教えて！住まいの先生
Q 2～3年のうちに、住宅購入を検討しています。 頭金はどれくらい貯めるのが妥当でしょうか？ また、変動と固定35年では、昨今の情勢的にどちらのほうが良いのでしょうか？ ＜検討中の物件価格＞
・新築の場合 4,000~4,300万円（諸費用除く）
・中古リノベの場合 3,700万円（諸費用除く）
★35年返済予定
一度物件情報を聞きに行った際、住んでいる地域が物件価格の高騰もあり、上記のような金額が標準とのことでした。（不便な場所に行ってもこれくらいの価格帯。駅近辺はもっと高額）
我が家の財政状況は下記になります。
結婚2年目 共働き（ともに正社員）
夫：３1歳 年収_550万（毎年、昇給はしています）
私：32歳 年収_380万（来年より1年間産休・育休取得）
現在の家賃：9万（駐車場代含む）
現時点の貯金額：560万（別途今年度より積立NISA満額投資中）
同じく2～3年のうちに車の買い替え（中古で）も予定しております。
手元に現金も残さないといけないことを考え、車購入資金_200万・現金での資金_300万と仮定すると、現時点での貯金額では60万ほどしか手元に残りません。
今年度は出産準備等に出費がかさみ、年間の貯金額は200万でした。
来年度は私が産休に入ること等も踏まえると、貯金できて年150万ほどかなと考えております。
仮に来年以降の3年間で150万ずつ貯金できたとして、3年後の貯金は現状の+450万円。
上記で検討している物件価格の場合、おそらく諸費用が300～350万ほどかかってくると思うので、それを差し引くと、来年からの貯金で頭金にできるのが100万ほどにしかなりません。
これは、設計上無謀でしょうか？
どれくらい頭金として入れるのが妥当でしょうか？(そもそも頭金は諸費用とは別の考えなのでしょうか)
貯金している間に金利が高くなることを考えると、貯金を貯めるより頭金0で早く購入した方がいいと周りに言われ、果たしてそうなのかと悩んでおります。
また、参考に聞きに行った新築・中古リノベの会社では、ほぼ9割が変動金利の選択をしているので、35年固定を選ぶのはもったいないし、変動は5年保証と125％ルールがあるので、変動を選ぶべきといわれました。
変動はリスクが高いイメージで、金利が上がった場合に単純に返済期間が延びるだけと考えていたので、ローンは固定で組むもの！と思っておりましたが、そうではないのでしょうか？
確かに変動と固定では月の返済額に大きな差があるので、迷ってしまいますが・・・
皆様のご意見をお聞かせください。
もし不足情報あれば追記しますので、よろしくお願いいたします。
・中古リノベの場合 3,700万円（諸費用除く）
★35年返済予定
一度物件情報を聞きに行った際、住んでいる地域が物件価格の高騰もあり、上記のような金額が標準とのことでした。（不便な場所に行ってもこれくらいの価格帯。駅近辺はもっと高額）
我が家の財政状況は下記になります。
結婚2年目 共働き（ともに正社員）
夫：３1歳 年収_550万（毎年、昇給はしています）
私：32歳 年収_380万（来年より1年間産休・育休取得）
現在の家賃：9万（駐車場代含む）
現時点の貯金額：560万（別途今年度より積立NISA満額投資中）
同じく2～3年のうちに車の買い替え（中古で）も予定しております。
手元に現金も残さないといけないことを考え、車購入資金_200万・現金での資金_300万と仮定すると、現時点での貯金額では60万ほどしか手元に残りません。
今年度は出産準備等に出費がかさみ、年間の貯金額は200万でした。
来年度は私が産休に入ること等も踏まえると、貯金できて年150万ほどかなと考えております。
仮に来年以降の3年間で150万ずつ貯金できたとして、3年後の貯金は現状の+450万円。
上記で検討している物件価格の場合、おそらく諸費用が300～350万ほどかかってくると思うので、それを差し引くと、来年からの貯金で頭金にできるのが100万ほどにしかなりません。
これは、設計上無謀でしょうか？
どれくらい頭金として入れるのが妥当でしょうか？(そもそも頭金は諸費用とは別の考えなのでしょうか)
貯金している間に金利が高くなることを考えると、貯金を貯めるより頭金0で早く購入した方がいいと周りに言われ、果たしてそうなのかと悩んでおります。
