教えて！住まいの先生
Q 【至急！！コイン100枚】 この度、3/10に2,830万円中古物件を購入致しました。 売買契約書では引き渡し支払い期日は5/10となっています。
同日に100万円の手付金を現金で支払っています。 決済、引き渡しにむけ当方はローン契約、引っ越し準備、賃貸の退去申し込み家具の新調等行っていたのですが先日仲介業者から売主の方がローンを滞納しており差押えられた、差押え解除まで1.2ヶ月かかるため引き渡しを延期して欲しいと連絡がありました。
急なことで驚いたのですが、差押までなるということは契約を交わした日にはもう滞納していたのだと思います。
そのような状態で手付金を払わされ契約されたことに怒りを感じています。
いろいろ調べたのですが、差押えられたら売主の意思で勝手に売買はできないと思うのですがすでに契約済みの物件でも引渡しや所有権の移転が成されてない為勝手に売買はできないですよね？
そうなった場合差押えを解除する為に普通は任意売却で市場価格より安値での売却になると思うのですが当方の契約は差押え前の為、市場の価格帯だと思います。
「もちろん延期に伴う賃貸の家賃等に+色をつけて安くします」と言われたのですが当方も引っ越しやローンなどいろいろと労力をかけたものを相手方の事情で延期にされ任意売却するはずのものを市場価格に色をつけた程度の価格で購入することに納得いきません。
信用も失って最悪契約解除も考えています。
質問なのですが
①値下げしていただけるとのことですが相場はどれくらい交渉可能なものですか？
またネットで任意売却は市場価格の8.9割と見たのですかまだそこまでしてもらうことは非常識ですか？
②値下げ価格次第では契約解除も考えています。
売買契約書には引き渡し期日5/10とあり遅延する場合ある等は書かれていません。
契約違反の場合は10%の違約金支払いとあるのですがこの場合期日に引き渡し不可能な為契約違反で違約金の請求は可能ですか？
④手付金も払っているのですが契約違反の場合手付金も回収し、違約金の請求も可能ですか？もしくは手付倍返しのみまたは違約金の請求のみになるのでしょうか？
④そもそもこういった場合に契約違反として売主責任で契約解除はできるのでしょうか？
明日以降に仲介業者、司法書士に相談する予定ですがこちらとしても有利に話が進められるよう知っておきたいです。
不動産関連に無知な為、自分でインターネットで調べた情報で質問しているため認識が間違っていることもあると思いますがご回答よろしくお願いします。
急なことで驚いたのですが、差押までなるということは契約を交わした日にはもう滞納していたのだと思います。
そのような状態で手付金を払わされ契約されたことに怒りを感じています。
いろいろ調べたのですが、差押えられたら売主の意思で勝手に売買はできないと思うのですがすでに契約済みの物件でも引渡しや所有権の移転が成されてない為勝手に売買はできないですよね？
そうなった場合差押えを解除する為に普通は任意売却で市場価格より安値での売却になると思うのですが当方の契約は差押え前の為、市場の価格帯だと思います。
「もちろん延期に伴う賃貸の家賃等に+色をつけて安くします」と言われたのですが当方も引っ越しやローンなどいろいろと労力をかけたものを相手方の事情で延期にされ任意売却するはずのものを市場価格に色をつけた程度の価格で購入することに納得いきません。
信用も失って最悪契約解除も考えています。
質問なのですが
①値下げしていただけるとのことですが相場はどれくらい交渉可能なものですか？
またネットで任意売却は市場価格の8.9割と見たのですかまだそこまでしてもらうことは非常識ですか？
②値下げ価格次第では契約解除も考えています。
売買契約書には引き渡し期日5/10とあり遅延する場合ある等は書かれていません。
契約違反の場合は10%の違約金支払いとあるのですがこの場合期日に引き渡し不可能な為契約違反で違約金の請求は可能ですか？
④手付金も払っているのですが契約違反の場合手付金も回収し、違約金の請求も可能ですか？もしくは手付倍返しのみまたは違約金の請求のみになるのでしょうか？
