教えて！住まいの先生
Q 不動産売却時の決済・引き渡し日に「買主・売主両者不在」はよくある事でしょうか？ 当方売主です。 不動産仲介が入り、買取業者に自宅を売ります。
不動産仲介さん曰く「大手や地場業者以外は立ち合いなしが通例です。」とのこと。
ただ、引渡しに立ち合いしないというマンション売買が初めてである事と、
検索してみても、買主売主両者立ち合いなしの事例が見当たらなく、心配しております。(買主または売主どちらか不在の決済は見かけました)
今後のやり取りとして
・売買契約は持ち回り
・決済、引渡し当日は「売主、買主両者不在」という状況になるそうです。
不動産仲介さんからは「決済日の事前に必要書類を司法書士に送っていただきます。そうする事で当日の書類漏れがなく不履行の心配がないためです。」とのお話でした。
書類漏れの心配がないのはごもっともですが、決済に欠席することや、権利書などの書類を事前に預けるのが不安です。
ただ、買主さんの振り込みで、ローンの残高を返却・抵当権を抹消するので、心配しすぎかな？など色々考え込んでおります。
安心して任せてもいいものなのか、立ち合い希望を申し出た方がいいのか。
詳しい方いらっしゃいましたら、ご助言頂けますと幸いです。
ただ、引渡しに立ち合いしないというマンション売買が初めてである事と、
検索してみても、買主売主両者立ち合いなしの事例が見当たらなく、心配しております。(買主または売主どちらか不在の決済は見かけました)
今後のやり取りとして
・売買契約は持ち回り
・決済、引渡し当日は「売主、買主両者不在」という状況になるそうです。
不動産仲介さんからは「決済日の事前に必要書類を司法書士に送っていただきます。そうする事で当日の書類漏れがなく不履行の心配がないためです。」とのお話でした。
書類漏れの心配がないのはごもっともですが、決済に欠席することや、権利書などの書類を事前に預けるのが不安です。
ただ、買主さんの振り込みで、ローンの残高を返却・抵当権を抹消するので、心配しすぎかな？など色々考え込んでおります。
安心して任せてもいいものなのか、立ち合い希望を申し出た方がいいのか。
詳しい方いらっしゃいましたら、ご助言頂けますと幸いです。
回答
6 件中、1～6件を表示
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A
回答日時：
2023/7/26 23:43:52
正直不動産&大家さんの回答に同じです。
私は宅建取引士にして現役の不動産売買をしております。
「立ち会い無しなんてあり得ない」などと回答している方々は実際の売買を反復継続して行なっていない方々だと思います。
原則としては両者立ち会いかも知れません。
しかしお互いが遠方だったり、寝たきりで病院から動けないで弁護士などを代理人で立てた時など、両者立ち会いが出来ない場合があります。
例えば後者の弁護士を代理人にした時ですが、委任されたその弁護士も決済（実行日）に立ち会わない事なんていくらでも有ります。
彼らも忙しいので、一つ一つの依頼に立ち会えないケースなんてざらです。
それならば、
本人が病人で立ち会えない。
代理人の弁護士も立ち会えない。
このような場合は決済出来ないのでしょうか？
答えは出来るが正解です。
売主はお金が入れば所有権を移転しても良いと思っているし、買主はお金を払ったのだから所有権を得たいわけですよね？
ならばこれが同時に行われれば良いわけです。
これを同時履行の抗弁権と言います。
要はお金を払ったから物を渡せ、物を渡したからお金を渡せです。
質問者の方は権利書を先に渡すのが不安なのは分かります。
注意点は事前に渡す相手が誰なのか。
得体も知れない不動産屋に渡すのが不安なら、司法書士に直接渡せば良いのです。
その司法書士事務所が実際に存在していて、話の内容まで理解しているのであれば渡しても問題ありません。
司法書士としては預かった権利書は着金（飼い主からの送金が売主の口座に入金されるまで）が確認できるまで動かさないからです。
着金の確認が出来たら司法書士はあらかじめ売主と買主から受け取った委任状を使って、所有権の移転を行います。
今回は売主が個人（素人）で買主が業者（プロ）のようですが、そこに入っている司法書士は中立なので、ご不安なら直接その司法書士に権利書を預ければ大丈夫です。
詐欺会社なら「提携している司法書士に渡すので安心です」などと言ってくるかも知れません。
実はこれも実際に普通にある光景なんです。
疑うのであれば「その司法書士に直接渡します」で解決です。
私は宅建取引士にして現役の不動産売買をしております。
「立ち会い無しなんてあり得ない」などと回答している方々は実際の売買を反復継続して行なっていない方々だと思います。
原則としては両者立ち会いかも知れません。
しかしお互いが遠方だったり、寝たきりで病院から動けないで弁護士などを代理人で立てた時など、両者立ち会いが出来ない場合があります。
例えば後者の弁護士を代理人にした時ですが、委任されたその弁護士も決済（実行日）に立ち会わない事なんていくらでも有ります。
