教えて！住まいの先生
Q 不動産売買契約後のトラブルについて
この度、築8年の中古住宅を売買契約しました。(3月5日)
4月5日に決済の記載で契約しましたが、実際は決済の日取りはいつでも変更できるのでという仲介のお話でした。住宅ローンの本審査も通り、確実な決済の日取りを決める段階で、7日を希望し、売主、銀行も合意し、まだ確実に7日にしましょうとなる前に、問題が発覚しました。
火災保険の加入にあたって見積もりを依頼した保険屋に、この建物が耐震等級2という事で、住宅性能評価書等何か証明できる書類はあるかとの事だったので、不動産屋に確認をすると、この建物は長期優良住宅を取得しているので、その認定書で代行できないかという返答でした。
この時初めて、長期優良住宅認定の建物という事を知りました。もちろん一度もそのような説明は受けたこともなく、重要事項説明書や売買契約書にも何も記入されていません。
長期優良住宅をについて急いで調べてみると、メリットとしては補助金や減税があることだと思いますが、私達からしたら今後維持保全計画に従う義務を負う事にデメリットしかないような気がして、
すぐに金消契約や火災保険契約を予定していた日取りをキャンセルし、仲介業者にも決済の日取りを一旦取り消すよう伝えました。
その後、早急に長期優良住宅についての説明や維持保全計画の書類等売主から仲介業者が預り再度確認し内容についてメールや電話ですが対応してもらっている段階です。ちなみにその書類は、売買契約の日までは２週間ほど仲介業者が預かっていたものです。
なぜこのような重大な事を伝えてくれなかったのか、購入するにあたって判断に重要な影響を及ぼす内容だと問い合わせると、きちんとお伝え出来ず申し訳ありませんでした。長期優良住宅についての書類があることは認識していましたが、正直長期優良住宅についてはあまり知識がなく維持保全計画に従う義務があることなど知らなかったと言われました。
売主についても、認定者の義務として、売買の際は承継の義務や点検等の記録保存をしていかなければならないという義務があるはずだが、非常に売買するにあたって無責任すぎると仲介業者を通して伝えると、長期優良住宅については減税など受けられるということで建設時に説明があったので申請した、正直維持保全計画について意識しておらずこの書類事態記憶になかったと、メーカーの5年点検等で代行できると建設会社に言われていたので、その記録しか残しておらず維持保全計画の内容にそっては１度も点検メンテナンス等実行したことがないという事がわかりました。
今、この段階なのですが、正直仲介業者にも売主にも不信感や怒りしかなく、たとえ長期優良住宅の説明に納得したり長期優良住宅の認定を取り消す事が出来ると言われても、この方々にお金を支払うということがもう嫌で契約解除するしかないのかなと思っています。しかし、立地徐々に等私達の希望に合っていた物件という事もあり、そんな家もういらない！ともすぐに決断出来ず、もうどうしていいのかわからなくなってきました。
仮に、契約解除はしないが、仲介手数料や建物の減額等を求めたりはできるのでしょうか？
契約解除になった場合は、手付金＋違約金はもらえるのでしょうか？
違約金をもらうには、弁護士等を通さないとダメなのでしょうか？
あと少しで引渡しという矢先の事なので、本当にやるせない思いです。精神的にきています。
誰か知恵をお貸しください。宜しくお願い致します。
4月5日に決済の記載で契約しましたが、実際は決済の日取りはいつでも変更できるのでという仲介のお話でした。住宅ローンの本審査も通り、確実な決済の日取りを決める段階で、7日を希望し、売主、銀行も合意し、まだ確実に7日にしましょうとなる前に、問題が発覚しました。
火災保険の加入にあたって見積もりを依頼した保険屋に、この建物が耐震等級2という事で、住宅性能評価書等何か証明できる書類はあるかとの事だったので、不動産屋に確認をすると、この建物は長期優良住宅を取得しているので、その認定書で代行できないかという返答でした。
この時初めて、長期優良住宅認定の建物という事を知りました。もちろん一度もそのような説明は受けたこともなく、重要事項説明書や売買契約書にも何も記入されていません。