④そもそもこういった場合に契約違反として売主責任で契約解除はできるのでしょうか？
明日以降に仲介業者、司法書士に相談する予定ですがこちらとしても有利に話が進められるよう知っておきたいです。
不動産関連に無知な為、自分でインターネットで調べた情報で質問しているため認識が間違っていることもあると思いますがご回答よろしくお願いします。
質問日時：
2024/4/19 15:59:09
解決済み
解決日時：
2024/4/24 12:32:39
回答数： 8 ｜ 閲覧数： 173 ｜ お礼： 100枚
共感した： 0 この質問が不快なら
回答数： 8 ｜ 閲覧数： 173 ｜ お礼： 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/4/24 12:32:39
結局最終的にあなたがその契約自体をどうするか？によって対応が
変わってきますよね
仲介業者としてはちょっと内容に不可解な部分が有りますが・・
契約自体はもう終わってるので、それから先の部分について触れます
あなたが仮にこの契約を最終的にまで進行させたいと感がるのであれば
まず仲介業者に「ローン残債は幾らで、今回の契約で決済は不可能な額なのか？否か？」を聞く事を勧めます
結局ローン未払いで差し押さえられたという事であれば、差し押さえは
まともな金融機関でしょうから、今回の契約で売主がローン残債を消す事が出来る金額の契約で有れば、金融機関にその話をすれば、金融機関も
まともにあなたとの売買契約の進行を阻害するようなことは無いでしょう
決済金を金融機関が差し押さえをするような形を取ることで・・
その協議と話し合いで結局1・2か月かかるという事ですかね？
出なければ①の値下げ云々は考えられませんからね・・・
もしローン残債が足りないなら値下げなんて言い出さないでしょうし
その場合は契約金額を変えずに、遅延損害で家賃＋アルファの
別途覚書きなどを作って、決済時に相殺するような形が良いかとは
思います
②可能ですが、他の方も解答している通りあなた自体がちゃんとした
手続きを踏まないといけません、内容証明書等で相手に告知して下さい
③契約書に際されてると思いますが、一般的には別扱いです
違約の場合、あなたは手付金は単に売主に預けているという考えで良いです(そもそもあなたのお金ですから、まず手付は返してもらう)、
それとは別に違約金は貰う・・と言う形です
④普通に出来ます、そもそもローンを滞納していて差し押さえが
目の前に迫っているなどの物件の売買に関してその事を告知していない場合は、売主は知っていて言ってない訳ですから、完全に買告知義務違反に
該当します
ネットで言うところの任意売却云々は一緒に考えない方がイイと思います
変わってきますよね
仲介業者としてはちょっと内容に不可解な部分が有りますが・・
契約自体はもう終わってるので、それから先の部分について触れます
あなたが仮にこの契約を最終的にまで進行させたいと感がるのであれば
まず仲介業者に「ローン残債は幾らで、今回の契約で決済は不可能な額なのか？否か？」を聞く事を勧めます
結局ローン未払いで差し押さえられたという事であれば、差し押さえは
まともな金融機関でしょうから、今回の契約で売主がローン残債を消す事が出来る金額の契約で有れば、金融機関にその話をすれば、金融機関も
まともにあなたとの売買契約の進行を阻害するようなことは無いでしょう
決済金を金融機関が差し押さえをするような形を取ることで・・
その協議と話し合いで結局1・2か月かかるという事ですかね？
出なければ①の値下げ云々は考えられませんからね・・・
もしローン残債が足りないなら値下げなんて言い出さないでしょうし
その場合は契約金額を変えずに、遅延損害で家賃＋アルファの
別途覚書きなどを作って、決済時に相殺するような形が良いかとは
思います
②可能ですが、他の方も解答している通りあなた自体がちゃんとした
手続きを踏まないといけません、内容証明書等で相手に告知して下さい
③契約書に際されてると思いますが、一般的には別扱いです
