教えて！住まいの先生

民法では、賃貸物件に関する大家さんの修繕義務について、次のように定められている。

民法第606条（賃貸物の修繕等）
賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う賃貸の設備等が壊れた場合、基本的に大家さんはその修繕を行わなければならない。もし「修理してくれない」という場合、大家さんは民法上の義務を怠っていることになる。

では、大家さんはどの程度の範囲で修繕義務を負うのか。上記の民法606条によれば、「賃貸物の使用及び収益に必要な修繕」ということになる。簡単にいえば「修繕しなければ本来通りに使えないレベルで破損している場合、大家さんは使用するのに必要なだけの修繕をしなくてはいけない」ということだ。

大家さんに修繕義務があっても修理をしてくれない場合、賃借人はどうすれば良いのだろうか？

考えられる対処法は次の3つだ。

大家さんが修理してくれないとき➀：入居者が自分で修理し、大家さんに費用を請求する

大家さんに修理を依頼したにもかかわらず、いっこうに対応してもらえないという場合には自分で修理手配を行うことが可能だ。。

2020年に施行された改正民法では、入居者による修繕について以下のように定めている。

民法第607条の2（賃借人による修繕）
賃借物の修繕が必要である場合において、次に掲げるときは、賃借人は、その修繕をすることができる。
一 賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。
二 急迫の事情があるとき。
つまり、大家さんに修繕を依頼したにもかかわらず、必要な修理をしてくれなかった場合、入居者が自分で修理しても構わないということだ。

ただし、大家さんへの連絡なしで勝手に修理をするのは控えよう。大家さんとのトラブルにつながる可能性がある。

なお、入居者が修理を行った際の費用は、民法608条に基づき大家さんに請求できる。修理業者から受け取った領収書は必ず保管しておこう。

民法第606条（賃借人による費用の償還請求）
賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。
大家さんが修理してくれないとき②：家賃の減額を交渉する

大家さんが設備の修理を行ってくれない場合、入居者は家賃の減額を申し入れることができる。

2020年4月の民法改正で、賃貸物件の一部が使えなくなった場合の賃料減額について大きな変更があった。

民法第611条（賃借物の一部滅失による賃料の減額等）
賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。
改正前は「賃料の減額が請求できる」という文言だったのが、改正後は当然に「賃料は減額される」と、よりシビアになったのだ。この法改正は、入居者側が有利になるものだ。

とはいえ、家賃全額の支払いを拒否することは難しい。設備の破損によって物件が使用できなくなった度合いに応じ、家賃の減額について個別に大家さんと交渉することとなる。

大家さんが修理してくれないとき③：消費者センターや国民生活センターに相談する

大家さんが修理をしてくれないときや、交渉がうまくいかない場合等には、消費者センターや国民生活センターへ相談するのも有効だ。賃貸物件に関する相談に応じており、トラブル解決に向けたアドバイスを得られる。

トラブルが起きたら、まずは各自治体に設置されている消費者センターへ相談してみよう。住んでいる市町村・都道府県によっては名称が異なることもあるため、相談する際は確認してから連絡しよう。

なお、お住まいの地域の消費者センターが休みだった場合等には、国民生活センターへ相談してみよう。同様に、大家さんとのトラブルについて相談ができる。

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