教えて！住まいの先生
Q 20階建ての免震構造じゃないマンション マンションを買おうと思っています。 新築で、立地もよく、設備もまあまあ(過剰ではない)、サラリーマンの私でもなんとか手が届きそうです。
関西の中心部在です。
20階建てで、建物名にタワーとは付いているのですが、超高層ではなく、施主も施工は財閥系などの超大手ではないのですが、テレビなどでもよく聞く有名企業です。
もちろん、新耐震基準ではあるのですが、このような15階を超える高層マンション(確か、15階を超えると中層から高層に変わり、建築基準などが違うのでしたか？ なので、14or15階建てのマンションが多く中層でとどめておきたい と聞いたことがあるのですが)
昔は、14or15階建てのマンションがほとんどだったのですが、20階建てのタワーっぽい？マンションで免震じゃないのはどうなのでしょうか？
免震に越したことはないのですが、超大手施主の50階建てのような6千万円超えなどのマンションは手が出ずで・・・
このへんの事情をご存じの方、教えて下さい。
20階建てで、建物名にタワーとは付いているのですが、超高層ではなく、施主も施工は財閥系などの超大手ではないのですが、テレビなどでもよく聞く有名企業です。
もちろん、新耐震基準ではあるのですが、このような15階を超える高層マンション(確か、15階を超えると中層から高層に変わり、建築基準などが違うのでしたか？ なので、14or15階建てのマンションが多く中層でとどめておきたい と聞いたことがあるのですが)
昔は、14or15階建てのマンションがほとんどだったのですが、20階建てのタワーっぽい？マンションで免震じゃないのはどうなのでしょうか？
免震に越したことはないのですが、超大手施主の50階建てのような6千万円超えなどのマンションは手が出ずで・・・
このへんの事情をご存じの方、教えて下さい。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2018/5/24 19:17:38
免震はその漢字(地「震」を「免」れる)から建物に伝わる揺れを減らす構造だと思われがちなんですが，現実には「建物の固有周期を長くすることで短周期の揺れとの共振を防ぐ」だけです．
従って，周期の長い地震，いわゆる長周期地震動が来ると共振して「普通の建物は無事なのに免震建物だけが被害を受けた」なんてことが起こりえます．そして，そのレベルの強い長周期地震動は過去に何度か観測されているので，これからも発生するでしょう．特に平野部は地盤の構造上リスクが高いです．
ただし，ほとんどの地震は短周期がメインなので，ほとんどの地震に対して免震が有効なのは確かです．でも，長周期が強いと免震を付けたことで逆に被害を拡大し得ることも事実なので，免震が必要・免震の方が良いとはいえません．ほとんどの地震では大丈夫というのは普通の新耐震建物も同じことですから．
免震がついていなくても，新耐震でなるべく低層階なら十分でしょう．高層は災害時，電気系統がやられた時に登り降りが大変なので避けたいです．あ，家具の固定は今の家でもやった方がいいですよ．
あと，関西中心というのが気になるのですが，ひょっとして大阪平野なんでしょうか．もしそうなら，強い長周期に襲われる可能性もあると去年のNHKスペシャルでやっていたので，検討中の物件に免震がついてなくて良かったかもしれません(笑)
従って，周期の長い地震，いわゆる長周期地震動が来ると共振して「普通の建物は無事なのに免震建物だけが被害を受けた」なんてことが起こりえます．そして，そのレベルの強い長周期地震動は過去に何度か観測されているので，これからも発生するでしょう．特に平野部は地盤の構造上リスクが高いです．
ただし，ほとんどの地震は短周期がメインなので，ほとんどの地震に対して免震が有効なのは確かです．でも，長周期が強いと免震を付けたことで逆に被害を拡大し得ることも事実なので，免震が必要・免震の方が良いとはいえません．ほとんどの地震では大丈夫というのは普通の新耐震建物も同じことですから．
免震がついていなくても，新耐震でなるべく低層階なら十分でしょう．高層は災害時，電気系統がやられた時に登り降りが大変なので避けたいです．あ，家具の固定は今の家でもやった方がいいですよ．
あと，関西中心というのが気になるのですが，ひょっとして大阪平野なんでしょうか．もしそうなら，強い長周期に襲われる可能性もあると去年のNHKスペシャルでやっていたので，検討中の物件に免震がついてなくて良かったかもしれません(笑)