違約の場合、あなたは手付金は単に売主に預けているという考えで良いです(そもそもあなたのお金ですから、まず手付は返してもらう)、
それとは別に違約金は貰う・・と言う形です
④普通に出来ます、そもそもローンを滞納していて差し押さえが
目の前に迫っているなどの物件の売買に関してその事を告知していない場合は、売主は知っていて言ってない訳ですから、完全に買告知義務違反に
該当します
ネットで言うところの任意売却云々は一緒に考えない方がイイと思います
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/4/24 12:32:39
売買代金でローン残債を全額返済予定のようで自己資金も含め可能な限りの値引きに応じていただく方向で話を進めていくことになりそうです。たくさんの回答いただき迷いましたが親身にかつ欲しかった情報を丁寧に説明していただいた方を選ばせていただきました。ありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2024/4/22 13:48:20
任意売却価格なぞ無関係、もし関係あるとすれば、差し押え～競売～落札・・が上手くいっての話。それも落札出来るかどうかなぞシロートじゃ不明。
因みに今時の競落価格は高いですよ・・・割に合う価格じゃない。
差し押え解除申請なら２ヶ月前後だから、特典（値引き）を考慮して貰い伸ばした方が賢明だ。
実際、決済延期で騒いで提訴しても、裁判所の判決なぞ「それくらいは待って決済すれば何の問題かね？・・」程度。提訴して３ヶ月じゃ終わらない。
そもそも、金が無い者から違約金は取れない。。。
因みに今時の競落価格は高いですよ・・・割に合う価格じゃない。
差し押え解除申請なら２ヶ月前後だから、特典（値引き）を考慮して貰い伸ばした方が賢明だ。
実際、決済延期で騒いで提訴しても、裁判所の判決なぞ「それくらいは待って決済すれば何の問題かね？・・」程度。提訴して３ヶ月じゃ終わらない。
そもそも、金が無い者から違約金は取れない。。。
A
回答日時：
2024/4/20 13:08:10
今の状況は任意売却とは違います。
今すぐに、ローン残高を確認して下さい。他に抵当権が設定されていたら、そのローン残高もです。
そのローン残高が2830万円を150万円くらい下回れば、差押を解除できる可能性がでてきます。
もし、2830万円を上回るようであれば、危険です。この仲介会社は無知です。
売買価格を下げることは、ローン申し込みに支障がでます。不正融資に該当します。
この差押を踏まえて、手付金100万円は、売主が受け取るのではなく、仲介会社に預かる方法に変更してもらいましょう。
今すぐに、ローン残高を確認して下さい。他に抵当権が設定されていたら、そのローン残高もです。
そのローン残高が2830万円を150万円くらい下回れば、差押を解除できる可能性がでてきます。
もし、2830万円を上回るようであれば、危険です。この仲介会社は無知です。
売買価格を下げることは、ローン申し込みに支障がでます。不正融資に該当します。
この差押を踏まえて、手付金100万円は、売主が受け取るのではなく、仲介会社に預かる方法に変更してもらいましょう。
A
回答日時：
2024/4/19 19:30:11
任意売却専門の不動産会社を経営しています、ハウスパートナー株式会社の中島と申します。どうぞ、宜しくお願い致します。
https://www.house-partner.jp/
契約締結に際して、仲介業者の調査不足（売主のローン状況やローン残債金額）が原因です。（仲介会社は、ローン残額を残高証明などで確認します）
差押えを受けたなら、すでに住宅ローン返済を5～6ヶ月滞納し、金融機関からローン契約解除（期限の利益の喪失）を受け、ローン全額返済請求を受けていたはずです。さらに、民間の金融機関なら、債権が保証会社に移行していたことも把握してたはずです。悪質です。
まず、質問者様が確認することは、売主の住宅ローンの残債金額です。売却代金の2,830万円で、住宅ローン全額返済（残債金額＋遅延損害金＋競売申立予納金）できるのか、これで対応が異なります。
