教えて！住まいの先生
Q 住宅ローンの借り換えを検討しています。 現在の住宅ローンは、0.7％変動金利、残金2950万円、残りの返済期間は31年です。 住宅ローン購入時は3300万円の35年で組みました。
返済額は毎月7万円、ボーナス月には10万上乗せで17万ずつ返済しています。
私は独身女性で、将来も一人で返済していくつもりですので、
最近のニュースを見て物価や金利が高くなっていることに不安を感じています。
現在は地方銀行で借りていますが、
ネットで調べていたらりそな銀行のフラット35が1.5%程度となっていました。
団新革命という保証を付けて1.75％でシュミレーションをしてみましたら、
毎月8万2千円、ボーナス月には20万ずつの返済となります。
団新革命の補償内容もよさそうなことと、これからの不安を考えると
すぐにでも変えた方がよさそうな気持ちになってしまっていますが、
借り換えをすると諸経費90万が上乗せされること、
支払い残金が32,240,000円に対して、借り換え後は39,089,084円（諸経費含む）
となるので、
本当に急いで変えるべきなのかどうか悩んでいます。
今後のことはわかりませんし、最終的には自己判断ということも分かっていますが、
この件について周りに相談できる人がいないため、こちらに質問させていただきました。
本日の1％を超えることもやむを得ない・・という日銀のニュースも踏まえて、
借り換えをすべきかしない方が良さそうか、様子を見た方が良さそうか等、ご意見をいただけますととてもうれしいです。
宜しくお願いいたします。
補足
私は独身女性で、将来も一人で返済していくつもりですので、
最近のニュースを見て物価や金利が高くなっていることに不安を感じています。
現在は地方銀行で借りていますが、
ネットで調べていたらりそな銀行のフラット35が1.5%程度となっていました。
団新革命という保証を付けて1.75％でシュミレーションをしてみましたら、
毎月8万2千円、ボーナス月には20万ずつの返済となります。
団新革命の補償内容もよさそうなことと、これからの不安を考えると
すぐにでも変えた方がよさそうな気持ちになってしまっていますが、
借り換えをすると諸経費90万が上乗せされること、
支払い残金が32,240,000円に対して、借り換え後は39,089,084円（諸経費含む）
となるので、
本当に急いで変えるべきなのかどうか悩んでいます。
今後のことはわかりませんし、最終的には自己判断ということも分かっていますが、
この件について周りに相談できる人がいないため、こちらに質問させていただきました。
本日の1％を超えることもやむを得ない・・という日銀のニュースも踏まえて、
借り換えをすべきかしない方が良さそうか、様子を見た方が良さそうか等、ご意見をいただけますととてもうれしいです。
宜しくお願いいたします。
今借りている金融機関に確認したところ
金利の変更はできないということです。
同じ金融機関でも借り換えになってしまうということでした。
質問日時：
2023/10/31 20:06:13
解決済み
解決日時：
2023/11/7 18:44:19
回答数： 11 ｜ 閲覧数： 941 ｜ お礼： 500枚
共感した： 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2023/11/7 18:44:19
① 固定に変えるなら 早い方がよいが、金利1%増加は痛い。
② 今 毎年ある程度 貯蓄できているなら (繰り上げ返済可能なぐらい) このままでいき 金利が1%超えた時点で 固定にする。
その際に まとまった金額をボーナス払い分が0になるぐらい 繰り上げ返済する。
タイミングと繰り上げ返済次第で、返済額は今の試算と同じぐらいになる。
③ どのぐらいの 固定金利までなら 払えるか試算する、
例えば2%？2.5？など 最大どこまでなら支払いできる？
上限を出してその金利になる少し前に借り換えする。
ただし、そこまでは繰り上げ返済費用の貯蓄が必要。
その貯蓄で、繰り上げ返済してボーナス払いを減らすか 退職後返済なしにする。
② 今 毎年ある程度 貯蓄できているなら (繰り上げ返済可能なぐらい) このままでいき 金利が1%超えた時点で 固定にする。
その際に まとまった金額をボーナス払い分が0になるぐらい 繰り上げ返済する。
タイミングと繰り上げ返済次第で、返済額は今の試算と同じぐらいになる。
③ どのぐらいの 固定金利までなら 払えるか試算する、
例えば2%？2.5？など 最大どこまでなら支払いできる？
上限を出してその金利になる少し前に借り換えする。
ただし、そこまでは繰り上げ返済費用の貯蓄が必要。