また、参考に聞きに行った新築・中古リノベの会社では、ほぼ9割が変動金利の選択をしているので、35年固定を選ぶのはもったいないし、変動は5年保証と125％ルールがあるので、変動を選ぶべきといわれました。
変動はリスクが高いイメージで、金利が上がった場合に単純に返済期間が延びるだけと考えていたので、ローンは固定で組むもの！と思っておりましたが、そうではないのでしょうか？
確かに変動と固定では月の返済額に大きな差があるので、迷ってしまいますが・・・
皆様のご意見をお聞かせください。
もし不足情報あれば追記しますので、よろしくお願いいたします。
質問日時：
2022/11/28 19:44:26
解決済み
解決日時：
2022/12/9 01:51:03
回答数： 8 ｜ 閲覧数： 1231 ｜ お礼： 100枚
共感した： 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2022/12/9 01:51:03
私は、早くする事を勧めます。
理由は後述します。
頭金は、一般的には「最初に支払するお金」ですが、住宅ローンの場合は「住宅価格のうち、ローン以外で支払するお金」です。
住宅価格なので、諸費用は含まれません。
60%、90%など頭金あり、
100%の頭金なしフルローン（住宅価格のみ）、
〜110%などの諸費用込みローン（住宅価格＋諸費用）などのケースがあります。
名称などは違うかもしれません。
私は、フラット35Ｓで金利を下げるために頭金を入れましたが、我が家の預貯金状況やライフプランからの選択です。
ご質問者様にとってそれが良いかは、ご確認なさって下さい。
なぜ頭金が必要なのか、ですが、２点のポイントがあります。
ひとつは、ローンを融資する金融機関から優良顧客とみなされ、金利などに優遇を受けられること。
融資物件の担保価値、融資金額の比較の面。
（新築1000万円の家は、売って1000万にはなりません。逆に1000万を融資しても、500万円を融資しても担保価値は変わりません。）
顧客の資金状況が、頭金を準備できる程度に優良である面。
（頭金なしでないと建築や購入ができない人に融資するのか、そうでないのか）
などです。
もうひとつは、ローン自体の調整です。
これはある程度の金融資産がある場合に考えます。
頭金を払える状況では、ローンの毎月の返済額を整える事が出来ます。
例えば、4200万の35年（420ヶ月）ローンであれば、元本返済だけで10万円で、ここに利息を払う事になります。
1%35年の元利均等返済なら、総利息は約18.5%です。
毎月の返済額は、118,559円です。
4200万円の物件の例であれば、頭金を２割（840万円）入れれば毎月の返済額は10万円以内に抑える事が出来ます。
本来は、頭金は住宅ローンを整えるためのモノでもあります。
では何故、頭金ゼロを基本に考えるか、です。
住宅ローンは、ご家族のために預貯金を残して、支払を先延ばしにして住宅を取得し維持する手段だから、です。
先の例では、840万入れて毎月10万円に返済を抑えた、そのせいで金融資産がなくなり、生活が不安になった。
それでは意味がわかりません。
きちんと、生活のための余裕資金を確保する必要があります。頭金は余裕資金から行います。
住宅を取得し維持する手段である住宅ローンのせいで、（金利上昇やそもそもの支払額の多さで）住宅を失う事になっては残念すぎます。
また、頭金が特に必要なのは、フラット35の場合が多いです。
フラット35は、物件価格の90%までと、それ以上とで金利に差があります。
ですが、こちらは併用する形で、金利も少し高くなりますが、諸費用ローン併用などもあります。
私なりの回答になりますが、早い段階で引越が必要であれば、諸費用ローンを併用してでも、早いうちに住宅を取得される事をオススメします。
これは、住宅を取得する場合には、「それまでの家賃は返ってこないお金だから」です。
月9万なら年108万が消えていきます。
その分は取得する住宅にかけることが出来たお金なのです。
住み始めれば、家賃はなくなるので。
住宅ローンは借金ではありますが、家賃のようなモノでもあります。
だからといって慌てて購入した方が良い訳ではなく。
