教えて！住まいの先生
Q オーナーチェンジ物件についてお聞きします。
オーナーチェンジ物件を売ろうという人がいて、募集を見ると以下のようにあります。私は400万円と経費を払えば毎月2万円位の収入が見込めるというような感じかと思いますが、これの落とし穴は何でしょうか？ なぜこのオーナーはこれを売ろうとしているのでしょうか？ 400万入れておけば定期的に2万円が入るのにどうして整理しようとしているのか知りたいです。
オーナーチェンジ区分【仲介手数料無料】
所有者との直接売買ですので、仲介手数料は発生しません。
初心者の方におすすめの不動産。
入居者の方は生活保護で、安定的且つ長期に渡っての入居者中です。
もちろん保証会社にも加入してもらっております。
物件名・・・＊＊＊＊＊＊
売買価格・・・400万円
表面利回り・・・10.5％
想定年間収入・・・420,000円（35,000円/月）
建物構造・・・SRC造
築年数・・・1990年＊月
所在地・・・＊＊＊＊＊＊
沿線交通・・・＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
土地権利・・・所有権
専有面積・・・18.24㎡
間取り・・・1R
階数・・・＊階/＊階
管理費・・・5,000円/月
修繕積立金・・・4,980円/月
現状・・・賃貸中
バルコニー・・・あり
注意事項・・・定額水道料金2,000円/月（入居者から2,095円/月を家賃、管理費以外で頂いています）
-----------------------
（月々の家賃収入）
家賃30,000円/月
管理費5,000円/月
水道代2,095円/月
合計37,095円/月
（月々のお支払い）
管理費5,000円/月
修繕積立金4,980円/月
水道代2,000円/月
管理会社3,300円/月
振込手数料660円/月
合計15,940円
（月々の利益）
21,155円/月
オーナーチェンジ区分【仲介手数料無料】
所有者との直接売買ですので、仲介手数料は発生しません。
初心者の方におすすめの不動産。
入居者の方は生活保護で、安定的且つ長期に渡っての入居者中です。
もちろん保証会社にも加入してもらっております。
物件名・・・＊＊＊＊＊＊
売買価格・・・400万円
表面利回り・・・10.5％
想定年間収入・・・420,000円（35,000円/月）
建物構造・・・SRC造
築年数・・・1990年＊月
所在地・・・＊＊＊＊＊＊
沿線交通・・・＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
土地権利・・・所有権
専有面積・・・18.24㎡
間取り・・・1R
階数・・・＊階/＊階
管理費・・・5,000円/月
修繕積立金・・・4,980円/月
現状・・・賃貸中
バルコニー・・・あり
注意事項・・・定額水道料金2,000円/月（入居者から2,095円/月を家賃、管理費以外で頂いています）
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（月々の家賃収入）
家賃30,000円/月
管理費5,000円/月
水道代2,095円/月
合計37,095円/月
（月々のお支払い）
管理費5,000円/月
修繕積立金4,980円/月
水道代2,000円/月
管理会社3,300円/月
振込手数料660円/月
合計15,940円
（月々の利益）
21,155円/月
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/1/21 09:04:06
まぁ簡単にいいますと、固定資産税が抜けてますが
現状の月々の収入が約2万として年間24万円
固定資産税をそこから引いてまぁ、わかりやすく年間20万の収益
としましょうか？※実質利回り5％ですね
それでこのまま、その方が何も問題なく入り続けたとして
あなたが投じた資金400万円を全部回収するのに約20年・・
21年目からやっと儲けという考えに成ります
そしてその物件がこれから先の21年後にどのくらいの資産価値が残っているでしょうか？場所等が書かれてないのでこちらには判断が出来ませんが
又、リスクを考えればその最初の20年の中で賃借の入れ替わりが有る
空白期間が有る・修繕費がかかる・管理費積立金等の値上げが有る