【差押えられた…勝手に売買はできないですよね？】
その通りです。
①【任意売却で市場価格より安値での売却になると思う市場価格の8.9割】
あり得ません。ネット情報が間違いです。
【値下げしていただけるとのこと】
売買価格を変更するなら、ローン申込は取り下げ、新規での申込が必要になると思われますので、銀行に確認が必要です。
現時点において、売買価格を下げる方法は、得策ではありません。
②違約金の請求は可能ですが、相当の期間を定めて法的に有効な催告が必要で、それでも売主が支払わなければ、訴訟での判決が必要になります。
ここで相当の期間とは、1～2ヶ月程度の法的解釈があり、2ヶ月程度遅れることは受け入れなければなりません。
実務的には、ローンが支払えない方に、弁護士費用裁判費用をかけて、訴訟で勝訴しても、違約金が支払われる可能性は低いと思います。
手付倍返しも同じです。
https://www.house-partner.jp/
契約締結に際して、仲介業者の調査不足（売主のローン状況やローン残債金額）が原因です。（仲介会社は、ローン残額を残高証明などで確認します）
差押えを受けたなら、すでに住宅ローン返済を5～6ヶ月滞納し、金融機関からローン契約解除（期限の利益の喪失）を受け、ローン全額返済請求を受けていたはずです。さらに、民間の金融機関なら、債権が保証会社に移行していたことも把握してたはずです。悪質です。
まず、質問者様が確認することは、売主の住宅ローンの残債金額です。売却代金の2,830万円で、住宅ローン全額返済（残債金額＋遅延損害金＋競売申立予納金）できるのか、これで対応が異なります。
【差押えられた…勝手に売買はできないですよね？】
その通りです。
①【任意売却で市場価格より安値での売却になると思う市場価格の8.9割】
あり得ません。ネット情報が間違いです。
【値下げしていただけるとのこと】
売買価格を変更するなら、ローン申込は取り下げ、新規での申込が必要になると思われますので、銀行に確認が必要です。
現時点において、売買価格を下げる方法は、得策ではありません。
②違約金の請求は可能ですが、相当の期間を定めて法的に有効な催告が必要で、それでも売主が支払わなければ、訴訟での判決が必要になります。
ここで相当の期間とは、1～2ヶ月程度の法的解釈があり、2ヶ月程度遅れることは受け入れなければなりません。
実務的には、ローンが支払えない方に、弁護士費用裁判費用をかけて、訴訟で勝訴しても、違約金が支払われる可能性は低いと思います。
手付倍返しも同じです。
A
回答日時：
2024/4/19 18:22:27
いやいや、任意売買の意味わかってます？。
普通の売買は全て任意売買ですよ。
まぁ、普通に手付解除したら良いやん。
倍返しだから200万の返金でちゃんちゃん、ですよ。
その後競売で落札したら良いです。
まぁ、今は競売の方が高い可能性もあるけどね。
普通の売買は全て任意売買ですよ。
まぁ、普通に手付解除したら良いやん。
倍返しだから200万の返金でちゃんちゃん、ですよ。
その後競売で落札したら良いです。
まぁ、今は競売の方が高い可能性もあるけどね。
A
回答日時：
2024/4/19 16:14:23
まぁ弁護士案件だね。
弁護士費用はかかるけど、相談にはいくべき。
弁護士費用はかかるけど、相談にはいくべき。
A
回答日時：
2024/4/19 16:07:30
ご質問の内容について、以下のように回答いたします。
① **値下げ交渉の相場**については、一般的に任意売却の場合、市場価格の**80%〜90%**が相場とされています⁴⁵。ただし、これはあくまで目安であり、実際の交渉では物件の状態や市場の状況、売主の事情など様々な要因が影響します。非常識ではないと思われますが、交渉は双方の合意に基づくものなので、具体的な数字は交渉次第となります。
② **契約解除と違約金**に関しては、契約書に記載されている条件に基づきます。引き渡し期日に遅延がある場合、契約書に違約金の条項があれば、その請求は可能です²³。ただし、違約金の請求が認められるかどうかは、契約の内容や遅延の事情によって異なります。
