教えて！住まいの先生

（元）不動産会社経営の宅建士です。
まず、➂の「売買契約を解除する」の意味が不明です。
なぜなら、買主が見つけられなかったら？―――などは「あり得ない」からです。

あなたが売主で、売買契約をする「相手」が出たのでしょ？
第三者であろうと何だろうと、買主が出なければ売買契約になどならないじゃありませんか。

そして、売買契約後は、売主・買主のいずれかが、「契約解除」なら、最終的には
「違約金２０％」を支払って解約ができるよう、法規定されているのです。

更に、「質問」の①は―――仲介手数料は一社のみですよ。（法規定）
「三為契約」などとは、一般の方に無関係の内容ですよ。（俗語）

その他の質問も、誤解が見えますが、ここでは宅建業法以外の説明はできません。（失礼ながら無視、でしかありません）

仲介業者は、宅建業法に基づいてしか手続きができず、それを守らなければ違法とさえなります。

• 参考になる：0
• ありがとう：0
• 感動した：0
• 面白い：0

この質問が不快なら

1つ目の質問ですが、買主が業者であっても、その業者を連れてきた仲介業者がいるなら仲介手数料は発生します。

2つ目の質問ですが、理不尽な契約と思います。
悪徳業者が自分たちに都合の良いように考えたスキームです。
ただし違法ではなく合法です。
貴方の持っている契約書には、①三為契約で行う、②転売先が見つからなければ契約解除できる、と言う2つの特約があり、これは別個で考えなければいけません。

3つ目の質問ですが、早めに契約を締結するのはどこの業者も同じです。
ただし三為契約は売主と買主に十分な説明を行って双方から承諾をもらう必要があり、どちらかが拒否すれば当然できません。
説明が十分にされていないのであれば、あなたが拒否すれば良いです。

本来の三為契約は買主が不安定な状態になり、売主にはあまり影響がありません。
しかしながら今回の契約書は売主に都合の悪い点が2点あります。
①ABの契約は締結だけされ、引渡しはBがCを探すまで待つ必要がある。
そのため売買代金はCが見つかるまで売主に支払われないし、固定資産税はその間払い続ける必要がある。
②散々待たされた挙句、BがCを見つけれなければ解除できる特約がある。
この2点を考えると、私なら三為契約は良しとしても、転売先が見つからなければ契約解除できる特約は外してもらいます。
そしてBがCを探す期間（3ヵ月位）を定め、探せなければBが買主となり、BがAに売買代金を支払う、ぐらいしておく必要があると思います。
今のままでは余りにもB優位の契約になっています。

• 参考になる：0
• ありがとう：0
• 感動した：0
• 面白い：0

この質問が不快なら

☆、質問とする件は、不動産屋の媒介契約を専属専任や専任とか一般
媒介者かまたその媒介有効期間の宅建法の法的な説明を聞き契約をす
るべきかと思います。既存建物解体を売主がしない解体を場合には、

既存建物は契約金が1万円で土地は希望価格を提示し納得契約であれば、
解体滅失の届出も土地建物の名義変更登記は、購入者が面倒はない。
売れなければ解除では、売れて媒介の報酬が常識で契約の意味がない。

• 参考になる：0
• ありがとう：0
• 感動した：0
• 面白い：0

この質問が不快なら

・一般的です。
・一般的ではありません。
ナメてますね。
一定期間内に最終的な買主が見つからなければ､その業者で決済（代金支払・所有権移転登記）します。
そんなノーペナの解除なんてヘタレ業者なんて聞いたことがありません。
・それまでの販売期間とか分かりませんのでなんとも言えませんが､もし一般エンドユーザー向けにすでに3ヶ月くらい販売活動していたという感じなら､スケジュール的には一般的だと言えます。
もし､販売スタート直後なら､確かに性急な感じはします。
しかも買主は業者ですからね。

• 参考になる：1
• ありがとう：1
• 感動した：0
• 面白い：0

この質問が不快なら

サンタメ契約の本質は、商店で言うと
「ウチで商品を売らせてくれ、売れたら利益頂くけど、売れなかったら
あんたに返すわ」という形が多く、いわゆる商店としては実質損害ゼロの
手法みたいなものです。

サンタメ契約には期限が来たらキチンと契約金額でウチで買い取ります・・
というパターンも有ります。

私は仲介で売主の物件を扱う時、稀にサンタメの話が他の業者から
持ち込まれますが、後者のパターンでない限りは「ふざけんな」という
感覚で断りますw 特に前者の場合はそいつらも関連会社みたいなトコ
を経由させて、私に仲介手数料を払わないという形で持ってくるのが多いですね・・（ここでも、ふざけんな！）です。

さて質問に回答します
上から
１、一般的と言えば一般的でも有りますし一般的でないとも言えます
私が最後に書いた形の逆でよくそういう手法を用いてくる形も多いです
例え1円でも儲けてやるぜ！的な奴らでタチが悪い部類ですね

２、残念ですが違法性は有りません・・が私が書いたように
「てめぇ同じ不動産屋として恥ずかしくねぇのか！最後は責任取れや！ボケ！」みたいな雰囲気で私だったら断ります

３、内容はさておき、普通の売買でも売主買主お互いがお互い、
相手に期限を設ける事と、手付解除は契約日から一週間等は
いたって普通にある事です。

そこまで急がないのであれば、サンタメなんかに乗らないで
普通に仲介業者通して通常売却で良いと思いますけどね
あなたが乗ろうとしているのはサンタメの中でもあなたには何一つ
メリットは有りません

言い換えれば、普通に売ろうとしてて
「買主現れましたぁ、売買契約しましたぁ、でも最終的に全額払えるかどうか？来年の3月末まで待ってくださいねぇ・・それで無理そうだったら
白紙解約でお願いしますねぇ・・」と買主が言ってるのに、
まともに相手してるのと同じです

間に合うかどうかわかりませんが、断りましょう

• 参考になる：1
• ありがとう：1
• 感動した：0
• 面白い：0

この質問が不快なら

請求すぎるしなんかおかしいなぁ。
他にきちんと回答する人がいなければ、親戚に不幸があったと言って、明日契約しないように。
きちんと弁護士に書面を見せて相談したほうがいいですよ。
あなたが疑問に思うってことはおかしいし、他人の自分から見てもおかしい。
きちんと回答できなくて申し訳ないですが、明日の契約は行かないほうがいい

• 参考になる：1
• ありがとう：1
• 感動した：0
• 面白い：0

この質問が不快なら