教えて！住まいの先生
Q 築20年のマンションですがサブリースの管理会社に変更しました。もともと入居率80％でしたが自営業なので賃貸経営の手間を考えて切り替えました。
今の場所で5万円は安すぎると言われ家賃は上げて、手間も減るのであれば良いことだらけと言われていました。
以前は、家賃5万を10部屋中8部屋入居 → 40万の収入
変更して、家賃6万にして2割引かれ10部屋分を保証 → 48万の収入
のはずでした。そして空いている部屋には早速工事が入り和室6帖を洋室にする工事などで2部屋で50万の工事が発生しました。前の管理会社に連絡し「工事は不要」と言われていたのに早速工事が入ったため、今まで何をしていたのか説明させました。だから満室に出来なかったのだろうと言ったのですが、「オーナーが費用出さなければ工事は出来ない」「管理会社変更すると空き室ごとに大規模工事が提案される」とまで反論されました。
新たな管理会社は一括借り上げのはずが地元の不動産業者に管理させ、家賃は値下げされ4.5万で募集しているのです。前の管理会社に連絡すると、「今までにない礼金も更新料1カ月分も発生しているらしく、これでは他の部屋からも家賃値下げの交渉が入ると言い、退室のたびに大規模工事が提案される。」とまで言います。
前の管理会社の言うことは本当でしょうか？解約された腹いせですか？
工事は前の管理会社の方が安いのでオーナーとして工事を頼むことは出来るのでしょうか？
そもそも家賃保証しているのに値下げとか大丈夫なのでしょうか？
以前は、家賃5万を10部屋中8部屋入居 → 40万の収入
変更して、家賃6万にして2割引かれ10部屋分を保証 → 48万の収入
のはずでした。そして空いている部屋には早速工事が入り和室6帖を洋室にする工事などで2部屋で50万の工事が発生しました。前の管理会社に連絡し「工事は不要」と言われていたのに早速工事が入ったため、今まで何をしていたのか説明させました。だから満室に出来なかったのだろうと言ったのですが、「オーナーが費用出さなければ工事は出来ない」「管理会社変更すると空き室ごとに大規模工事が提案される」とまで反論されました。
新たな管理会社は一括借り上げのはずが地元の不動産業者に管理させ、家賃は値下げされ4.5万で募集しているのです。前の管理会社に連絡すると、「今までにない礼金も更新料1カ月分も発生しているらしく、これでは他の部屋からも家賃値下げの交渉が入ると言い、退室のたびに大規模工事が提案される。」とまで言います。
前の管理会社の言うことは本当でしょうか？解約された腹いせですか？
工事は前の管理会社の方が安いのでオーナーとして工事を頼むことは出来るのでしょうか？
そもそも家賃保証しているのに値下げとか大丈夫なのでしょうか？
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2023/2/13 21:40:35
まず、和室→洋室の用途変更は、魅力ある物件のための手段として良くあることです。
続いてサブリース契約についてですが、家賃保証も含め20%の管理費は高すぎますね。
入退去時に発生する原状回復を含んだとしても、かなり高額です。
また、想定家賃の見直しはどのような内容でしょう?
仮に2年毎の見直しであれば、客が付かないを理由に元の家賃より下げられてしまう可能性が高いです。
業者にしてみれば、用途変更費用や管理費で儲け、2年間我慢すれば利益得られるので、引き受けたというのが本音だと思います。
いずれ解約をオーナーが申し出たとしても、高額な違約金でマイナス分は確保できると踏んだのでしょうね。
中古物件や中途からのサブリースは大変危険です。
改善とし一般管理戻し、設備のワランティー(保険)ご加入になり、故障時などの高額出費を回避するなどの策を取り、入居者目線の物件に変えていく等です。
今回は授業料と考え、経営改善の一歩とされるのが良いと思います。
続いてサブリース契約についてですが、家賃保証も含め20%の管理費は高すぎますね。
入退去時に発生する原状回復を含んだとしても、かなり高額です。
また、想定家賃の見直しはどのような内容でしょう?
