教えて！住まいの先生
Q マンション価格は高騰しているのに、REIT (リート)は不調に見えます。 双方とも不動産を対象としている点では相関していそうなものですが、 相関していない主原因はどんなものなんでしょうか？
思いつく限り候補を考えてみると：
１．REITは商用不動産が多い。商用不動産は好調ではない？
２．不動産価格が上がっても、REITの投資対象にはプラスにならない？
３．REITは要は賃貸で利益を得るが、居住用不動産も、分譲は活況だけど賃貸は活況ではない？
４．REITの利回りも上がっているのだけど、他の金融商品の方が更に利回りが有利なので、現物ではなくREITの形にしてしまうと、他の比較対象に負けてしまう？
５．REITに欠陥（あるいは＋にもなり得る特性）があって、居住用不動産の賃貸も活況だけど、それがREIT価格に反映されない
その他、どんな理由が主原因なんでしょうか？
（時折、不動産市場が好調だからREITがお勧めと書いている人を見かけますが、それらは連動していないように思うんですよね……）
１．REITは商用不動産が多い。商用不動産は好調ではない？
２．不動産価格が上がっても、REITの投資対象にはプラスにならない？
３．REITは要は賃貸で利益を得るが、居住用不動産も、分譲は活況だけど賃貸は活況ではない？
４．REITの利回りも上がっているのだけど、他の金融商品の方が更に利回りが有利なので、現物ではなくREITの形にしてしまうと、他の比較対象に負けてしまう？
５．REITに欠陥（あるいは＋にもなり得る特性）があって、居住用不動産の賃貸も活況だけど、それがREIT価格に反映されない
その他、どんな理由が主原因なんでしょうか？
（時折、不動産市場が好調だからREITがお勧めと書いている人を見かけますが、それらは連動していないように思うんですよね……）
質問日時：
2024/5/17 22:02:34
解決済み
解決日時：
2024/7/10 23:56:04
回答数： 3 ｜ 閲覧数： 139 ｜ お礼： 50枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/7/10 23:56:04
コメント致します。
マンション価格が高騰しているのにリートが不調な理由
→ まず、リートは「利回り商品」だということです。つまり、株式や金等と違い、定期的に受け取れる分配金の高さ(利回りの高さ)に着目して購入する投資家が大半なのが特徴です。例えば日本だと地方銀行等が積極的に買っていた時期もありました。他方、足元で世の中の金利が高くなってきましたので、国債等の債券との比較では相対的に魅力が低下してきています。マイナス金利の中では積極的に買っていた地方銀行も、金利が上がってきたので国債等の債券へ資金をシフトさせてきているのだと思われます。
次に、リートは分配金利回りをより高くするため、資金調達の半分ほどは借入れで賄っています。なので、世の中の金利が上がると将来的に金利負担が大きくなり、結果として分配金が減少する要因となります。その点がネガティブにとらえられている可能性もあります。
マンション価格が高騰しているのにリートが不調な理由
→ まず、リートは「利回り商品」だということです。つまり、株式や金等と違い、定期的に受け取れる分配金の高さ(利回りの高さ)に着目して購入する投資家が大半なのが特徴です。例えば日本だと地方銀行等が積極的に買っていた時期もありました。他方、足元で世の中の金利が高くなってきましたので、国債等の債券との比較では相対的に魅力が低下してきています。マイナス金利の中では積極的に買っていた地方銀行も、金利が上がってきたので国債等の債券へ資金をシフトさせてきているのだと思われます。
次に、リートは分配金利回りをより高くするため、資金調達の半分ほどは借入れで賄っています。なので、世の中の金利が上がると将来的に金利負担が大きくなり、結果として分配金が減少する要因となります。その点がネガティブにとらえられている可能性もあります。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/7/10 23:56:04
一番納得できた回答でしたので、ベストアンサーにします。
回答
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A
回答日時：
2024/5/18 15:34:41
今はマンションバブルで、都内のマンションとか高騰してます。
逆に、世の中不景気でさほど賃料を上げることが出来ませんから利回りは下がっていると思います。
因みに、都内のマンション高騰してるのは、外人買いと超低金利なので高額のローン組みやすいからです。
逆に、世の中不景気でさほど賃料を上げることが出来ませんから利回りは下がっていると思います。
因みに、都内のマンション高騰してるのは、外人買いと超低金利なので高額のローン組みやすいからです。
A
回答日時：
2024/5/18 00:41:55
リート・・・ん－まぁリートはリートですからねぇw
答えに成っていませんね、すみません
で、同じような感じ不動産の証券化って、実はもうかなり古くから
行われていて、ある程度一般的な形になったのも3・40年前と古いんですよね
当時私が若い頃に同僚から「これからは証券化の時代が来るぜ！」って
聞かされて正直ピンとこなかったですけど、当時の私の感覚もある程度
正解だったのか、それだけの歴史がある割には、いまだにこれと言った
ポジションを確立して居ませんからねぇ・・
結局、上手く行くかどうか結構危うい不動産投資をさらに小口化しても
余計に旨味も小さくなって危険性はそのまま・・みたいな部分に
魅力が無いんでしょうね
答えに成っていませんね、すみません
で、同じような感じ不動産の証券化って、実はもうかなり古くから
行われていて、ある程度一般的な形になったのも3・40年前と古いんですよね
当時私が若い頃に同僚から「これからは証券化の時代が来るぜ！」って
聞かされて正直ピンとこなかったですけど、当時の私の感覚もある程度
正解だったのか、それだけの歴史がある割には、いまだにこれと言った
ポジションを確立して居ませんからねぇ・・
結局、上手く行くかどうか結構危うい不動産投資をさらに小口化しても
余計に旨味も小さくなって危険性はそのまま・・みたいな部分に
魅力が無いんでしょうね
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