教えて！住まいの先生
Q 【一戸建ての完成引き渡し後、ZEH証明書を発行するようお願いしていますが、先方の建築業者が音信不通となってしまい内容証明郵便（催告書）を出しています】 長文失礼します。
横浜市瀬谷区に新築一戸建てを購入したものです。
18年6月にある建築業者と工事請負契約を締結したのですが、我々の方でZEH（ゼロ・エネルギー・ハウス）基準を満たした住宅を建ててほしいと希望し、建物代金の中に、ZEHのパック料金ということで200万の追加工事費を盛り込み完成までに全額支払いました。
ただこの業者がZEHが初めてで全く慣れておらず、同年第2期の8月に日程が決まっていた申請開始初日に申請に行かず、2日目に行って「既に満員で申請が通らなかった」と言ってきたので、苦情を入れたところ、その補助金分70万円を後日工事代金より値引きしてもらいました。
建物は当初19年2月末引渡し予定でしたが、工事が遅延し19年4月下旬となった為、その分の違約金は値引きしてもらいました。
ですが、その引き渡し時に、なぜか業者より何の書類ももらいませんでした。
（後から土地を購入した不動産屋に聞いたのですが、本来は引き渡し時に「瑕疵担保席責任保険」の保険証書を買主側ももらえる筈なのですが、それすら来ていません）
当方素人で、本来何の書類をもらうべきかも分からなかったので、後日、「ZEH住宅をお願いしたのだから、せめてこの住宅がZEH基準を満たしていることを証する書類を下さい」とお願いしたところ、建設業者も「分かりました」と了承した為書類を待っているのですが、1年近く経った今も未だにもらえていません。
建築業者に何度も電話やメールで進捗を確認しましたが、「（作成を）外部に委託していて、その業者から、何か1か所でも修正箇所があると修正等にとても時間がかかっている」という返事しか返ってきません。
また別件で、省エネ住宅の都市計画税の減免（20年１月末期限）を申請したいので申請書類を作成して下さい、とかなり前からお願いしていて、その旨も建設業者は了解していたのですが、結局その申請期限の1月末日までに「機構の適合がまだ取れない」との返答で出てこなかった為、後日減免分を負担してもらうことで了解してもらいました。
その後、本年1月29日の先方からのメール（減税分は会社で負担する、ZEH評価証は引き続き作成するという記述）を最後に、メールは何度入れても既読にもならず、会社と個人の携帯に連絡しても全く繋がらなくなり、2ヶ月近く音信不通となっています（着信音は鳴る）
なので3月18日に内容証明郵便で「ZEHを証する書類を当方に提出する事」「都市計画税の減免分を計算し当方の口座に入金する事」「引き渡し時にもらっていなかった瑕疵担保保険の保険証券を当方に引き渡すこと」、の3点を4月末期限に設定した催告書（当方が作成）を送付していますが「先方不在」が続いており戻ってくる可能性が高いです。
当方は今、国交省がやっている「住まいるダイヤル」に相談中なのですが、「瑕疵担保保険の証書番号が分からないと弁護士の無料相談が受けられない」というので、住まいるダイヤルに保険番号の照会を依頼しているのですが、１～1ヶ月半かかると言われました。
当方ZEHの証明書をもらいたいのは勿論ですが、こんなに書類が出て来ず且つ音信不通になったのは、蓋を開けてみたら基準を満たしていなかったので書類が出て来ないのではないかと思っています。仮にその場合、差額の130万を返金してもらうか、債務不履行による損害賠償を請求したいのですが、番号照会の回答が出るまで1ヶ月待つのか、それとも別の弁護士の無料相談を使って早めに進めるべきか…次の一手をお教え頂きたいです。
（当方、弁護士に依頼して訴訟を起こすことは全く吝かではありません）
追伸：前述の通り、2ヶ月以上全く連絡が取れない為、建築時にFBで友達になった大工の棟梁に事情を説明したところ、その建設業者の社長に連絡を取ってくれ（その人とは繋がったらしい）、3月26日夜に建設業者の事務所まで行ってその社長に催告書を見せてくれるというので、スクショを撮ってメッセで送り、棟梁にお願いしました。
ところが・・・聞いた話では、まず当日行って話そうとしたところ、その棟梁と私が繋がりを持っていることが（社長自身にとって）不利益だと大変な叱責を受けたらしく、催告書の方も棟梁が見せた瞬間にその社長が怒り出した為、見せようとはしたものの読んではもらえなかった、とのことでした。
どこかの判例で「書面を容易に見ることが出来る状態にあったこと」かつ「書面の内容を予見できたこと」の２つの条件が揃えば、届いていなくても届いたものと同じ効力が生ずる、とあったのですが、この場合は当てはまるのでしょうか。。
あと、その棟梁が「お客様の利益を阻害する行為自体、宅建業法と建築士法に違反している」と教えてくれたので、何とかそこも突きたいです。
18年6月にある建築業者と工事請負契約を締結したのですが、我々の方でZEH（ゼロ・エネルギー・ハウス）基準を満たした住宅を建ててほしいと希望し、建物代金の中に、ZEHのパック料金ということで200万の追加工事費を盛り込み完成までに全額支払いました。