彼らも忙しいので、一つ一つの依頼に立ち会えないケースなんてざらです。
それならば、
本人が病人で立ち会えない。
代理人の弁護士も立ち会えない。
このような場合は決済出来ないのでしょうか？
答えは出来るが正解です。
売主はお金が入れば所有権を移転しても良いと思っているし、買主はお金を払ったのだから所有権を得たいわけですよね？
ならばこれが同時に行われれば良いわけです。
これを同時履行の抗弁権と言います。
要はお金を払ったから物を渡せ、物を渡したからお金を渡せです。
質問者の方は権利書を先に渡すのが不安なのは分かります。
注意点は事前に渡す相手が誰なのか。
得体も知れない不動産屋に渡すのが不安なら、司法書士に直接渡せば良いのです。
その司法書士事務所が実際に存在していて、話の内容まで理解しているのであれば渡しても問題ありません。
司法書士としては預かった権利書は着金（飼い主からの送金が売主の口座に入金されるまで）が確認できるまで動かさないからです。
着金の確認が出来たら司法書士はあらかじめ売主と買主から受け取った委任状を使って、所有権の移転を行います。
今回は売主が個人（素人）で買主が業者（プロ）のようですが、そこに入っている司法書士は中立なので、ご不安なら直接その司法書士に権利書を預ければ大丈夫です。
詐欺会社なら「提携している司法書士に渡すので安心です」などと言ってくるかも知れません。
実はこれも実際に普通にある光景なんです。
疑うのであれば「その司法書士に直接渡します」で解決です。
A
回答日時：
2023/7/23 12:45:19
ここには書かれていませんが、あなた様の物件が抵当権の残代金が残っていれば、金融機関側に支払いをしないと、引き渡しは出来ません。
つまり、入金が無い状態ですと、司法書士も、勝手に移転なんて言う違法なことも出来ないので、ご安心下さいませ。
以下は残代金が無かったとした場合の回答です。
投資用不動産は、99%が立ち会い無しです。それは売主と買主がそれぞれ遠方に住んでいる場合があるからです。、
売主居住の物件でも買主が業者であれば、立ち会い無しが多いですね。弊社でと立ち会い無しで購入させて頂いております。
それと、お金を授受する前に書類を渡すのは買主の不動産屋では無くて、必ず司法書士です。
司法書士というのは、中立な立場ですから、売主が入金確認の報告をしない段階で勝手に買主に所有者移転することはありません。
司法書士というのは国家試験免許者です。
勝手に移転すれぱ、ご自身の国家免許が剥奪されますから、書類をわたしても問題はありません。
売主様は間に合わないことで、当日、仕事を休んだりすることが無いから逆に言うと楽です。
売主は指定した口座に振り込まれるのを確認するだけが引き渡しです。
だから、入金したら司法書士に『入金がありましたので所有権移転をして下さい』と伝えれば良いだけです。
つまり、入金が無い状態ですと、司法書士も、勝手に移転なんて言う違法なことも出来ないので、ご安心下さいませ。
以下は残代金が無かったとした場合の回答です。
投資用不動産は、99%が立ち会い無しです。それは売主と買主がそれぞれ遠方に住んでいる場合があるからです。、
売主居住の物件でも買主が業者であれば、立ち会い無しが多いですね。弊社でと立ち会い無しで購入させて頂いております。
それと、お金を授受する前に書類を渡すのは買主の不動産屋では無くて、必ず司法書士です。
司法書士というのは、中立な立場ですから、売主が入金確認の報告をしない段階で勝手に買主に所有者移転することはありません。
司法書士というのは国家試験免許者です。
勝手に移転すれぱ、ご自身の国家免許が剥奪されますから、書類をわたしても問題はありません。
売主様は間に合わないことで、当日、仕事を休んだりすることが無いから逆に言うと楽です。
売主は指定した口座に振り込まれるのを確認するだけが引き渡しです。
だから、入金したら司法書士に『入金がありましたので所有権移転をして下さい』と伝えれば良いだけです。
A
回答日時：
2023/7/23 07:03:07
あり得ません。
通例という担当者は、経験がないのか、詐欺も疑うべきです。
司法書士に送る
司法書士の義務は、売主本人の意思確認と署名捺印が必要です。面談なしの意思確認は、あり得ません。
事前に実印を押印した書類や印鑑証明書を送る事は、犯罪に巻き込まれる可能性もあります。通常は、コピーやFAXを事前確認として送る事はあります。
ローン返済
ローン返済は、事前にローン完済と同時に抵当権抹消書類受け取りの手続きが必要です。
この説明は受けていますか？
抹消書類の受け取りは、本人です。司法書士が受取る場合には、事項に手続きや受取りの銀行指定の委任状が必要です。
銀行によっては、ローン返済には本人の来店が必要な場合もあります。
あなたがローン銀行とローン返済の相談が行われていないなら、不動産業者の説明は、良い加減な可能性が高いですね。
買主だって売却代金を振込むことに不安なはずです。
通例という担当者は、経験がないのか、詐欺も疑うべきです。
司法書士に送る
