教えて！住まいの先生
Q 借金返済と土地の担保、売却について質問です。 私は知人（A氏とします）にお金を貸しましたが、A氏に返済能力がなく、返済してもらうことが難しい状態になりました。
そこで、A氏所有の土地と現在住居している家屋を返済の一部として差し出すという申し出がありましたが、この場合、確実に土地と家屋を返済の一部とできるよう、また可能な限り多くの現金が回収できるようにするには、どのような形にするのが一番良いでしょうか？
1．土地と家屋を担保に追加（抵当権の設定）
⇒登記関連の費用が発生する。
この場合、抵当権をつけたうえで売却先を探したいが、
抵当権がついていると売りにくくなる？売れない？
（もちろん抵当権抹消を条件に買い手を探す想定ですが）
２．土地と家屋を売却
⇒ただしすぐに売れるかわからない。
買い手を探す間に他の債務の担保に設定されてしまう可能性がある。
３．土地と家屋を私に譲渡する
⇒確実に土地と家屋が私の所有になる。
ただし贈与税、不動産取得税などの税金、登記関連の費用が発生する。
もしこれ以外に良い方法があればご教示ください。
どうかよろしくお願いします。
1．土地と家屋を担保に追加（抵当権の設定）
⇒登記関連の費用が発生する。
この場合、抵当権をつけたうえで売却先を探したいが、
抵当権がついていると売りにくくなる？売れない？
（もちろん抵当権抹消を条件に買い手を探す想定ですが）
２．土地と家屋を売却
⇒ただしすぐに売れるかわからない。
買い手を探す間に他の債務の担保に設定されてしまう可能性がある。
３．土地と家屋を私に譲渡する
⇒確実に土地と家屋が私の所有になる。
ただし贈与税、不動産取得税などの税金、登記関連の費用が発生する。
もしこれ以外に良い方法があればご教示ください。
どうかよろしくお願いします。
回答
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A
回答日時：
2023/11/10 18:10:01
知人に返済能力が無いことが既に確定しているなら今更1はやる意味がありません。
返済を受けたいなら2ですが、お金を貸す際に1をやっていないなら今更他の債権者を気にしても遅いです。
確実に回収したいなら他の抵当権者がいないことを確認してから抵当権設定をして売却活動をすることですが、費用対効果があるかはこの場では判断できません。
土地家屋が欲しいなら3ですが、贈与は無償譲渡の事なので債務の弁済と贈与は因果関係がありません。
借金の形で不動産の名義を移すなら「代物弁済」となりますが、過剰にもらい過ぎてしまう（借金の額よりも土地建物の価値が高い）と贈与税の対象となります。
この中であれば2でしょうね。
返済を受けたいなら2ですが、お金を貸す際に1をやっていないなら今更他の債権者を気にしても遅いです。
確実に回収したいなら他の抵当権者がいないことを確認してから抵当権設定をして売却活動をすることですが、費用対効果があるかはこの場では判断できません。
土地家屋が欲しいなら3ですが、贈与は無償譲渡の事なので債務の弁済と贈与は因果関係がありません。
借金の形で不動産の名義を移すなら「代物弁済」となりますが、過剰にもらい過ぎてしまう（借金の額よりも土地建物の価値が高い）と贈与税の対象となります。
この中であれば2でしょうね。
A
回答日時：
2023/11/10 12:33:24
まあ、抵当権設定登記は被担保債権額の１０００分の４、登録免許税がかかるので、決して安くはないですね。
弁済があれば、抵当権抹消登記は解除、１０００円、でできますが。
次順位者が現れる可能性を考えると、被担保債権全額を登記しておくことをお勧めしますが。
代物弁済予約登記
これで最初っから、もらうことを前提にする登記とか？
仮登記担保契約を結んでみるとか？
弁済があれば、抵当権抹消登記は解除、１０００円、でできますが。
次順位者が現れる可能性を考えると、被担保債権全額を登記しておくことをお勧めしますが。
代物弁済予約登記
これで最初っから、もらうことを前提にする登記とか？
仮登記担保契約を結んでみるとか？
A
回答日時：
2023/11/9 23:05:12
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