教えて！住まいの先生
Q 友人が不動産投資を始めました。 まだ詳細聞けてないですが、おそらくゴミ物件掴まされてます。
本人はこれから資産価値があがり将来的にキャピタルゲインで儲かる✨って思ってるんですが、到底無理だと思います。早めに気づかせて損切りさせてあげたいんですが良い方法ありますかね。
概要は下記（一部詳細伏せます）
足立区 駅近の新築マンション 2LDK
物件価格 5000万円（頭金無しの35年ローン）
→金利何%で借りたか聞いても今手元に資料ないからわからないとのこと（この時点で不動産投資するべき人間じゃない）
毎月のキャッシュフローは1万円弱プラス（家賃はおそらく20万円程度でしょうか）
小生も不動産投資だけはまだ手を出しておらず、情報の過不足あれば教えてください。
概要は下記（一部詳細伏せます）
足立区 駅近の新築マンション 2LDK
物件価格 5000万円（頭金無しの35年ローン）
→金利何%で借りたか聞いても今手元に資料ないからわからないとのこと（この時点で不動産投資するべき人間じゃない）
毎月のキャッシュフローは1万円弱プラス（家賃はおそらく20万円程度でしょうか）
小生も不動産投資だけはまだ手を出しておらず、情報の過不足あれば教えてください。
質問日時：
2022/10/24 16:39:45
解決済み
解決日時：
2022/10/25 08:15:47
回答数： 3 ｜ 閲覧数： 217 ｜ お礼： 0枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2022/10/25 08:15:47
金利2.3%として月々173432円、家賃20万円なら管理費修繕費積立金を引いて1万円ぐらい残ります。
しかし固定資産税があるのでマイナスになります。
所得税還付で儲かったつもり程度ですね。
新築は広告費や建築会社の利益が相当あるので買った直後にその分が目減りします、今不動産は最高値たしかに円安で外国人が将来高値で買う可能性はありますが皮算用ですね。
利回りは家賃20万円として表面で4.8%しかありません、想定される金利を引いただけで2.5%になってしまいます、そこからローンの元金や諸経費をという事ですからキャピタルゲイン狙いでしか有り得ない物件でつまり皮算用でしかないと言う事です。
しかし今後どうなるかわかりませんからとりあえず売った方が良いよとアドバイスするだけで放置でいいと思いますよ、損してもあの時言ったよねで済みます、無理に説得して売って上がったら(可能性はゼロでは無いので)恨まれますしほっとけば良いでしょう！。
しかし固定資産税があるのでマイナスになります。
所得税還付で儲かったつもり程度ですね。
新築は広告費や建築会社の利益が相当あるので買った直後にその分が目減りします、今不動産は最高値たしかに円安で外国人が将来高値で買う可能性はありますが皮算用ですね。
利回りは家賃20万円として表面で4.8%しかありません、想定される金利を引いただけで2.5%になってしまいます、そこからローンの元金や諸経費をという事ですからキャピタルゲイン狙いでしか有り得ない物件でつまり皮算用でしかないと言う事です。
しかし今後どうなるかわかりませんからとりあえず売った方が良いよとアドバイスするだけで放置でいいと思いますよ、損してもあの時言ったよねで済みます、無理に説得して売って上がったら(可能性はゼロでは無いので)恨まれますしほっとけば良いでしょう！。
回答
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A
回答日時：
2022/10/24 18:16:35
損切りなんかできません。
5000万円以上で売却して、ローン全額返済するしか方法はありません。
35年ローン おそらく居住用の住宅ローンでしょうから、これも違反です。すぐにばれますので、数年後には全額返済請求を受けます。
損切りも出来ないのに、口だすだけなら、何もしない。これがベストです。
5000万円以上で売却して、ローン全額返済するしか方法はありません。
35年ローン おそらく居住用の住宅ローンでしょうから、これも違反です。すぐにばれますので、数年後には全額返済請求を受けます。
損切りも出来ないのに、口だすだけなら、何もしない。これがベストです。
A
回答日時：
2022/10/24 16:48:48
親切心はわかりますが・・・・・・・余計な口出しはしないほうが身のためだと思いますよ。
ご友人のようなタイプの人は、助言でも警告でも(あるいは詐欺師の口車でも)、結果的に痛い目に遭えばだれかれ構わず悪者にするでしょうし、たとえあなたが的確な助言をしたとしても「あのとき手を引かず投資を続けていれば・・・・・」と、取らぬ狸の皮算用をして恨み節を言うものです。
ご友人のようなタイプの人は、助言でも警告でも(あるいは詐欺師の口車でも)、結果的に痛い目に遭えばだれかれ構わず悪者にするでしょうし、たとえあなたが的確な助言をしたとしても「あのとき手を引かず投資を続けていれば・・・・・」と、取らぬ狸の皮算用をして恨み節を言うものです。
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