司法書士の義務は、売主本人の意思確認と署名捺印が必要です。面談なしの意思確認は、あり得ません。
事前に実印を押印した書類や印鑑証明書を送る事は、犯罪に巻き込まれる可能性もあります。通常は、コピーやFAXを事前確認として送る事はあります。
ローン返済
ローン返済は、事前にローン完済と同時に抵当権抹消書類受け取りの手続きが必要です。
この説明は受けていますか？
抹消書類の受け取りは、本人です。司法書士が受取る場合には、事項に手続きや受取りの銀行指定の委任状が必要です。
銀行によっては、ローン返済には本人の来店が必要な場合もあります。
あなたがローン銀行とローン返済の相談が行われていないなら、不動産業者の説明は、良い加減な可能性が高いですね。
買主だって売却代金を振込むことに不安なはずです。
A
回答日時：
2023/7/22 21:05:12
着金の確認前に書類を渡すのは危険なのであり得ません
売り主は来なくても、不動産屋か司法書士の事務所でアナタがスマホで着金が確認できてから書類を渡すとか？
その不動産屋がフィリピンの詐欺師からの指示で動いているかもしれませんし
闇バイトで応募してきたニセの司法書士が善意の第三者に登記してしまうかもしれません！
売り主は来なくても、不動産屋か司法書士の事務所でアナタがスマホで着金が確認できてから書類を渡すとか？
その不動産屋がフィリピンの詐欺師からの指示で動いているかもしれませんし
闇バイトで応募してきたニセの司法書士が善意の第三者に登記してしまうかもしれません！
A
回答日時：
2023/7/22 18:12:50
そんな決済はありません。
売買代金と所有権移転の書類は同時に交換です。
前もって書類を渡すことは絶対にしてはいけません。
不動産取引の常識です。
あなたは代金全額を受け取るまで絶対に書類を渡してはいけません。
司法書士もその時に本人が不在で売買の意思が確認できなければ取引のは不成立で登記手続きはしません。
不動産業者がそんないい加減なこと言うのもおかしいですね。
信用出来ない不動産業者ですね。
できれば司法書士はあなたが別の司法書士に相談してもいいですよ。
相手はその司法書士を使うにしても、あなたは信用できる司法書士を使うといって別の司法書士に依頼して、あなたは書類を決済日に代金が自分の手に入るまで絶対に持っておいてください。
そんな決済ないですし、まともな司法書士ならしません。
信用できない不動産業者ですね。
売買代金と所有権移転の書類は同時に交換です。
前もって書類を渡すことは絶対にしてはいけません。
不動産取引の常識です。
あなたは代金全額を受け取るまで絶対に書類を渡してはいけません。
司法書士もその時に本人が不在で売買の意思が確認できなければ取引のは不成立で登記手続きはしません。
不動産業者がそんないい加減なこと言うのもおかしいですね。
信用出来ない不動産業者ですね。
できれば司法書士はあなたが別の司法書士に相談してもいいですよ。
相手はその司法書士を使うにしても、あなたは信用できる司法書士を使うといって別の司法書士に依頼して、あなたは書類を決済日に代金が自分の手に入るまで絶対に持っておいてください。
そんな決済ないですし、まともな司法書士ならしません。
信用できない不動産業者ですね。
A
回答日時：
2023/7/22 18:00:46
稀にやりますよ。
正直なところ、買主は業者なので、出席しない責任は自分で負えば良いだけです。
売主側からすれば、司法書士に書類を事前に預けてしまうと、勝手に登記ができてしまうので当日まで預けない、は道理としてアリだと思います。
また、買主が不在の場合、一括返済をする銀行で決済をすれば良いと思いますので、銀行に応接室なり接客ブースなりを借りても良いのでは？と思ってしまいます。
※銀行によっては貸してくれません。三菱Ｕ○Ｊ銀行など。
仲介業者からすれば、抹消の手続きまでが仕事になるので、本来であれば抹消する銀行までお供することが望ましいです。
※入金確認を取る、という意味で。
私がその仲介会社の担当者だとするのであれば、間違いなく権利証等を預けろとは言いません。
そして、買主不在でも立会してもらった方が良いと考えます。
正直なところ、買主は業者なので、出席しない責任は自分で負えば良いだけです。
売主側からすれば、司法書士に書類を事前に預けてしまうと、勝手に登記ができてしまうので当日まで預けない、は道理としてアリだと思います。
また、買主が不在の場合、一括返済をする銀行で決済をすれば良いと思いますので、銀行に応接室なり接客ブースなりを借りても良いのでは？と思ってしまいます。
※銀行によっては貸してくれません。三菱Ｕ○Ｊ銀行など。
仲介業者からすれば、抹消の手続きまでが仕事になるので、本来であれば抹消する銀行までお供することが望ましいです。
※入金確認を取る、という意味で。
私がその仲介会社の担当者だとするのであれば、間違いなく権利証等を預けろとは言いません。
そして、買主不在でも立会してもらった方が良いと考えます。
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