教えて！住まいの先生
Q 戸建て住宅の購入について意見を聞かせてください。 住宅ローンを組んで家を購入することに不安があり、 一般的な考えはどうなんだろうと思いました。
少しの余剰を見込んで3800万円の住宅ローンを組もうと考えています。
私の状況を書きますと、
30台半ば、中部圏在住、年収550万円、貯金1700万円、妻、子1人（現在0歳、3年後くらいにもう一人計画しています。）、現在賃貸に居住しています。貯蓄は年間150～200万円ずつ増やしています。妻は今後数年間は子育て中心ですが、それはひと段落したらパートなりで年収100万円程で働く考えでいます。
節約志向で、妻を含めて互いに裕福な家の出ではない事からかあまり贅沢をするタイプではありません。
車は独身時代に購入した12年落ちの軽自動車をあと4年程したら、150万円前後の中古乗用車を購入予定です。子供の大学入学費用については児童手当とお年玉を口座を別けて管理し充てる予定です。住宅ローンは変動金利35年で組み、金利0.65%を想定しています。10年程は繰り上げ返済で縮められたらと考えています。
年収については、現在の会社で少し精神面で状態が良くなく、建築終了後に転職を考えています。
その場合は400万円以下の年収に下がる事も想定しています。
このような状況の私ですが、金融に詳しい方、似たような状況で住宅ローンを組まれている方、ご意見を聞かせていただけないでしょうか？
無謀なようであれば考え直すきっかけにしたいと思います。
よろしくお願いいたします。
補足
私の状況を書きますと、
30台半ば、中部圏在住、年収550万円、貯金1700万円、妻、子1人（現在0歳、3年後くらいにもう一人計画しています。）、現在賃貸に居住しています。貯蓄は年間150～200万円ずつ増やしています。妻は今後数年間は子育て中心ですが、それはひと段落したらパートなりで年収100万円程で働く考えでいます。
節約志向で、妻を含めて互いに裕福な家の出ではない事からかあまり贅沢をするタイプではありません。
車は独身時代に購入した12年落ちの軽自動車をあと4年程したら、150万円前後の中古乗用車を購入予定です。子供の大学入学費用については児童手当とお年玉を口座を別けて管理し充てる予定です。住宅ローンは変動金利35年で組み、金利0.65%を想定しています。10年程は繰り上げ返済で縮められたらと考えています。
年収については、現在の会社で少し精神面で状態が良くなく、建築終了後に転職を考えています。
その場合は400万円以下の年収に下がる事も想定しています。
このような状況の私ですが、金融に詳しい方、似たような状況で住宅ローンを組まれている方、ご意見を聞かせていただけないでしょうか？
無謀なようであれば考え直すきっかけにしたいと思います。
よろしくお願いいたします。
また、現在借入金はありません。
質問日時：
2020/6/6 22:43:12
解決済み
解決日時：
2020/11/22 21:59:13
回答数： 13 ｜ 閲覧数： 249 ｜ お礼： 500枚
共感した： 0 この質問が不快なら
回答数： 13 ｜ 閲覧数： 249 ｜ お礼： 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2020/11/22 21:59:13
転職ですか。もし収入が大きく変わることが予想されるのであれば、FP相談は受けたほうが良いです。
僕なら、諸経費などは別としても基本フルローンを組みますね。
今の手持ち資金は、そのままとっておきましょう。
金利が0.65%で、現在の住宅ローン控除が１％なので、0.35％の利ザヤが発生します。そのため、控除期間中ローン返済額で返済しましょう。
住宅ローン控除期間が終了した瞬間、手持ち資金含めて一気に繰り上げ返済しましょう。
3800万円で、手持ち 1700万円、年間貯蓄を見れば十分返済可能だと思います。
ただし、転職で年収が大きく下がる場合が少々不安ですね。
転職してから、建てることも可能かと思います。
転職すると審査が不利になりますが、手持ち資金、年収を踏まえれば、むちゃくちゃ厳しい審査になるとも思えません。
返済できると判断されれば、審査は通ると思います。
通らない場合は、手持ちの自己資金で借入額を減らすこともできますからね。
僕なら、諸経費などは別としても基本フルローンを組みますね。
今の手持ち資金は、そのままとっておきましょう。
金利が0.65%で、現在の住宅ローン控除が１％なので、0.35％の利ザヤが発生します。そのため、控除期間中ローン返済額で返済しましょう。
住宅ローン控除期間が終了した瞬間、手持ち資金含めて一気に繰り上げ返済しましょう。
3800万円で、手持ち 1700万円、年間貯蓄を見れば十分返済可能だと思います。