この辺も加味すれば、先ほど言った回収まで20年の期間は先に延びる
だけですね・・・さらに資産価値が落ちて400万なんて金額じゃ
売れるわけがないという事に成れば、結局資金回収は30年40年と
見えて来ることも有りますww
その辺をTOTALで考えて色々天秤にかけて、今大事な現金400万を
不動産に代えておくと、すぐ動かせない・良い投資話が転がってきた
時に最低20年間は間違いなく動かせないお金なんですね
結局はそこを色々考慮して「今のうちに売った方が得策」と売主は
考えてる・・買主は「こんなもんに資金投下して結局儲かる？？」
を考えないといけませんね
現状の月々の収入が約2万として年間24万円
固定資産税をそこから引いてまぁ、わかりやすく年間20万の収益
としましょうか？※実質利回り5％ですね
それでこのまま、その方が何も問題なく入り続けたとして
あなたが投じた資金400万円を全部回収するのに約20年・・
21年目からやっと儲けという考えに成ります
そしてその物件がこれから先の21年後にどのくらいの資産価値が残っているでしょうか？場所等が書かれてないのでこちらには判断が出来ませんが
又、リスクを考えればその最初の20年の中で賃借の入れ替わりが有る
空白期間が有る・修繕費がかかる・管理費積立金等の値上げが有る
この辺も加味すれば、先ほど言った回収まで20年の期間は先に延びる
だけですね・・・さらに資産価値が落ちて400万なんて金額じゃ
売れるわけがないという事に成れば、結局資金回収は30年40年と
見えて来ることも有りますww
その辺をTOTALで考えて色々天秤にかけて、今大事な現金400万を
不動産に代えておくと、すぐ動かせない・良い投資話が転がってきた
時に最低20年間は間違いなく動かせないお金なんですね
結局はそこを色々考慮して「今のうちに売った方が得策」と売主は
考えてる・・買主は「こんなもんに資金投下して結局儲かる？？」
を考えないといけませんね
回答
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A
回答日時：
2024/1/21 00:59:51
そんなに細かく，しかも色んな経費までを書きまくっても，他人の金儲けをタダで手伝う奇特な人なんていませんよ．
ただ，
＞400万入れておけば定期的に2万円が入るのにどうして整理しようとしているのか知りたいです。
月に，たったの２万円しか入らないからです．
それは，投資ではなくて趣味の世界ですよ．
儲からないから投資した資金を回収して，別な良い物件に鞍替えしたいのです．
ただ，
＞400万入れておけば定期的に2万円が入るのにどうして整理しようとしているのか知りたいです。
月に，たったの２万円しか入らないからです．
それは，投資ではなくて趣味の世界ですよ．
儲からないから投資した資金を回収して，別な良い物件に鞍替えしたいのです．
A
回答日時：
2024/1/18 17:25:08
不動産屋が売主なので理由は聞いてみたらいいんじゃないですか？
そろそろ戸数がどのくらいか知りませんがその積立で大規模な修繕時期が来てると金かかりますし、ただ現金化したいだけってのもあります。
そろそろ戸数がどのくらいか知りませんがその積立で大規模な修繕時期が来てると金かかりますし、ただ現金化したいだけってのもあります。
A
回答日時：
2024/1/18 15:41:16
400万が余裕なら入れておけば2万入るかもしれません。
400万で2万はあまり入らない気がします。
もう20年くらい前の話で、500万で家賃5.6万でした。
ただ500万はかなり安いらしいです。
知合の不動産屋が安くて良いのがあると買っていて、奥さんの通帳に毎月家賃5.6万が入ると自慢してました。
販売価格はわかりませんが、都内だと、18.24㎡で家賃70.000円くらいからです。
5.6万の家賃は神奈川です。
不動産屋は良い物件が有ると買うようにしていて、何部屋か所有してます。
良い物件は自分が買うので出回るのは良くないかもしれません。
その知合が買うだけで、それは仕事ではなくて、ポケットマネーで買って奥さんのお小遣いでした。
どこの不動産屋が買うわけではありません。
やっぱりこれば良くないです。
生活保護の補助は一般的家賃より下がり増すよね。
最初から生活保護の物件は無いはずなので、家賃を下げて生活保護にするしかなかったと思います。