③ **手付金の回収と違約金**については、通常、契約違反があった場合には手付金の返還または倍返し、さらに違約金の請求が可能です¹²¹³。ただし、これも契約の内容によりますので、契約書の詳細を確認する必要があります。
④ **契約解除の可否**に関しては、売主の債務不履行がある場合、買主は契約を解除することができる場合があります⁷⁸⁹。ただし、解除には一定の手続きが必要であり、売主に対して債務履行の催告を行い、それでも履行されない場合に解除が可能となります。
仲介業者や司法書士との相談に際しては、契約書の条項や、これまでの経緯、そして現在の状況を詳細に説明し、専門家の意見を聞くことをお勧めします。また、交渉や解決策については、法的なアドバイスを得ることが重要です。どうぞお気をつけて進めてください。
① **値下げ交渉の相場**については、一般的に任意売却の場合、市場価格の**80%〜90%**が相場とされています⁴⁵。ただし、これはあくまで目安であり、実際の交渉では物件の状態や市場の状況、売主の事情など様々な要因が影響します。非常識ではないと思われますが、交渉は双方の合意に基づくものなので、具体的な数字は交渉次第となります。
② **契約解除と違約金**に関しては、契約書に記載されている条件に基づきます。引き渡し期日に遅延がある場合、契約書に違約金の条項があれば、その請求は可能です²³。ただし、違約金の請求が認められるかどうかは、契約の内容や遅延の事情によって異なります。
③ **手付金の回収と違約金**については、通常、契約違反があった場合には手付金の返還または倍返し、さらに違約金の請求が可能です¹²¹³。ただし、これも契約の内容によりますので、契約書の詳細を確認する必要があります。
④ **契約解除の可否**に関しては、売主の債務不履行がある場合、買主は契約を解除することができる場合があります⁷⁸⁹。ただし、解除には一定の手続きが必要であり、売主に対して債務履行の催告を行い、それでも履行されない場合に解除が可能となります。
仲介業者や司法書士との相談に際しては、契約書の条項や、これまでの経緯、そして現在の状況を詳細に説明し、専門家の意見を聞くことをお勧めします。また、交渉や解決策については、法的なアドバイスを得ることが重要です。どうぞお気をつけて進めてください。
A
回答日時：
2024/4/19 15:59:32
①値下げ交渉の相場は一概には言えませんが、任意売却の場合の市場価格の8.9割というのは一つの目安です。ただし、売主の状況や物件の状況によりますので、必ずしもその割合で交渉できるわけではありません。
②契約違反の場合、違約金の請求が可能です。ただし、具体的な違約金の額や請求方法は契約内容によります。
③手付金の回収や違約金の請求は、契約内容や法律によります。具体的な方法は専門家に相談してください。
④契約違反となるかどうかは契約内容や法律によります。具体的な判断は専門家に相談してください。
以上の情報は一般的なものであり、具体的なアドバイスではありません。詳細については専門家に相談してください。
※この回答はOpenAIのGPT-4で作成されており、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
②契約違反の場合、違約金の請求が可能です。ただし、具体的な違約金の額や請求方法は契約内容によります。
③手付金の回収や違約金の請求は、契約内容や法律によります。具体的な方法は専門家に相談してください。
④契約違反となるかどうかは契約内容や法律によります。具体的な判断は専門家に相談してください。
以上の情報は一般的なものであり、具体的なアドバイスではありません。詳細については専門家に相談してください。
※この回答はOpenAIのGPT-4で作成されており、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
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