ただし、転職で年収が大きく下がる場合が少々不安ですね。
転職してから、建てることも可能かと思います。
転職すると審査が不利になりますが、手持ち資金、年収を踏まえれば、むちゃくちゃ厳しい審査になるとも思えません。
返済できると判断されれば、審査は通ると思います。
通らない場合は、手持ちの自己資金で借入額を減らすこともできますからね。
質問した人からのコメント
回答日時： 2020/11/22 21:59:13
結果、金利0.42%、4100円の総費用見込みに対し、800万円の自己資金で審査通りました。
たくさんの方々にコメントいただき、さまざまな意見があり大変参考になりました。
住宅ローン控除の利ざやについては考慮しなかった為、建物分で自己資金の変更契約が可能かどうか聞いて、可能であれば自己資金を減らす方向で考えてみようとおもいました。
コメントをいただきありがとうございました。
回答
A
回答日時：
2020/6/10 13:30:59
A
回答日時：
2020/6/7 15:44:42
その預貯金はどうやって貯めたのでしょうか？今の賃貸料はいくらぐらい？その軽自動車、車検代どんどん高くなりますよ？その節約志向奥様も受け入れてますか？
貯金額は立派ですがあまり質素すぎる生活も、奥様やお子さんに支障が出そうです。。
3800万はホームメーカーの注文住宅ですか？建売ならもっと安くならないかな。。あと転職するなら引っ越す可能性もあるのでは？
なんか疑問ばかり出てきます。。
うちの旦那も転職を何度かしまして、落ち着いてから家を購入しました。
子供は中学生になってましたが、周りのママ友がリフォームするような時期に新しい家に住めました。時代とともに設備も良いものが出てくるし、今家購入を慌てる必要ってあるのかな？
貯金額は立派ですがあまり質素すぎる生活も、奥様やお子さんに支障が出そうです。。
3800万はホームメーカーの注文住宅ですか？建売ならもっと安くならないかな。。あと転職するなら引っ越す可能性もあるのでは？
なんか疑問ばかり出てきます。。
うちの旦那も転職を何度かしまして、落ち着いてから家を購入しました。
子供は中学生になってましたが、周りのママ友がリフォームするような時期に新しい家に住めました。時代とともに設備も良いものが出てくるし、今家購入を慌てる必要ってあるのかな？
A
回答日時：
2020/6/7 13:45:20
ちょうど私が最初に家を建てたのが30代半ば
建築費は2000万ちょっとだったように覚えています(土地あり)
でローンは750万 15年で返済の予定が10年で完済
でも、年収が550万で貯金が1700万とはすごいですね
私の場合は年収は1200～1500万ありましたが生活が乱れに乱れ
預金なんて500万あるなし
何しろ毎月100万切ると苦しくて(泣く)
建築費は2000万ちょっとだったように覚えています(土地あり)
でローンは750万 15年で返済の予定が10年で完済
でも、年収が550万で貯金が1700万とはすごいですね
私の場合は年収は1200～1500万ありましたが生活が乱れに乱れ
預金なんて500万あるなし
何しろ毎月100万切ると苦しくて(泣く)
A
回答日時：
2020/6/7 13:19:06
ローン審査だして、通りやすいのは、今です。転職後は落ちやすくなります。
年収下がれば、確実。
年収下がらなくても、5年分くらい遡って年収みられますよ。
住宅は、必ず転職する前に。
(転職して年収上がるのが確実ならどうかは不明)
年収下がれば、確実。
年収下がらなくても、5年分くらい遡って年収みられますよ。
住宅は、必ず転職する前に。
(転職して年収上がるのが確実ならどうかは不明)
A
回答日時：
2020/6/7 12:45:52
litさんはとても真面目で慎重な方のようですね。考え過ぎですよ。
今の年収、預貯金、借入、家族状況からして、ローンを組むこと自体まったく問題ありません。審査もスムーズに決裁されるでしょう。
職が変わるのでは？収入が下がるのでは？なんて心配していたらローンなんて組めません。
どうしても心配なら、もう少し頑張って貯金を増やしたら？あと5、6年あればキャッシュで家を買える計算ですよね。
今の年収、預貯金、借入、家族状況からして、ローンを組むこと自体まったく問題ありません。審査もスムーズに決裁されるでしょう。
職が変わるのでは？収入が下がるのでは？なんて心配していたらローンなんて組めません。
どうしても心配なら、もう少し頑張って貯金を増やしたら？あと5、6年あればキャッシュで家を買える計算ですよね。
A
回答日時：
2020/6/7 12:23:56
賃貸併用住宅という手もある。
たとえば1階を貸家にして2階を自宅にする。そして1階からの家賃収入でローンを返済していくわけだ。ローン返済の原資を自身の労働力に依存しないという点で安全性が高い。
