教えて！住まいの先生
Q 収益物件の売却について教えてください。 現在所有している木造アパート1棟（6戸）の売却を考えています。3年前に大手の
Sアメニティに相談したところ、2000万円で即時買い取れますと言われました。私は、ちょっと安いんじゃないかと思いました。年間受け取り家賃は、現在満室で171万円です。
築年数は40年弱です。いままでローンを必死に返し改修工事も可能な限りやりました。
すこしでも高く売却するには、どうしたら良いでしょうか？皆様のお知恵をおかしください。宜しくお願い致します。
築年数は40年弱です。いままでローンを必死に返し改修工事も可能な限りやりました。
すこしでも高く売却するには、どうしたら良いでしょうか？皆様のお知恵をおかしください。宜しくお願い致します。
質問日時：
2024/2/28 09:21:40
解決済み
解決日時：
2024/3/25 12:22:38
回答数： 3 ｜ 閲覧数： 67 ｜ お礼： 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/3/25 12:22:38
物件を売る場合、売却先はざっくり2種類に分かれます。
①不動産屋に売る
②仲介を通して第三者に売る
です。
①の場合、売主は瑕疵担保責任（契約不適合責任）を負わず、現状有姿で売却出来るので非常に楽ですが、売却価格は少し安くなります。買主が後から手を入れる費用が掛かるからです。
②の場合、不動産屋さんに買主を見つけて来てもらう方法です。こちらは①のメリットはありません。売却後に致命的な欠陥が見つかった場合、売主の負担で修繕する必要がありますが、①よりも高く買い取ってくれるお客さんが出てくる可能性があります。
さらに②の場合ですが、
・一般媒介
・専任媒介
・専属専任媒介
という三種類の依頼方法があります。
一般媒介は、売主が複数社の不動産屋に「買主を見つけてください」と同時に依頼出来るのため、可能性が広がりそうな反面、「うちじゃなくても他社がやるだろう」と後回しにされて本腰を入れて買主探しをしてくれない事もあります。
選任媒介というのは、買主探しを依頼する不動産屋は1社に限られますが、売主自らも買主を探してことが可能です。一般媒介よりも親身になって買主を探してくれます。
最後の専属専任媒介は、依頼するのは一社のみ。自分で買主を探して来るのもNGという方法です。この場合、良い買主を見つけて売買契約が成立すれば、確実に自社に媒介手数料が入るわけですから、一番真剣に探してくれます。
なお、築40年前後ということですが、木造であれば法定耐用年数を過ぎていますし、鉄骨でも同様。鉄筋コンクリート造でも耐用年数は47年なので、買主が金融機関からお金を借りて購入する場合、銀行側は「物件の価値なし」と判断して審査が通らないか利率が高くなるなど、買主側にとって難しい話になる場合が多いです。つまり、一括で買えるお客さんメインになってきます。となると、普通に考えたら買主は法人になってきます。
では、法人はどんな目的で築古の物件を購入するのか？
1年～数年は収益物件として保持する可能性もありますが、大体の場合は再建築して新しい収益物件にするでしょう。住人に対する退去を要請する訳ですから、それなりの費用が掛かりますし、取り壊し費用、建築費用なども負担しなければいけません。買主は、それらを見込んで購入価格を提示しますので、売主の希望よりも下回ることも多いです。
大分話が逸れてしまいすみません。
ということで、質問に対する回答ですが、専属専任媒介でどこかの不動産屋さんと契約し、なるべく高く買ってくれるお客さんを探してきてもらうという方法を私はおススメします。
①不動産屋に売る
②仲介を通して第三者に売る
です。
①の場合、売主は瑕疵担保責任（契約不適合責任）を負わず、現状有姿で売却出来るので非常に楽ですが、売却価格は少し安くなります。買主が後から手を入れる費用が掛かるからです。
②の場合、不動産屋さんに買主を見つけて来てもらう方法です。こちらは①のメリットはありません。売却後に致命的な欠陥が見つかった場合、売主の負担で修繕する必要がありますが、①よりも高く買い取ってくれるお客さんが出てくる可能性があります。
さらに②の場合ですが、
・一般媒介
・専任媒介
・専属専任媒介
という三種類の依頼方法があります。
一般媒介は、売主が複数社の不動産屋に「買主を見つけてください」と同時に依頼出来るのため、可能性が広がりそうな反面、「うちじゃなくても他社がやるだろう」と後回しにされて本腰を入れて買主探しをしてくれない事もあります。
選任媒介というのは、買主探しを依頼する不動産屋は1社に限られますが、売主自らも買主を探してことが可能です。一般媒介よりも親身になって買主を探してくれます。