その貯蓄で、繰り上げ返済してボーナス払いを減らすか 退職後返済なしにする。
回答
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A
回答日時：
2023/11/6 16:52:53
投資しましょ。
A
回答日時：
2023/11/5 19:37:24
地銀元住宅ローン担当です。
住宅ローンの借換え対応は基本的に借換え後の条件は悪くなる傾向にあります（借換え先の金融機関がかなり頑張れば既存条件を上回る可能性もありますが…）。
他金融機関に相談し、条件がよくなるようであれば借換えをしても良いかと思います。
ただ、住宅ローン自体、金利が頻繁に変動するものではありませんし、金利が上昇してしまった場合の返済額調整の制度も組み込まれています（契約時の金利説明書類に記載されています。）ので、しばらく様子を見ることをおすすめします。
住宅ローンの借換え対応は基本的に借換え後の条件は悪くなる傾向にあります（借換え先の金融機関がかなり頑張れば既存条件を上回る可能性もありますが…）。
他金融機関に相談し、条件がよくなるようであれば借換えをしても良いかと思います。
ただ、住宅ローン自体、金利が頻繁に変動するものではありませんし、金利が上昇してしまった場合の返済額調整の制度も組み込まれています（契約時の金利説明書類に記載されています。）ので、しばらく様子を見ることをおすすめします。
A
回答日時：
2023/11/1 17:32:02
難しいところですけど、変動が上がりだした頃には固定はもっと上がっているでしょうから決断するなら今ですね。
将来も安心が欲しいと言うことならば、固定が可能なら私なら固定にします。
数年後かもっと先か分かりませんが、変動の金利は２、３％に上がってもおかしくないし、将来はもっと上がるかもしれません。
物価が上がっているというか、海外との物価レベルの差が激しく開いてきています。
マンハッタンでラーメン一杯が３０００円すると話題になっていますが、輸入品や原材料、エネルギーだけで無くその他の商品も価格差が大きければ裁定がかかって、日本の物価も今後は上昇し続けると思います。
貸出金利は、通常であれば（中長期的に見れば）
インフレ率＋調達金利＋銀行の利益、経費
（インフレ率より貸出金利が低ければ、実質減価になります）
になりますからインフレが３％程度を継続すれば、景気動向を別にしても金利はそれ以上の水準になるはずです。
将来も安心が欲しいと言うことならば、固定が可能なら私なら固定にします。
数年後かもっと先か分かりませんが、変動の金利は２、３％に上がってもおかしくないし、将来はもっと上がるかもしれません。
物価が上がっているというか、海外との物価レベルの差が激しく開いてきています。
マンハッタンでラーメン一杯が３０００円すると話題になっていますが、輸入品や原材料、エネルギーだけで無くその他の商品も価格差が大きければ裁定がかかって、日本の物価も今後は上昇し続けると思います。
貸出金利は、通常であれば（中長期的に見れば）
インフレ率＋調達金利＋銀行の利益、経費
（インフレ率より貸出金利が低ければ、実質減価になります）
になりますからインフレが３％程度を継続すれば、景気動向を別にしても金利はそれ以上の水準になるはずです。
A
回答日時：
2023/11/1 16:07:06
A
回答日時：
2023/11/1 11:43:38
難しい問題ですよね。
銀行さんやFPさんとも話したりしますが、低金利(変動型)はバブル崩壊して20年以上続いているので、よほど景気がよくならないと、もしくは大震災等大きなことが起きないと上がらないのではと言われてましたね。
変動金利は景気に左右されますので、金利を上げるなら、景気が良く給料が上がらないと、倒産する企業や住宅ローン破綻する人も増えてしまうと思われます。今後緩やかには上昇していくかとは思いますが、今の固定を越えるのは何年後になるのかは誰も分かりません・・・
自分なら様子を見ます。右往左往するなら最初から固定を選ぶべきだとも思いますし。ちなみに自分も変動で借りてますよ。
銀行さんやFPさんとも話したりしますが、低金利(変動型)はバブル崩壊して20年以上続いているので、よほど景気がよくならないと、もしくは大震災等大きなことが起きないと上がらないのではと言われてましたね。
変動金利は景気に左右されますので、金利を上げるなら、景気が良く給料が上がらないと、倒産する企業や住宅ローン破綻する人も増えてしまうと思われます。今後緩やかには上昇していくかとは思いますが、今の固定を越えるのは何年後になるのかは誰も分かりません・・・