せっかく家賃を払っているのだから、これから住む住宅をしっかり調べて、しっかり選んで欲しいです。
本当に「今」が必要な時期なのか。
最重要なのは、住宅の質です。
必要な間取りがあり、不要な部分がないか。
お子さんが生まれるなら、危険箇所があるなら、現在の賃貸でその期間を過ごした方が安全かもしれません。
お子さんが３人くらいほしいのに3LDKでは足りませんし、人数がわかりかねているのであれば、住宅に求めるモノも変わります。
お話からは、ご夫婦がローンを組んでも良いくらいに円満で、お子さんもご懐妊なさった。素敵な状況だと感じました。
人数によって住み替えできるのが、賃貸のメリットです。
今、お子さんに合わせて備えて引越する。
ここがスタートで。
お子さんの人数が決まったから、ローンで購入しても良い。
ここがひとつのポイントになります。
これから住む家やマンションには、「何人で」「いつまで」「どんな生活のために」住むのか。
（働き方優先なのか、子育て優先なのか老後も備えてなのか、全部なのか）
それを満足に満たせるトコロを選ぶ。
ここを優先なさって下さい。
ご懐妊を機に、住宅取得される方は多いです。
それは、「何人で」が変わるからです。
もう一人を考えているのであれば、それからでも良いかもしれません。
で。
その間にしっかり教育費を貯めるつもりでしっかり貯めて下さい。
頭金になるかは分かりませんが。
現状から引越が必要であれば。
家選びをしながら、ご夫婦で、どんな生活をしたがっているのか、たくさん話し合いなさって下さい。
生活スタイルは今までの生活で分かってきていますよね。
結婚同時に住宅取得よりも、はるかに選びやすいです。
これからの生活が楽しくなるような家になさって下さい。
ここからは余談です。
住宅ローンについて、です。
予算は「希望の毎月の返済額」を考えていて下さい。
これもベースは今までの生活です。「家賃と同額」なら、ほぼ同じです。
多少増えるなら、「どこまで増えても大丈夫なのか」を考えていて下さい。
預貯金を貯めるペースがその分だけ圧迫されます。
で。
現状で預貯金が少なく、今後も車や子育てがある、のならば、固定金利をオススメします。
変動金利は、金利上昇リスクを負担して「お得に」借りる方法です。
絶対にしてはいけないのが、変動金利にして、金融資産が貯められていない、という状況です。
固定金利は、利息を多く払って、最後まで見通しが立つローンです。
見通しが立つので、利息を払う事にはなりますが、繰上返済や「住宅ローンのための余剰の預貯金」が必要ないです。
変動金利の5年ルール125%ルールの話です。
実は今、125%ルールになりそうな人は増えています。
まだ上がった話は聞いていないので、「たぶん」の話です。
少しだけ後回しします。
住宅ローンは他のローンと同じように、残債方式です。
毎月、その時点のローン残高に、月利（年利の12分の1）で利息をつけて残高を増やし、返済額によって残高を減らします。
100万借りて、利率12%なら、101万になり、2万円返して、99万になる。などです。
利率1.2%なら、100.1万になり、2万円返して、98.1万になります。
翌月はこの残高に対して利息をつけ、返済していきます。
5年ルールは、返済額見直しが5年毎というルールです。
金利見直しは半年ごとの金融機関が多いです。
そうすると、金利上昇した場合には、
ローン残高、＋ 上がった月利での利息、 ― 変わらない返済額
になります。
利息が増えて、返済額が変わらないので、少しだけローンの返済が遅れます。毎月数十円、数百円くらいの話です。
これは、利息の付き方が返済額を超えると借金が毎月増える事になりますよね。
そうではなくて、予定よりも返済が遅れる、というレベルの話です。
で、5年後の返済額見直しの時期が来ると。
「その時点のローン残高」「その時点の金利」「残り返済期間」の３要素で、返済額が変わります。
借りてすぐに＋0.2%など金利見直しされ、半年ごとに見直しされ、5年で＋1.0%になった人と。
5年で、見直しの時期に急に1.0%上がった人では、それまでのローン返済の進み方が違う事になります。
（期間固定は、半年毎の金利見直しはしません、125%ルールも普通はありません）
125%ルールは、返済額を上げる時には、それまでの125%までにする、というルールです。