ちなみに床面積の50%以上を自宅として使うなら住宅ローンが使える。
たとえば1階を貸家にして2階を自宅にする。そして1階からの家賃収入でローンを返済していくわけだ。ローン返済の原資を自身の労働力に依存しないという点で安全性が高い。
ちなみに床面積の50%以上を自宅として使うなら住宅ローンが使える。
A
回答日時：
2020/6/7 08:50:55
> 家賃7.8万に60年住むのと変わりません
質問主は現在30代半ば、60年後は90代半ばでそこまでご存命かどうかはわからない
確率的にはかなり低い
定年退職して、収入が激減した中7.８万を払い続けることが可能かどうか？
夫婦合算ならいけるかもしれないが、どちらも60年間生き続けられるかというと
かなり可能性は低い
どちらかが亡くなった場合、更に収入は減る
そう考えると30年くらいで完済するつもりではないと厳しい
なら1000万変われば毎月の支払いも3、4万変わってくる
決して大したことのない金額ではない
質問主は現在30代半ば、60年後は90代半ばでそこまでご存命かどうかはわからない
確率的にはかなり低い
定年退職して、収入が激減した中7.８万を払い続けることが可能かどうか？
夫婦合算ならいけるかもしれないが、どちらも60年間生き続けられるかというと
かなり可能性は低い
どちらかが亡くなった場合、更に収入は減る
そう考えると30年くらいで完済するつもりではないと厳しい
なら1000万変われば毎月の支払いも3、4万変わってくる
決して大したことのない金額ではない
A
回答日時：
2020/6/7 06:42:18
住宅ローンに気を取られすぎないようにしましょう
①妻が年100万✕20年働けば2000万です
②転職して手取150万✕30年下がれば4500万減ります
③住宅ローン3800万＋利息500万＋固定資産税や修繕費1500万＝5800万。家賃7.8万に60年住むのと変わりません
この状況で住宅ローンが500万1000万変わったところで「無謀」かどうかが変わりますか？
住宅ローンが人生を左右するかのような幻想は捨て、人生全体の収入と支出を整理してみてください
①妻が年100万✕20年働けば2000万です
②転職して手取150万✕30年下がれば4500万減ります
③住宅ローン3800万＋利息500万＋固定資産税や修繕費1500万＝5800万。家賃7.8万に60年住むのと変わりません
この状況で住宅ローンが500万1000万変わったところで「無謀」かどうかが変わりますか？
住宅ローンが人生を左右するかのような幻想は捨て、人生全体の収入と支出を整理してみてください
A
回答日時：
2020/6/6 23:28:13
私も質問者さんのお考えのように、そのローンは不安を感じますね(私は不動産に懐疑的なのもあるでしょうが)。収入が減少する可能性が高いのであれば、そもそも借金をすべきでは有りません。
仮にその物件を購入した場合を考えてみましょう。計算しやすくするために3500万支払いを35年ローンとすれば、だいたい年間100万円返さなければならず、月間で10万程度考えるべきです。ちなみに手取りの3割が家賃の最大であるべきなので、手取りが25万くらいになりそうなことを考えれば非常に厳しいですよ。これからお子さんの学費も必要で(現在の貯蓄がほぼ無くなる)、下手すれば家を手放すことも考えるかも知れません。
私だったらですが、現在の貯蓄で買うことのできる程度の中古住宅を検討します。
仮にその物件を購入した場合を考えてみましょう。計算しやすくするために3500万支払いを35年ローンとすれば、だいたい年間100万円返さなければならず、月間で10万程度考えるべきです。ちなみに手取りの3割が家賃の最大であるべきなので、手取りが25万くらいになりそうなことを考えれば非常に厳しいですよ。これからお子さんの学費も必要で(現在の貯蓄がほぼ無くなる)、下手すれば家を手放すことも考えるかも知れません。
私だったらですが、現在の貯蓄で買うことのできる程度の中古住宅を検討します。
A
回答日時：
2020/6/6 23:02:28
年収が下がるかもでしたら、3300から3500万円なのかなと。
今のが諸経費込み金額なのか、頭金や家以外の費用もですし。
きちんと貯蓄できる堅実な方なので大丈夫な印象を受けます。
転職後年収で少し余裕ある返済計画であればと思われます。
今のが諸経費込み金額なのか、頭金や家以外の費用もですし。
きちんと貯蓄できる堅実な方なので大丈夫な印象を受けます。
転職後年収で少し余裕ある返済計画であればと思われます。
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