ただこの業者がZEHが初めてで全く慣れておらず、同年第2期の8月に日程が決まっていた申請開始初日に申請に行かず、2日目に行って「既に満員で申請が通らなかった」と言ってきたので、苦情を入れたところ、その補助金分70万円を後日工事代金より値引きしてもらいました。
建物は当初19年2月末引渡し予定でしたが、工事が遅延し19年4月下旬となった為、その分の違約金は値引きしてもらいました。
ですが、その引き渡し時に、なぜか業者より何の書類ももらいませんでした。
（後から土地を購入した不動産屋に聞いたのですが、本来は引き渡し時に「瑕疵担保席責任保険」の保険証書を買主側ももらえる筈なのですが、それすら来ていません）
当方素人で、本来何の書類をもらうべきかも分からなかったので、後日、「ZEH住宅をお願いしたのだから、せめてこの住宅がZEH基準を満たしていることを証する書類を下さい」とお願いしたところ、建設業者も「分かりました」と了承した為書類を待っているのですが、1年近く経った今も未だにもらえていません。
建築業者に何度も電話やメールで進捗を確認しましたが、「（作成を）外部に委託していて、その業者から、何か1か所でも修正箇所があると修正等にとても時間がかかっている」という返事しか返ってきません。
また別件で、省エネ住宅の都市計画税の減免（20年１月末期限）を申請したいので申請書類を作成して下さい、とかなり前からお願いしていて、その旨も建設業者は了解していたのですが、結局その申請期限の1月末日までに「機構の適合がまだ取れない」との返答で出てこなかった為、後日減免分を負担してもらうことで了解してもらいました。
その後、本年1月29日の先方からのメール（減税分は会社で負担する、ZEH評価証は引き続き作成するという記述）を最後に、メールは何度入れても既読にもならず、会社と個人の携帯に連絡しても全く繋がらなくなり、2ヶ月近く音信不通となっています（着信音は鳴る）
なので3月18日に内容証明郵便で「ZEHを証する書類を当方に提出する事」「都市計画税の減免分を計算し当方の口座に入金する事」「引き渡し時にもらっていなかった瑕疵担保保険の保険証券を当方に引き渡すこと」、の3点を4月末期限に設定した催告書（当方が作成）を送付していますが「先方不在」が続いており戻ってくる可能性が高いです。
当方は今、国交省がやっている「住まいるダイヤル」に相談中なのですが、「瑕疵担保保険の証書番号が分からないと弁護士の無料相談が受けられない」というので、住まいるダイヤルに保険番号の照会を依頼しているのですが、１～1ヶ月半かかると言われました。
当方ZEHの証明書をもらいたいのは勿論ですが、こんなに書類が出て来ず且つ音信不通になったのは、蓋を開けてみたら基準を満たしていなかったので書類が出て来ないのではないかと思っています。仮にその場合、差額の130万を返金してもらうか、債務不履行による損害賠償を請求したいのですが、番号照会の回答が出るまで1ヶ月待つのか、それとも別の弁護士の無料相談を使って早めに進めるべきか…次の一手をお教え頂きたいです。
（当方、弁護士に依頼して訴訟を起こすことは全く吝かではありません）
追伸：前述の通り、2ヶ月以上全く連絡が取れない為、建築時にFBで友達になった大工の棟梁に事情を説明したところ、その建設業者の社長に連絡を取ってくれ（その人とは繋がったらしい）、3月26日夜に建設業者の事務所まで行ってその社長に催告書を見せてくれるというので、スクショを撮ってメッセで送り、棟梁にお願いしました。
ところが・・・聞いた話では、まず当日行って話そうとしたところ、その棟梁と私が繋がりを持っていることが（社長自身にとって）不利益だと大変な叱責を受けたらしく、催告書の方も棟梁が見せた瞬間にその社長が怒り出した為、見せようとはしたものの読んではもらえなかった、とのことでした。
どこかの判例で「書面を容易に見ることが出来る状態にあったこと」かつ「書面の内容を予見できたこと」の２つの条件が揃えば、届いていなくても届いたものと同じ効力が生ずる、とあったのですが、この場合は当てはまるのでしょうか。。
あと、その棟梁が「お客様の利益を阻害する行為自体、宅建業法と建築士法に違反している」と教えてくれたので、何とかそこも突きたいです。
回答
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A
回答日時：
2020/3/29 09:37:51
①どうしても納得する事が出来ないのであれば、こちらに相談してください。
http://www.chord.or.jp/trouble/
http://www.chord.or.jp/trouble/
A
回答日時：
2020/3/28 10:22:30
A
回答日時：
2020/3/28 08:33:12
①、問題点は、設計施工で「ZEH適合の証明と融資住宅」を依頼した
が、請負会社はその基準の意味すらも解らずに引き受けて完成した。
だが、ZEHの適合基準の手続きも知らずに悪質な請負者であった。