例として、２つあげます。どちらも借入金1000万で0.5%→2.1%になった場合です。
1.6%上昇ですね。
（本来は徐々に上がるでしょうが、計算機の都合で、急に上がった場合の試算です。）
借入金1000万円、35年0.5%毎月返済額25,958
→5年後
残高870万円、残30年2.1%毎月返済額32,504→32,447（125%ルール適用）
借入金1000万円、35年0.5%毎月返済額25,958
→20年後
残高450万円、残15年2.1%毎月返済額29,170
期間固定は、もともと期間終了後に金利が上がる事が多いです。
そのため、より「この返済額が上がるリスクは大きい」です。
期間固定の方は、当初の予定通りに、固定期間終了時に繰上返済をなさって下さい。
ローンの選択は、ライフプランに合わせて返済計画を立てるところからです。
どのくらいの繰上返済をするのか、しないのか、それに合わせて選びます。
「変動金利でないと借りられない」のであれば、そもそも予算オーバーの物件だと思います。
びっくりするほど長文ですね。
失礼いたしました。
何よりもまず、御身体をご自愛ください。
ローンや予算は……無理せず頑張って下さい。預貯金なども。
私も無理せず頑張っています。
ご家族のための最高の住まいが選べて取得出来ますように。
理由は後述します。
頭金は、一般的には「最初に支払するお金」ですが、住宅ローンの場合は「住宅価格のうち、ローン以外で支払するお金」です。
住宅価格なので、諸費用は含まれません。
60%、90%など頭金あり、
100%の頭金なしフルローン（住宅価格のみ）、
〜110%などの諸費用込みローン（住宅価格＋諸費用）などのケースがあります。
名称などは違うかもしれません。
私は、フラット35Ｓで金利を下げるために頭金を入れましたが、我が家の預貯金状況やライフプランからの選択です。
ご質問者様にとってそれが良いかは、ご確認なさって下さい。
なぜ頭金が必要なのか、ですが、２点のポイントがあります。
ひとつは、ローンを融資する金融機関から優良顧客とみなされ、金利などに優遇を受けられること。
融資物件の担保価値、融資金額の比較の面。
（新築1000万円の家は、売って1000万にはなりません。逆に1000万を融資しても、500万円を融資しても担保価値は変わりません。）
顧客の資金状況が、頭金を準備できる程度に優良である面。
（頭金なしでないと建築や購入ができない人に融資するのか、そうでないのか）
などです。
もうひとつは、ローン自体の調整です。
これはある程度の金融資産がある場合に考えます。
頭金を払える状況では、ローンの毎月の返済額を整える事が出来ます。
例えば、4200万の35年（420ヶ月）ローンであれば、元本返済だけで10万円で、ここに利息を払う事になります。
1%35年の元利均等返済なら、総利息は約18.5%です。
毎月の返済額は、118,559円です。
4200万円の物件の例であれば、頭金を２割（840万円）入れれば毎月の返済額は10万円以内に抑える事が出来ます。
本来は、頭金は住宅ローンを整えるためのモノでもあります。
では何故、頭金ゼロを基本に考えるか、です。
住宅ローンは、ご家族のために預貯金を残して、支払を先延ばしにして住宅を取得し維持する手段だから、です。
先の例では、840万入れて毎月10万円に返済を抑えた、そのせいで金融資産がなくなり、生活が不安になった。
それでは意味がわかりません。
きちんと、生活のための余裕資金を確保する必要があります。頭金は余裕資金から行います。
住宅を取得し維持する手段である住宅ローンのせいで、（金利上昇やそもそもの支払額の多さで）住宅を失う事になっては残念すぎます。
また、頭金が特に必要なのは、フラット35の場合が多いです。
フラット35は、物件価格の90%までと、それ以上とで金利に差があります。
ですが、こちらは併用する形で、金利も少し高くなりますが、諸費用ローン併用などもあります。
私なりの回答になりますが、早い段階で引越が必要であれば、諸費用ローンを併用してでも、早いうちに住宅を取得される事をオススメします。
これは、住宅を取得する場合には、「それまでの家賃は返ってこないお金だから」です。
月9万なら年108万が消えていきます。
