ったら、立退料を請求されます。
店舗だと造作が有ります、美容室なら特に有ります。
好きにしていいのは当たり前です。
店舗を借りたら、造作は借りた人が自由にやります。
家賃を上げるのも難しいです。
何年前の契約ですか？
契約が優先するので、値上げもできません。
半額なんか当たり前です。
借主が家賃を下げてくれと言って、下げますか？
家賃の変更は基本有りません。
ここも40年前の契約で、建て直しても半額でした。
退去して欲しいなんて思いもしませんでしたが、経営不振で退去しました。
退去して欲しいと言ったら、立退料を請求されるので、耐えて待つしか有りませんし、立退料を出せば退去するかは、借主次第です。
自動更新も違いますし、期限が来たら出て行けも有りません。
店舗の場合、造作(設備)が有るので、借主は造作譲渡(居抜き)ができます。
居抜きなんて、法律上無いことで、店舗の権利の中に造作という権利が発生するのはおかしいと思います。
借主が次の人に造作譲渡をして、店を止めると言われたら、次の人は気に入らないと言えますが、じゃあ、代わりに造作代を買い取れとか、次にやる人を探して買い取れと言われるので、拒否できないですよね。
A
回答日時：
2022/11/25 03:50:40
A
回答日時：
2022/11/25 03:38:33
①もちろん次の転居先の入居に関わる費用は払います。
ただ、美容院ですから、設備にもお金がかかるわけです。建物ごと取り壊すなら立ち退き料を払います。
②家賃て年々下がるものです。建物は古くなっていくものですから。
自分達だけの事ではなく、相手目線になって下さい。
ただ、美容院ですから、設備にもお金がかかるわけです。建物ごと取り壊すなら立ち退き料を払います。
②家賃て年々下がるものです。建物は古くなっていくものですから。
自分達だけの事ではなく、相手目線になって下さい。
A
回答日時：
2022/11/24 20:58:16
①例えばアパートを取り壊すことになり住民に出て行ってもらうときは［次のアパートの敷金礼金を払う］［現在の家賃と次住む家の家賃の差額を一定期間支払う］などの対応が必要になると思いますが、こういった店舗の場合でも、こちらから「出て行ってくれ」とお願いした場合は、次の美容院店舗が決まった際の敷金礼金等を支払う必要があるのでしょうか？
＞＞敷金は担保性があるので、あなた方も預かっていますよね？
それを返すだけです。
私が思うに、移転代金、礼金、あとしばらく営業できないでしょうからその保証が一番もめるはずです。
要はお互い合意すれば良いので線引きですよね。
②また、出て行ってもらうことが難しいなら、せめて家賃を相場まで引き上げたいのですが、その際どのような手続きが必要になるのでしょうか？
＞＞契約書を見ないと何とも言えませんが、通常は2年更新とかあります。
であれば、更新時に相場まで改定すればいいと思います。
通常は相場が下がっているので更新時に借主が下げてくる交渉は致しますが、貸主が引き上げする打ち合わせも可能です。
要は自由です。しかし、借地借家法があり、借主優位な法律です。
何か質問あればまた返信してください。
＞＞敷金は担保性があるので、あなた方も預かっていますよね？
それを返すだけです。
私が思うに、移転代金、礼金、あとしばらく営業できないでしょうからその保証が一番もめるはずです。
要はお互い合意すれば良いので線引きですよね。
②また、出て行ってもらうことが難しいなら、せめて家賃を相場まで引き上げたいのですが、その際どのような手続きが必要になるのでしょうか？
＞＞契約書を見ないと何とも言えませんが、通常は2年更新とかあります。
であれば、更新時に相場まで改定すればいいと思います。
通常は相場が下がっているので更新時に借主が下げてくる交渉は致しますが、貸主が引き上げする打ち合わせも可能です。
要は自由です。しかし、借地借家法があり、借主優位な法律です。
何か質問あればまた返信してください。
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