長期優良住宅をについて急いで調べてみると、メリットとしては補助金や減税があることだと思いますが、私達からしたら今後維持保全計画に従う義務を負う事にデメリットしかないような気がして、
すぐに金消契約や火災保険契約を予定していた日取りをキャンセルし、仲介業者にも決済の日取りを一旦取り消すよう伝えました。
その後、早急に長期優良住宅についての説明や維持保全計画の書類等売主から仲介業者が預り再度確認し内容についてメールや電話ですが対応してもらっている段階です。ちなみにその書類は、売買契約の日までは２週間ほど仲介業者が預かっていたものです。
なぜこのような重大な事を伝えてくれなかったのか、購入するにあたって判断に重要な影響を及ぼす内容だと問い合わせると、きちんとお伝え出来ず申し訳ありませんでした。長期優良住宅についての書類があることは認識していましたが、正直長期優良住宅についてはあまり知識がなく維持保全計画に従う義務があることなど知らなかったと言われました。
売主についても、認定者の義務として、売買の際は承継の義務や点検等の記録保存をしていかなければならないという義務があるはずだが、非常に売買するにあたって無責任すぎると仲介業者を通して伝えると、長期優良住宅については減税など受けられるということで建設時に説明があったので申請した、正直維持保全計画について意識しておらずこの書類事態記憶になかったと、メーカーの5年点検等で代行できると建設会社に言われていたので、その記録しか残しておらず維持保全計画の内容にそっては１度も点検メンテナンス等実行したことがないという事がわかりました。
今、この段階なのですが、正直仲介業者にも売主にも不信感や怒りしかなく、たとえ長期優良住宅の説明に納得したり長期優良住宅の認定を取り消す事が出来ると言われても、この方々にお金を支払うということがもう嫌で契約解除するしかないのかなと思っています。しかし、立地徐々に等私達の希望に合っていた物件という事もあり、そんな家もういらない！ともすぐに決断出来ず、もうどうしていいのかわからなくなってきました。
仮に、契約解除はしないが、仲介手数料や建物の減額等を求めたりはできるのでしょうか？
契約解除になった場合は、手付金＋違約金はもらえるのでしょうか？
違約金をもらうには、弁護士等を通さないとダメなのでしょうか？
あと少しで引渡しという矢先の事なので、本当にやるせない思いです。精神的にきています。
誰か知恵をお貸しください。宜しくお願い致します。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2017/4/16 03:02:32
長期優良の場合の注意点を下記に移植しますので、参考になるかと思います。
「維持保全の状況について所管行政庁より報告を求められることがありますが、これに応じず報告しなかったり、虚偽の報告をした場合には３０万円以下の罰金になることがあります。
また、定期点検等の維持保全を計画通りに実施しない場合、所管行政庁より改善命令が出されたり、認定が取り消されたりすることがあります。長期優良住宅の認定が取り消された場合、補助金や住宅ローン控除で優遇された分について返還を求められることがあるため、注意が必要。
認定の取り消しは資産価値の減少や上記のような返金といった問題があるため、定期点検等の維持保全はきちんと行うようにしましょう。長期優良住宅の定期点検（5年・10年など）をしている会社の点検サービスを利用する」
上記のようなマイナス面を考慮していますね。
現在の売主は、建設時に費用を追加して認定を受けたはずです。その代り、ローン控除や火災保険料等、その他の減税の恩恵を受けています。
恩恵だけ受けて、次の所有者は点検費用と維持費と報告義務だけくらう、だから、イヤだ、というのがあなたでしょう。
これは、その通りです。メリットなしでマイナスだけ受け、売り逃げされるのと同じ。しかも建築した会社が未来永劫存続するとは限らないし、メンテナンスを引き継ぐとも考えられない。
あなたは、今後の維持費の追加分を売主に求めることでしょう。
一般人であれば、長期優良認定がある＝よい住宅と思うでしょう。しかし、義務等を
知っている人であれば、「いらんことしやがって」と感じると思います。
