教えて！住まいの先生

その美味しそうな条件はすべて ウソ です、当方は20年キャリアー
の大家業です。

1. 家賃保証・・・金額は保証されない、ただ「払う」だけ保証
2. 修繕・・・大規模修繕は大家負担、しかもその会社でしかさせないから
大幅に高い料金を分捕る
3. 一括借り上げ家賃保証契約（＝サブリース契約）は解除（解約）
できません、最高裁のH４年で大家不利・負けの判決が出ています。

＊死活にかかわる重大な局面です、契約書（出さないかもしれない）を持って
不動産に詳しい弁護士、司法書士・・・親しい大家業に相談して下さい、
全国の大家がこれで泣いています。

＊おおくは頭に血が上り他人に言い分（助言）に耳を貸さなくなります、
親しい方が居ませんか、またこの知恵袋の過去版を探って下さい、
それを｛紙に印刷して｝父親に見せるのです。
ホントにアブナイ状況です

＊キーワード・・サブリース、一括借り上げ、大東建託 で探って下さい
ネガなことが山ほど出てきます

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素人が不動産事業に参入しても生き残るは大変です。
ましてや新築でローンとなると採算取れるかどうか、、、危険です。
営業ではなくて知り合いに聞いてみた方がいいです。

今後、不動産の需要は少子化と共に縮小傾向になります。
特に2030年問題と言われるほどベビーブーマの方々が今後他界していくので
不動産需要は緩み空室が急増します。影響は賃貸にも出てくるでしょう。

インフレで資材が高騰して建築費も高い上に、金利も上昇気配があります。
今は不動産営業が必死に売り抜け狙ってます。

自分は素人ですがYoutubeでは警告されてる専門家が多いですよ。

https://m.youtube.com/watch?v=fOn-yhagtOQ

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>30年の一括借上げ契約で空き室があっても一定額の賃料は保証
>30年間は大がかりな修繕費は考えなくても大丈夫と営業マンに説明

大家に一定の金額が支払いされますが・・・
言えば、従来の家賃を集金し家賃から管理費用5％をバカ正直に頂くより
サブリース会社が賃貸運用すれば、満室推移で貸せば貸すだけ利益が大きい
賃貸管理だと一部屋5％の利益より、ウン万円単位の利益になる

30年終わる頃には、相当の利益は得ています
バカ正直に賃貸管理をするよりは・・・

大家側で損はしませんよ、ローンを完済してもらわないとダメなので
ローン分を引かれた金額の保証、月で払われる金額が大家側で満足できる金額かはわからないし、部屋数で金額も増えればいいけど満室になるほど運用会社が儲かる仕組みなら、不満も大きくなるだけですよね

結果的に、サブリース会社は損をしない仕組みになっています


問題は30年経過した時ですよね
その修繕も、どこまでするのか？決まりはあるのでしょうか
30年内で外壁の補修はしても屋根はどうなんでしょうか、問題がない判断で30年大した修繕がないまま引き渡しされる可能性もあるのではと思うし
ローンが終わった時のアパートの現状がどうなのか？ですよね・・・

あと、アパートの収益が良いなら、周辺・近場でどんどんアパートが建ちます、あなたのアパートの成功例を挙げて・・30年の間にライバルになる賃貸アパートは多く建ちます

結局、誰が得をするのか？サブリース会社です
運用した土地・建物にツバをつけたのと同じなので、30年後に対応する可能性があり、営業しなくてもいい不動産を得たになるだけです

あと、サブリース会社は組織力とノウハウで集客であり利益を継続してきた訳なので、大家が引き継いで運用するにしても限界は来ます
他の不動産屋が管理として絡んでも、維持管理で出て行くお金が目立つだけで負動産になってしまう可能性もあります

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あまり詳しくないですが、一括借上はサプリースだと思います。
サプリースだと一部屋単位で、最初一定のレベルで貸せばあとはリフォーム代はかかりません。
一括借上も部屋単位だと、外壁はかからないと思います。
30年だと長いので、終わった時はかなりの中古物件で、部屋もユニットバスやキッチンの交換も必要だと思います。
水漏れとか、色々壊れてくると思います。
そこまでやってくれているのかなと思います。
外壁塗装や防水の修理は10年毎と言われています。

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30年一括カツアゲのご契約なされるんですか、、、。
そうですか、、、。そろそろお父様もヤキがまわってきたのかもしれませんね。一度真剣に相続や資産状況について話し合われたほうが宜しいかと。

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業者に、次のような質問をしてみてはどうでしょうか。

30年一括保証はしなくていいです。かわりに30年分の賃料を全額先払いしてください。土地建物は、譲渡します。

いかがでしょうか。

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大家をやっています。
サブリース契約には
①家賃を保証する
②日常の簡単な修理を含む
③退去後のメンテナンスも含む
④給湯器など設備の入れ替えも含む
⑤屋根外壁の修理など大規模修繕も含む
といろいろ段階があって下に行くほど大家さんは(手間としては)楽になります。
最近は全くの丸投げでサブリース会社(建築したハウスメーカーの管理会社)に任せてしまう契約も出てきてるので、⑤もあるのかもしれません。

が、その分普段から振り込まれる家賃がかなり少なくなります。
サブリース会社は何があっても自分が損するような契約はまずしないので。
一般的には③ぐらいまでを任せて、設備の入れ替えなどはその都度大家負担というパターンが多いように思います。
それでも大家に入るのは入居者が払う家賃の7〜8割というところなので、④⑤になるとさらに少なくなるはずです。

もちろんいざ設備を入れ替えるとか外壁塗装をするとなると有無を言わさずサブリース会社が指定した業者(おそらく建築したハウスメーカー)の施工一択になるでしょう。
うちでやらないと補償はできませんということです。

できるだけ楽をしたいというなら何もかもサブリース会社に任せたらいいかもしれませんが、利益はほとんどもっていかれますね。
賃貸経営のウマみがほぼ無いような気がします。

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不動産経営者です。

結論から先に書きますが、そのような業者は
「人のお金で作った物件の一番美味しい時期を詐欺の様に騙して使い倒し、価値が無くなったら捨てる」
これが真実です。
簡単に言うと「他人のふんどしで相撲を取る」です。
あいつら本当に詐欺と言っても過言ではないかと・・・

30年間の間に修繕するかと言われたら1回は相手の費用でやる可能性があるかも？程度です。
こちらが「修繕が必要では？」と話をしてもはぐらかして結局やらないと言うのが普通だと思ってください。
ちなみに修繕費を相手が支払うプランの場合、収入がその分減りますので結局質問者様側が支払ってるのと一緒だったりします。

計画表も狸の皮算用でただの理想論です。
現実は30年経過してもマイナスの人が多く、修繕費用でさらにマイナスになり物件を手放すと言った感じになるか、赤字でもやるしかないとなるのかと言った感じです。
賃料固定とか言いつつ減額交渉を毎日の様に連絡されると精神的に死にます。

はっきり言って、今やってはいけません。

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賃貸経営より、駐車場のほうが安定感があり、着実な収入が望めます。
これからの時代、車を持つ人が増えます。
駐車場経営、ご検討ください。

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基本的にやめた方が良いですね

少しクチコミでも読んで真実を知ると良いですね

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