生活保護は家賃が保証されてるからいいと言われても、
身内のいないので、何かあった時に行政がやってくれたらいいけど、高齢者だと孤独死とかあるから、良いとは言えないです。
生活保護にするしかなかったわけです。
わざわざ家賃の安い生活保護にするわけはありません。
400万で2万はあまり入らない気がします。
もう20年くらい前の話で、500万で家賃5.6万でした。
ただ500万はかなり安いらしいです。
知合の不動産屋が安くて良いのがあると買っていて、奥さんの通帳に毎月家賃5.6万が入ると自慢してました。
販売価格はわかりませんが、都内だと、18.24㎡で家賃70.000円くらいからです。
5.6万の家賃は神奈川です。
不動産屋は良い物件が有ると買うようにしていて、何部屋か所有してます。
良い物件は自分が買うので出回るのは良くないかもしれません。
その知合が買うだけで、それは仕事ではなくて、ポケットマネーで買って奥さんのお小遣いでした。
どこの不動産屋が買うわけではありません。
やっぱりこれば良くないです。
生活保護の補助は一般的家賃より下がり増すよね。
最初から生活保護の物件は無いはずなので、家賃を下げて生活保護にするしかなかったと思います。
生活保護は家賃が保証されてるからいいと言われても、
身内のいないので、何かあった時に行政がやってくれたらいいけど、高齢者だと孤独死とかあるから、良いとは言えないです。
生活保護にするしかなかったわけです。
わざわざ家賃の安い生活保護にするわけはありません。
A
回答日時：
2024/1/18 10:12:47
入居者が退去したら毎月15000円の赤字になり、生活保護者では原状回復費用すらまともに払えない場合がおおく、リフォーム費用の数十万円を負担しなければならないからです。
また、管理費はともかく修繕積立金が安すぎますので、修繕に必要な費用が足りないマンションの可能性がかなり高いです。
大規模修繕時にはかなりの費用負担をしなければならなくなります。
もしくは大規模修繕そのものができないゴミ建物の可能性もあります。
年数からいってもそろそろかと思います。
区分所有の賃貸経営は美味しい期間と費用ばかりがかさむ期間があります。
そのババ抜きをうまいことさけて運用できれば勝ちというゲームです。
今のオーナーはそろそろババがくると思っているから売るんですよ。
また、管理費はともかく修繕積立金が安すぎますので、修繕に必要な費用が足りないマンションの可能性がかなり高いです。
大規模修繕時にはかなりの費用負担をしなければならなくなります。
もしくは大規模修繕そのものができないゴミ建物の可能性もあります。
年数からいってもそろそろかと思います。
区分所有の賃貸経営は美味しい期間と費用ばかりがかさむ期間があります。
そのババ抜きをうまいことさけて運用できれば勝ちというゲームです。
今のオーナーはそろそろババがくると思っているから売るんですよ。
A
回答日時：
2024/1/18 09:43:59
現オーナーはインカムでなく今の不動産価格の高騰でキャピタルゲインを得たいのかもですね。
固定資産税や区分の設備の修繕（部屋の状態は確認しました？）などを計算して手残り幾らですか？
出口的に需要のあるエリアですか？
もし退去後に決まらない需要のないエリアだと広告費などもかかりますね。
400万円実利回り2万円ですと、何か設備に例えばエアコンや湯沸器、水回りが壊れたなどで利益飛びますね。築30年とかだと全然設備の故障はありますね。
それはわかって覚悟の購入なら良いかとー。 管理費高くないすか？家賃の3〜6%とのイメージがありますし、区分マンションひと部屋でわざわざ管理会社使う必要性ありますかね？
固定資産税や区分の設備の修繕（部屋の状態は確認しました？）などを計算して手残り幾らですか？
出口的に需要のあるエリアですか？
もし退去後に決まらない需要のないエリアだと広告費などもかかりますね。
400万円実利回り2万円ですと、何か設備に例えばエアコンや湯沸器、水回りが壊れたなどで利益飛びますね。築30年とかだと全然設備の故障はありますね。
それはわかって覚悟の購入なら良いかとー。 管理費高くないすか？家賃の3〜6%とのイメージがありますし、区分マンションひと部屋でわざわざ管理会社使う必要性ありますかね？
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