②、だが結果は契約目的を請負が責任の回避状態である。弁護士へ
相談しても相手は商売である。建築知識がないとは言わない。依頼
の納金後に最寄りの一級建築士事務所へ相談をして回答となる。
③、ZEH適合に事前に審査と適合がなければ、工事完成したものには
証明はでません。又。建築確認申請書の一式に建築確認済証と建築の
完了検査済証を頂たかです。また、建設業登録者は、住宅瑕疵担保の
保証法により平成19年から瑕疵保証供託金を指定先に納付か、保証保
険会社の保険書を渡す義務があります。其れもなければ、工事の残金
も契約目的違反で是正の完了まで支払い拒否するか裁判です。
が、請負会社はその基準の意味すらも解らずに引き受けて完成した。
だが、ZEHの適合基準の手続きも知らずに悪質な請負者であった。
②、だが結果は契約目的を請負が責任の回避状態である。弁護士へ
相談しても相手は商売である。建築知識がないとは言わない。依頼
の納金後に最寄りの一級建築士事務所へ相談をして回答となる。
③、ZEH適合に事前に審査と適合がなければ、工事完成したものには
証明はでません。又。建築確認申請書の一式に建築確認済証と建築の
完了検査済証を頂たかです。また、建設業登録者は、住宅瑕疵担保の
保証法により平成19年から瑕疵保証供託金を指定先に納付か、保証保
険会社の保険書を渡す義務があります。其れもなければ、工事の残金
も契約目的違反で是正の完了まで支払い拒否するか裁判です。
A
回答日時：
2020/3/28 02:27:31
質問の主文が不明瞭なんだが、要するに貴方は約４年前に発注した工事請負契約に関して、発注仕様通りのモノを引き渡して貰ってない訳だわな。実際には、不備があるとは言え引き渡しを受けてしまい、既にそこで生活をしているという状況。本当なら、引き渡しを受ける前に建物の完成状況を施主として検査し、竣工引渡書類として必要なものがすべて揃っていることを確認するべきだった。工事費をどのような手順で払ったのかイメージが沸かないが、ZEHやら長期優良住宅やらの認定を取るからには、住宅ローンや固都税などにおいても相応のメリットを得ることが目的だった筈なんだけど、ならば何故、竣工引渡しの時にその書類が無いことが大問題にならなかったのかという疑問がある。まあ、普通は素人のお施主さんのために、請負業者が書類説明も含め最後までしっかり着地させてくれるべきなんだが、その業者はそこを全くやらず、後で出しますからと曖昧にして建物と鍵だけ引き渡してしまったということなんだろう。
法律相談を無料で受けられる伝手があるなら、住まいるダイヤルの対応の結果が出るのを待たずに相談してみたらいいんでないの？ そこで今のこの状況も含め伝えれば、法律の観点からみた「次の一手」を示してくれるだろう。今の説明を読んだだけだと、工事請負契約に基づく請負者の義務が果たされていないということに尽きる。催告文書が相手に届いたかどうかを判定するにあたって、棟梁を間に入れた行動でどうにかできるとは俺は思わないけどな。それこそ実際に訴訟になった時に、法律家の見解を問う部分だろう。相手（社長）に理解を示す訳じゃないが、お客さんからの催告書を下請け業者が持ってきて目の前に開示されたら、そりゃ怒るだろ。元々疚しいところがあるのだし、下請と元請の関係性から言ってもメンツは丸潰れだ。棟梁が接触できるということはそいつも住所不定という訳ではないのだろうから（建設会社の事務所、というぐらいなのだし）、内容証明郵便で催告書を送ればいいんでないの？その受け取りを拒否したことも含め証拠のひとつになる筈だけどな。契約に基づく義務を果たせという文書を送ったところ読みも受け取りもしなかったと。そういう事実を踏まえて、法的手段に移っていく話だと思われる。
法律相談を無料で受けられる伝手があるなら、住まいるダイヤルの対応の結果が出るのを待たずに相談してみたらいいんでないの？ そこで今のこの状況も含め伝えれば、法律の観点からみた「次の一手」を示してくれるだろう。今の説明を読んだだけだと、工事請負契約に基づく請負者の義務が果たされていないということに尽きる。催告文書が相手に届いたかどうかを判定するにあたって、棟梁を間に入れた行動でどうにかできるとは俺は思わないけどな。それこそ実際に訴訟になった時に、法律家の見解を問う部分だろう。相手（社長）に理解を示す訳じゃないが、お客さんからの催告書を下請け業者が持ってきて目の前に開示されたら、そりゃ怒るだろ。元々疚しいところがあるのだし、下請と元請の関係性から言ってもメンツは丸潰れだ。棟梁が接触できるということはそいつも住所不定という訳ではないのだろうから（建設会社の事務所、というぐらいなのだし）、内容証明郵便で催告書を送ればいいんでないの？その受け取りを拒否したことも含め証拠のひとつになる筈だけどな。契約に基づく義務を果たせという文書を送ったところ読みも受け取りもしなかったと。そういう事実を踏まえて、法的手段に移っていく話だと思われる。
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