最後の専属専任媒介は、依頼するのは一社のみ。自分で買主を探して来るのもNGという方法です。この場合、良い買主を見つけて売買契約が成立すれば、確実に自社に媒介手数料が入るわけですから、一番真剣に探してくれます。
なお、築40年前後ということですが、木造であれば法定耐用年数を過ぎていますし、鉄骨でも同様。鉄筋コンクリート造でも耐用年数は47年なので、買主が金融機関からお金を借りて購入する場合、銀行側は「物件の価値なし」と判断して審査が通らないか利率が高くなるなど、買主側にとって難しい話になる場合が多いです。つまり、一括で買えるお客さんメインになってきます。となると、普通に考えたら買主は法人になってきます。
では、法人はどんな目的で築古の物件を購入するのか？
1年～数年は収益物件として保持する可能性もありますが、大体の場合は再建築して新しい収益物件にするでしょう。住人に対する退去を要請する訳ですから、それなりの費用が掛かりますし、取り壊し費用、建築費用なども負担しなければいけません。買主は、それらを見込んで購入価格を提示しますので、売主の希望よりも下回ることも多いです。
大分話が逸れてしまいすみません。
ということで、質問に対する回答ですが、専属専任媒介でどこかの不動産屋さんと契約し、なるべく高く買ってくれるお客さんを探してきてもらうという方法を私はおススメします。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/3/25 12:22:38
かなり詳しく教えていただき助かりました。とても勉強になりました。
回答
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A
回答日時：
2024/2/28 13:53:45
まず、基本的な考え方としてこうです。
＞Sアメニティに相談したところ、2000万円で即時買い取れますと言われました。
ここが提示したのは「今すぐ」です。
＞すこしでも高く売却するには、どうしたら良いでしょうか？
方法１：時間を伸ばす
「今すぐで2000万のオファーがあった」
これはこれ
じゃあ、2500万で3年くらい売りに出してみよう
売れなくっても、損するわけじゃない
なんと、3年間売れるか売れないかどうでもいい時間を作るだけで
500万高く「売れるかもしれない」状態になりました。
今後のことは３年後に考えましょう
方法２：あたる件数を増やす
「今すぐで2000万のオファーがあった」
これはこれ
日本中の業者に2300万なら即金で売るぞと声をかけよう
どんどん声をかけよう
2300万で今すぐ買いませんか？
ファイナルアンサー
なんと、300件の業者に打診するだけで
300万高く「売れるかもしれない」状態になりました。
今後のことは３００件商談した後に考えましょう
基本的には、この2つ。
この、手間暇時間をあなたが投下することで、高く売れるかもしれない状態を作り出す。待ってきても、考えても自体は動きません
こういうことをめんどくさいとか大丈夫かなあと思う場合は即金2000万をえらぶ。相手が提示した価格はそういう価格なのです。
＞Sアメニティに相談したところ、2000万円で即時買い取れますと言われました。
ここが提示したのは「今すぐ」です。
＞すこしでも高く売却するには、どうしたら良いでしょうか？
方法１：時間を伸ばす
「今すぐで2000万のオファーがあった」
これはこれ
じゃあ、2500万で3年くらい売りに出してみよう
売れなくっても、損するわけじゃない
なんと、3年間売れるか売れないかどうでもいい時間を作るだけで
500万高く「売れるかもしれない」状態になりました。
今後のことは３年後に考えましょう
方法２：あたる件数を増やす
「今すぐで2000万のオファーがあった」
これはこれ
日本中の業者に2300万なら即金で売るぞと声をかけよう
どんどん声をかけよう
2300万で今すぐ買いませんか？
ファイナルアンサー
なんと、300件の業者に打診するだけで
300万高く「売れるかもしれない」状態になりました。
今後のことは３００件商談した後に考えましょう
基本的には、この2つ。
この、手間暇時間をあなたが投下することで、高く売れるかもしれない状態を作り出す。待ってきても、考えても自体は動きません
こういうことをめんどくさいとか大丈夫かなあと思う場合は即金2000万をえらぶ。相手が提示した価格はそういう価格なのです。
A
回答日時：
2024/2/28 09:49:05
一般的には､買取ではなく､仲介で売却する方が高く売れます。
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