重説に記載することは殆どない事項ですが、この場合は「負担や義務」となるので、
記載し説明すべき内容と思います。私も事例としては無いので、今後、念頭に入れます。
「維持保全の状況について所管行政庁より報告を求められることがありますが、これに応じず報告しなかったり、虚偽の報告をした場合には３０万円以下の罰金になることがあります。
また、定期点検等の維持保全を計画通りに実施しない場合、所管行政庁より改善命令が出されたり、認定が取り消されたりすることがあります。長期優良住宅の認定が取り消された場合、補助金や住宅ローン控除で優遇された分について返還を求められることがあるため、注意が必要。
認定の取り消しは資産価値の減少や上記のような返金といった問題があるため、定期点検等の維持保全はきちんと行うようにしましょう。長期優良住宅の定期点検（5年・10年など）をしている会社の点検サービスを利用する」
上記のようなマイナス面を考慮していますね。
現在の売主は、建設時に費用を追加して認定を受けたはずです。その代り、ローン控除や火災保険料等、その他の減税の恩恵を受けています。
恩恵だけ受けて、次の所有者は点検費用と維持費と報告義務だけくらう、だから、イヤだ、というのがあなたでしょう。
これは、その通りです。メリットなしでマイナスだけ受け、売り逃げされるのと同じ。しかも建築した会社が未来永劫存続するとは限らないし、メンテナンスを引き継ぐとも考えられない。
あなたは、今後の維持費の追加分を売主に求めることでしょう。
一般人であれば、長期優良認定がある＝よい住宅と思うでしょう。しかし、義務等を
知っている人であれば、「いらんことしやがって」と感じると思います。
重説に記載することは殆どない事項ですが、この場合は「負担や義務」となるので、
記載し説明すべき内容と思います。私も事例としては無いので、今後、念頭に入れます。
回答
6 件中、1～6件を表示
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A
回答日時：
2017/4/2 21:59:23
あなた自分では気づいていないようですが相当たちの悪いクレーマーですよ。自分の酷さを認識できないタイプのクレーマー。
デメリットを並べていますがそれらは従う義務もないもの。嫌なら放置しておけばいいだけ。
メリットは転売価値が下がりにくい。
地震保険料が30パーセント割引になる。
本来は長期有料住宅と聞いていなかったのにそうであったらならラッキーなこと
それを何回も同じような質問して気持ち悪い。
弁護士に頼む？早く頼めば 相手にする弁護士などいない。
違約金？キャンセルしたらあなたが払うようになるよ。
損害賠償請求するには具体的な損害が必要。
あなたにどんなデメリットが生じた？
クレーマーの相手をする不動産屋 売り主がかわいそう。
デメリットを並べていますがそれらは従う義務もないもの。嫌なら放置しておけばいいだけ。
メリットは転売価値が下がりにくい。
地震保険料が30パーセント割引になる。
本来は長期有料住宅と聞いていなかったのにそうであったらならラッキーなこと
それを何回も同じような質問して気持ち悪い。
弁護士に頼む？早く頼めば 相手にする弁護士などいない。
違約金？キャンセルしたらあなたが払うようになるよ。
損害賠償請求するには具体的な損害が必要。
あなたにどんなデメリットが生じた？
クレーマーの相手をする不動産屋 売り主がかわいそう。
A
回答日時：
2017/4/2 14:24:05
メリットの方が遥かに多い気がしますが・・・。
判例もないですし、裁判をするまでわからないですね。但し、長期優良住宅だったら購入しなかったと誰もが思うでしょうか？この場合は売主はまったく関係ないです。そのための仲介業者なのですから。弁護士の良いお客さんにならないように頑張ってください。
判例もないですし、裁判をするまでわからないですね。但し、長期優良住宅だったら購入しなかったと誰もが思うでしょうか？この場合は売主はまったく関係ないです。そのための仲介業者なのですから。弁護士の良いお客さんにならないように頑張ってください。
A
回答日時：
2017/4/2 11:12:47