自分なら様子を見ます。右往左往するなら最初から固定を選ぶべきだとも思いますし。ちなみに自分も変動で借りてますよ。
A
回答日時：
2023/11/1 11:35:49
今の政治だと金利上昇を許容するみたいなので、
これからは２％くらいまでは確実に上がってくんでしょうね。
私の若い時は６％とかが普通だったので、
そこら辺まで来ると破綻する方も多くなるので、
どこまで行くかは政府と日銀総裁じゃない限り分かりませんね。
私なら怖いので固定しか考えません。
これからは２％くらいまでは確実に上がってくんでしょうね。
私の若い時は６％とかが普通だったので、
そこら辺まで来ると破綻する方も多くなるので、
どこまで行くかは政府と日銀総裁じゃない限り分かりませんね。
私なら怖いので固定しか考えません。
A
回答日時：
2023/11/1 06:24:07
借り替えで無く借りている金融機関で固定金利変更したほうが良いと思います。借り替えだと100万単位で手数料取られますがプラン変更だけなら手数料はかなり安いです。
A
回答日時：
2023/11/1 01:01:13
変動金利にするか、全期間固定金利にするかは、お好みですし、自己責任で、としか言えないです。
その上で、私なら「全期間固定金利」にします。
返済額が最後までわかることは、私の将来設計を立てるのに、非常に重要だからです。
私は、老後も返済し続ける計画なのです。
もしも、全期間固定金利への借換をするならば、今すぐ審査をして、年内に借換した方が良いと思います。
全期間固定金利の金利は、現在は上昇中だからです。
逆に、変動金利についてですが。
今回の日銀の金融政策決定会合では、まだ短期金利の上昇については、言及されていません。
そのため、変動金利の「上昇」については、ありませんでした。
ですが、総裁のコメント内容や、経済同友会の方のコメントなどから、遠い将来ではなくなっていると思われます。
断言できることではないですが、「借換」しないデメリット、金利上昇リスクについては、どんどんと高まっているのが現状です。
また、変動金利が「短期金利」に連動しているというのは幻想です。
指標にはしていますが、「短期金利」はあくまでも、資金調達コストに関わるだけです。
短期金利が上がっていなくても、短期プライムレートを上げる事は、あり得ます。
考えにくい事ではありますが。
（融資先の企業の理解を得にくいので）
まして、住宅ローンはあくまでも個人が取引先です。
短期プライムレート連動ですらない住宅ローンは多いです。
0.7%と、1.750%とでは、金利差が1%あるので、本当に微妙な判断となります。
ですが、どちらかといえば「借換」にメリットがありそうに感じました。
その上で、私なら「全期間固定金利」にします。
返済額が最後までわかることは、私の将来設計を立てるのに、非常に重要だからです。
私は、老後も返済し続ける計画なのです。
もしも、全期間固定金利への借換をするならば、今すぐ審査をして、年内に借換した方が良いと思います。
全期間固定金利の金利は、現在は上昇中だからです。
逆に、変動金利についてですが。
今回の日銀の金融政策決定会合では、まだ短期金利の上昇については、言及されていません。
そのため、変動金利の「上昇」については、ありませんでした。
ですが、総裁のコメント内容や、経済同友会の方のコメントなどから、遠い将来ではなくなっていると思われます。
断言できることではないですが、「借換」しないデメリット、金利上昇リスクについては、どんどんと高まっているのが現状です。
また、変動金利が「短期金利」に連動しているというのは幻想です。
指標にはしていますが、「短期金利」はあくまでも、資金調達コストに関わるだけです。
短期金利が上がっていなくても、短期プライムレートを上げる事は、あり得ます。
考えにくい事ではありますが。
（融資先の企業の理解を得にくいので）
まして、住宅ローンはあくまでも個人が取引先です。
短期プライムレート連動ですらない住宅ローンは多いです。
0.7%と、1.750%とでは、金利差が1%あるので、本当に微妙な判断となります。
ですが、どちらかといえば「借換」にメリットがありそうに感じました。
A
回答日時：
2023/10/31 22:51:44
GORさんに総支払は○○万までが限界ってのがあって、全期間固定の総支払がその限界以下で、仮に損しても「ある程度のリスク（損）を取っても、最悪のリスクを防ぐ」って考えるなら、早い方がいいかもね。
A
回答日時：
2023/10/31 20:15:24
今のままのほうがいいかなとは思うけど、同じ会社で固定金利のほうがいいかもしれん。
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