仮に2年毎の見直しであれば、客が付かないを理由に元の家賃より下げられてしまう可能性が高いです。
業者にしてみれば、用途変更費用や管理費で儲け、2年間我慢すれば利益得られるので、引き受けたというのが本音だと思います。
いずれ解約をオーナーが申し出たとしても、高額な違約金でマイナス分は確保できると踏んだのでしょうね。
中古物件や中途からのサブリースは大変危険です。
改善とし一般管理戻し、設備のワランティー(保険)ご加入になり、故障時などの高額出費を回避するなどの策を取り、入居者目線の物件に変えていく等です。
今回は授業料と考え、経営改善の一歩とされるのが良いと思います。
回答
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A
回答日時：
2023/2/7 12:58:17
こんにちは。都内で不動産経営（大家業）をしている者です。
１）私の場合は会社経営の傍ら不動産経営を始めた時にサブリースを使ったのですが、その後解約し、今は全て通常の管理委託契約で行っています。あなたがどのような契約（マスターリース契約あるいは原賃貸契約）をそのサブリースをする管理会社と結んだかにもよりますので、あくまで推察でお答えするしかないのですが、
２）原状回復工事については、サブリース会社からは高めの見積が出てくることが多いです。ただし、通常のマスターリース契約は所有者の了承が無ければ勝手に原状回復工事をすることはできない契約になっていることが多いです。私の場合は空室になるとサブリース業者と一緒に現状確認をして見積もりをもらってから必要と思う部分だけGOサインを出していました。当然、所有者負担部分と転借人負担部分の割合も決めてからです。工事業者を所有者が指定できるかどうかは、契約書の内容次第で縛りがなければ可能かと思います。
３）空室保証をしている場合、取りあえず空室を埋めてしまわないと赤字が出続けるので、多少家賃を下げてでも空室を埋めようとするのはサブリース業者はよくやることです。ただ、１つ、２つ低い家賃で決めても、他の転借人からの値下げ要求に簡単に応じるとサブリース業者の赤字が増えますので、そこは前の管理会社が必要以上にあなたをビビらせようとしているのかなと思います。
★サブリース業者は大家からみると賃借人ですので、借地借家法の賃料増減額請求権を使って、大家との間の賃料を引き下げようと交渉してくる場合もありますが、所有者はそれを拒否することもできますので、業者が値下げ交渉してきたら拒否して、もし業者がサブリースの打ち切りを連絡してくれば、元も管理委託形式に戻せば良いのかと思います。まずは、サブリースも元となる契約書（マスターリース契約あるいは原賃貸契約）を良く読んでから、対処方針をお決めになると良いと思います。
以上、ご参考になれば幸いです。
１）私の場合は会社経営の傍ら不動産経営を始めた時にサブリースを使ったのですが、その後解約し、今は全て通常の管理委託契約で行っています。あなたがどのような契約（マスターリース契約あるいは原賃貸契約）をそのサブリースをする管理会社と結んだかにもよりますので、あくまで推察でお答えするしかないのですが、
２）原状回復工事については、サブリース会社からは高めの見積が出てくることが多いです。ただし、通常のマスターリース契約は所有者の了承が無ければ勝手に原状回復工事をすることはできない契約になっていることが多いです。私の場合は空室になるとサブリース業者と一緒に現状確認をして見積もりをもらってから必要と思う部分だけGOサインを出していました。当然、所有者負担部分と転借人負担部分の割合も決めてからです。工事業者を所有者が指定できるかどうかは、契約書の内容次第で縛りがなければ可能かと思います。
３）空室保証をしている場合、取りあえず空室を埋めてしまわないと赤字が出続けるので、多少家賃を下げてでも空室を埋めようとするのはサブリース業者はよくやることです。ただ、１つ、２つ低い家賃で決めても、他の転借人からの値下げ要求に簡単に応じるとサブリース業者の赤字が増えますので、そこは前の管理会社が必要以上にあなたをビビらせようとしているのかなと思います。
★サブリース業者は大家からみると賃借人ですので、借地借家法の賃料増減額請求権を使って、大家との間の賃料を引き下げようと交渉してくる場合もありますが、所有者はそれを拒否することもできますので、業者が値下げ交渉してきたら拒否して、もし業者がサブリースの打ち切りを連絡してくれば、元も管理委託形式に戻せば良いのかと思います。まずは、サブリースも元となる契約書（マスターリース契約あるいは原賃貸契約）を良く読んでから、対処方針をお決めになると良いと思います。
以上、ご参考になれば幸いです。
A
回答日時：
2023/2/7 12:20:43
おそらく､新しい管理会社がカモにしようとテキトーなことを言って､サブリースに持ち込もうとしてるのでしょう。
サブリース契約までしてしまえば，借主としての強い権利で守られますので､あとのことはなんとでもできます。
サブリース契約までしてしまえば，借主としての強い権利で守られますので､あとのことはなんとでもできます。
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