その分は取得する住宅にかけることが出来たお金なのです。
住み始めれば、家賃はなくなるので。
住宅ローンは借金ではありますが、家賃のようなモノでもあります。
だからといって慌てて購入した方が良い訳ではなく。
せっかく家賃を払っているのだから、これから住む住宅をしっかり調べて、しっかり選んで欲しいです。
本当に「今」が必要な時期なのか。
最重要なのは、住宅の質です。
必要な間取りがあり、不要な部分がないか。
お子さんが生まれるなら、危険箇所があるなら、現在の賃貸でその期間を過ごした方が安全かもしれません。
お子さんが３人くらいほしいのに3LDKでは足りませんし、人数がわかりかねているのであれば、住宅に求めるモノも変わります。
お話からは、ご夫婦がローンを組んでも良いくらいに円満で、お子さんもご懐妊なさった。素敵な状況だと感じました。
人数によって住み替えできるのが、賃貸のメリットです。
今、お子さんに合わせて備えて引越する。
ここがスタートで。
お子さんの人数が決まったから、ローンで購入しても良い。
ここがひとつのポイントになります。
これから住む家やマンションには、「何人で」「いつまで」「どんな生活のために」住むのか。
（働き方優先なのか、子育て優先なのか老後も備えてなのか、全部なのか）
それを満足に満たせるトコロを選ぶ。
ここを優先なさって下さい。
ご懐妊を機に、住宅取得される方は多いです。
それは、「何人で」が変わるからです。
もう一人を考えているのであれば、それからでも良いかもしれません。
で。
その間にしっかり教育費を貯めるつもりでしっかり貯めて下さい。
頭金になるかは分かりませんが。
現状から引越が必要であれば。
家選びをしながら、ご夫婦で、どんな生活をしたがっているのか、たくさん話し合いなさって下さい。
生活スタイルは今までの生活で分かってきていますよね。
結婚同時に住宅取得よりも、はるかに選びやすいです。
これからの生活が楽しくなるような家になさって下さい。
ここからは余談です。
住宅ローンについて、です。
予算は「希望の毎月の返済額」を考えていて下さい。
これもベースは今までの生活です。「家賃と同額」なら、ほぼ同じです。
多少増えるなら、「どこまで増えても大丈夫なのか」を考えていて下さい。
預貯金を貯めるペースがその分だけ圧迫されます。
で。
現状で預貯金が少なく、今後も車や子育てがある、のならば、固定金利をオススメします。
変動金利は、金利上昇リスクを負担して「お得に」借りる方法です。
絶対にしてはいけないのが、変動金利にして、金融資産が貯められていない、という状況です。
固定金利は、利息を多く払って、最後まで見通しが立つローンです。
見通しが立つので、利息を払う事にはなりますが、繰上返済や「住宅ローンのための余剰の預貯金」が必要ないです。
変動金利の5年ルール125%ルールの話です。
実は今、125%ルールになりそうな人は増えています。
まだ上がった話は聞いていないので、「たぶん」の話です。
少しだけ後回しします。
住宅ローンは他のローンと同じように、残債方式です。
毎月、その時点のローン残高に、月利（年利の12分の1）で利息をつけて残高を増やし、返済額によって残高を減らします。
100万借りて、利率12%なら、101万になり、2万円返して、99万になる。などです。
利率1.2%なら、100.1万になり、2万円返して、98.1万になります。
翌月はこの残高に対して利息をつけ、返済していきます。
5年ルールは、返済額見直しが5年毎というルールです。
金利見直しは半年ごとの金融機関が多いです。
そうすると、金利上昇した場合には、
ローン残高、＋ 上がった月利での利息、 ― 変わらない返済額
になります。
利息が増えて、返済額が変わらないので、少しだけローンの返済が遅れます。毎月数十円、数百円くらいの話です。
これは、利息の付き方が返済額を超えると借金が毎月増える事になりますよね。
そうではなくて、予定よりも返済が遅れる、というレベルの話です。
で、5年後の返済額見直しの時期が来ると。
「その時点のローン残高」「その時点の金利」「残り返済期間」の３要素で、返済額が変わります。
借りてすぐに＋0.2%など金利見直しされ、半年ごとに見直しされ、5年で＋1.0%になった人と。