長期優良住宅がそれが重要事項説明に当たるか
どうかが問題ですね。
弁護士に聞きましょう。
長期優良住宅は家の価値を上げるための法案です。
ですので基本、マイナスのことではないです。
減税もありますし、家自体の性能はいいです。
また耐震等級3を取得してますので、地震保険は半額です。
仮に重要事項説明の漏れに当たると、弁護士に太鼓判を
もらえれば、契約の破棄、違約金、手付金の返還という
話になると思いますよ。
私なら、気に入った土地なら少し値引きしてもらって
手打ちにしますけれど。
その交渉は出来ると思いますよ。
どうかが問題ですね。
弁護士に聞きましょう。
長期優良住宅は家の価値を上げるための法案です。
ですので基本、マイナスのことではないです。
減税もありますし、家自体の性能はいいです。
また耐震等級3を取得してますので、地震保険は半額です。
仮に重要事項説明の漏れに当たると、弁護士に太鼓判を
もらえれば、契約の破棄、違約金、手付金の返還という
話になると思いますよ。
私なら、気に入った土地なら少し値引きしてもらって
手打ちにしますけれど。
その交渉は出来ると思いますよ。
A
回答日時：
2017/4/2 07:21:41
一切無理。長期優良住宅で結構じゃないか。国も普及を推進しているくらいだ。メリットの方が大きい。
そのことが契約解除理由になるわけがない。あんたから契約解除するなら当然払った手付は放棄することになる。あんたが貰える金などない。諦めろ。
そのことが契約解除理由になるわけがない。あんたから契約解除するなら当然払った手付は放棄することになる。あんたが貰える金などない。諦めろ。
A
回答日時：
2017/4/2 01:58:22
ご回答ありがとうございます。
当然仲介業者は調査・説明に係る責任が問われると思いますが、損害賠償等も裁判を行わないともらえないですよね？
契約解除し白紙に戻し何も無かったようになるのは府に落ちなく…
今回の件について、一番責任を負うべきなのはどちらでしょうか？
仲介業者だとは思いますが、売主も無責任過ぎる気がして、腹わたが煮えくり返りそうです…
当然仲介業者は調査・説明に係る責任が問われると思いますが、損害賠償等も裁判を行わないともらえないですよね？
契約解除し白紙に戻し何も無かったようになるのは府に落ちなく…
今回の件について、一番責任を負うべきなのはどちらでしょうか？
仲介業者だとは思いますが、売主も無責任過ぎる気がして、腹わたが煮えくり返りそうです…
A
回答日時：
2017/4/2 01:45:55
話はよくわかりました。まず契約の解除は問題ありません。あなたのいう通り、購入を決定する重要な部分に説明が足りていないので、当然に解約してもらえるはずです。それがわからないような不動産屋はアホですね。ただ、手付は変換されますが、違約金は難しいでしょう。理由は、説明不足ではありますが、契約違反はしていませんので、違約金ということにはならないと思います。
それに、あなたに実害がほとんどないからです。金銭的損害がありますか？なので難しいでしょう。精神的苦痛であれば、それはやはり弁護士が必要でしょうが、鬱病の診断書でもない限りかなり難しいでしょう。
次に、減額の話ですが、これからの維持管理にかかる費用などを考慮して、いくらいくら値引きをお願いしますと。
仲介業者には、十分な説明をできていないので、仲介手数料は半額にしてくださいとか。
これは相手があることですから、できるできないははっきり言えませんが、求めて当然だと思います。
それに、あなたに実害がほとんどないからです。金銭的損害がありますか？なので難しいでしょう。精神的苦痛であれば、それはやはり弁護士が必要でしょうが、鬱病の診断書でもない限りかなり難しいでしょう。
次に、減額の話ですが、これからの維持管理にかかる費用などを考慮して、いくらいくら値引きをお願いしますと。
仲介業者には、十分な説明をできていないので、仲介手数料は半額にしてくださいとか。
これは相手があることですから、できるできないははっきり言えませんが、求めて当然だと思います。
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