質問した人からのコメント
回答日時： 2018/5/24 19:17:38
ありがとうございました。
他の回答者の方も感謝いたします！
回答
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A
回答日時：
2018/5/20 17:34:04
耐震構造は、地震の際に揺れて、構造物が破壊しないように力を吸収します。だから建物は無事でも、住戸内部はおもいっきり悲惨な状態になります。
それに対し免震構造は（基礎免震の場合）、免震の積層ゴムやダンパー類が地震の揺れを吸収し、上部構造体に伝わりにくくします。だから建物は大きな振動周期でゆっくりと揺れ、ダンパーの力で揺れが止まります。車のショックアブソーバーみたいなものです。
オイレス工業が免震積層ゴムを開発した初期の頃は、高層建物ではなく中層程度（数階～10階程度）の建物によく免震が用いられました。それも建坪が大きくて、上にではなく、横に大きいマンション。超高層には制震構造が使われましたが、これは建物全体で揺れを制御する感じです。最近は超高層にも免震が使えるような工夫がなされ、建築も可能になりましたが、いかんせん免震建物は建築費が高い。すなわち販売価格に諸に影響する。顧客は阪神淡路大震災のことを忘れてしまって、仕上や住設の充実を求めるようになった。免震建物で高価になるよりは、設備の充実や内装の豪華さ外装の豪華さで売ることを余儀なくされた。その悪循環で免震構造は一部の人にしか受けないものになってしまった。あるいは、高価でも安心を買う人のものだけになってしまった。そんな流れがあります。
免震構造にすると、大雑把に言えば建築費は15%上がります。4,000万円で売れるグレードのマンションなら4,600万円になる（話を端折るため土地価格は入れてません。）見た目はないも変わらないから、普通の人は4,000万のマンションを買う。
だから外装も内装も設備も充実した高級マンションでは、免震工法を採用しても買い手がつく。一般のマンションでは免震工法にすると高価になって買い手が敬遠する。そんなわけで需要と供給のバランスから、免震工法はその効果の割に普及していないのだというのが私の考えです。（もちろん反対意見もあると思います）
それに対し免震構造は（基礎免震の場合）、免震の積層ゴムやダンパー類が地震の揺れを吸収し、上部構造体に伝わりにくくします。だから建物は大きな振動周期でゆっくりと揺れ、ダンパーの力で揺れが止まります。車のショックアブソーバーみたいなものです。
オイレス工業が免震積層ゴムを開発した初期の頃は、高層建物ではなく中層程度（数階～10階程度）の建物によく免震が用いられました。それも建坪が大きくて、上にではなく、横に大きいマンション。超高層には制震構造が使われましたが、これは建物全体で揺れを制御する感じです。最近は超高層にも免震が使えるような工夫がなされ、建築も可能になりましたが、いかんせん免震建物は建築費が高い。すなわち販売価格に諸に影響する。顧客は阪神淡路大震災のことを忘れてしまって、仕上や住設の充実を求めるようになった。免震建物で高価になるよりは、設備の充実や内装の豪華さ外装の豪華さで売ることを余儀なくされた。その悪循環で免震構造は一部の人にしか受けないものになってしまった。あるいは、高価でも安心を買う人のものだけになってしまった。そんな流れがあります。
免震構造にすると、大雑把に言えば建築費は15%上がります。4,000万円で売れるグレードのマンションなら4,600万円になる（話を端折るため土地価格は入れてません。）見た目はないも変わらないから、普通の人は4,000万のマンションを買う。
だから外装も内装も設備も充実した高級マンションでは、免震工法を採用しても買い手がつく。一般のマンションでは免震工法にすると高価になって買い手が敬遠する。そんなわけで需要と供給のバランスから、免震工法はその効果の割に普及していないのだというのが私の考えです。（もちろん反対意見もあると思います）
A
回答日時：
2018/5/20 17:20:11
簡単に表現すれば、免震ではなくて、建物を頑丈に作っている耐震構造です。ですから大地震でも壊れませんが、揺れはそのままダイレクトです。
A
回答日時：
2018/5/20 17:05:19
地震の時に、揺れがすごいと思います。その辺を売主等に聞かれたらどうでしょうか、
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