5年で、見直しの時期に急に1.0%上がった人では、それまでのローン返済の進み方が違う事になります。
（期間固定は、半年毎の金利見直しはしません、125%ルールも普通はありません）
125%ルールは、返済額を上げる時には、それまでの125%までにする、というルールです。
例として、２つあげます。どちらも借入金1000万で0.5%→2.1%になった場合です。
1.6%上昇ですね。
（本来は徐々に上がるでしょうが、計算機の都合で、急に上がった場合の試算です。）
借入金1000万円、35年0.5%毎月返済額25,958
→5年後
残高870万円、残30年2.1%毎月返済額32,504→32,447（125%ルール適用）
借入金1000万円、35年0.5%毎月返済額25,958
→20年後
残高450万円、残15年2.1%毎月返済額29,170
期間固定は、もともと期間終了後に金利が上がる事が多いです。
そのため、より「この返済額が上がるリスクは大きい」です。
期間固定の方は、当初の予定通りに、固定期間終了時に繰上返済をなさって下さい。
ローンの選択は、ライフプランに合わせて返済計画を立てるところからです。
どのくらいの繰上返済をするのか、しないのか、それに合わせて選びます。
「変動金利でないと借りられない」のであれば、そもそも予算オーバーの物件だと思います。
びっくりするほど長文ですね。
失礼いたしました。
何よりもまず、御身体をご自愛ください。
ローンや予算は……無理せず頑張って下さい。預貯金なども。
私も無理せず頑張っています。
ご家族のための最高の住まいが選べて取得出来ますように。
質問した人からのコメント
回答日時： 2022/12/9 01:51:03
具体的な内容を教えてくださり、感謝します！
ベストアンサーとさせていただきます。
ありがとうございました！
回答
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A
回答日時：
2022/12/4 21:55:55
A
回答日時：
2022/12/2 22:31:05
貯金してる間にも住居費を支払っているっていうのがもう間抜けですよね。
A
回答日時：
2022/12/1 19:21:10
金利が上がった場合でも、返済期間が延るわけではなく、毎月の返済額が増えます。
変動、固定は、こちらがわかりやすいですよ。参考に。
https://www.youtube.com/watch?v=fu2HzEsd8EI
変動、固定は、こちらがわかりやすいですよ。参考に。
https://www.youtube.com/watch?v=fu2HzEsd8EI
A
回答日時：
2022/11/30 13:37:40
まず35年固定は安心買ってるようなもので、だから変動に比べ高いのであって、もったいないって考えおかしいよね。
A
回答日時：
2022/11/30 13:36:43
諸費用など現金が必要な場合もありますが、最終的に住宅ローンに組み込むことができますので、2〜3年と言わず、今すぐ購入することをお勧めします。家賃2年で216万がもったいないです。そのお金で新車が買えます。
A
回答日時：
2022/11/30 04:53:55
住宅ローン控除を調べてください。
頭金入れるメリットがないことがわかります。
頭金入れるメリットがないことがわかります。
A
回答日時：
2022/11/28 20:01:05
頭金は特に入れる必要は無いかと思います。
そして現状で良い物件が有ればすぐ購入で良いでしょう。
昭和の高金利の頃は頭金を入れるメリットは十分ありましたが超低金利の現在では頭金を貯めるならすぐ購入の方が良いです、貯めている間の家賃が無駄ですから。
あと金利が上がって支払いに苦労するなら固定で、対応出来るなら変動を選びましょう。
そして現状で良い物件が有ればすぐ購入で良いでしょう。
昭和の高金利の頃は頭金を入れるメリットは十分ありましたが超低金利の現在では頭金を貯めるならすぐ購入の方が良いです、貯めている間の家賃が無駄ですから。
あと金利が上がって支払いに苦労するなら固定で、対応出来るなら変動を選びましょう。
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