教えて！住まいの先生
Q 住信ＳＢＩネット銀行の住宅ローンの事前審査で断られました。
夫：昨年の年収４０２万円、年齢５４歳、頭金１００万円、勤続１年６か月、正社員
夫婦ともに消費者金融、自動車ローン、キャッシング等の借金をしたことがありません。私は、無職なので住宅ローンでは役に立てません。住宅ローンの借入希望２４００万円でした。夫でも通る住宅ローンがある銀行があれば教えて下さい。
補足
夫婦ともに消費者金融、自動車ローン、キャッシング等の借金をしたことがありません。私は、無職なので住宅ローンでは役に立てません。住宅ローンの借入希望２４００万円でした。夫でも通る住宅ローンがある銀行があれば教えて下さい。
田中様
具体的に説明します。
夫は証券会社を早期退職をして退職金で株投資をしてます。
再就職先は自由の為に拘束時間が少ないが給与が安いのです。
株を現金化したら現金で購入できますが老後の為にまだ運用を続ける予定です。
老後の為に頭金１００万円だけで購入を希望します
自宅マンションはローンはないですが引越しても売らずに家賃収入にする計画です。
すぐにマンションや有価証券を売らなくても審査で考慮されますでしょうか？
質問日時：
2014/12/4 10:33:51
解決済み
解決日時：
2014/12/6 00:47:54
回答数： 9 ｜ 閲覧数： 17543 ｜ お礼： 250枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2014/12/6 00:47:54
住信ＳＢＩネット銀行の住宅ローンは、とても人気が御座いますね。
住宅ローン審査に強いゼロシステムズの田中と申します。
私どもでは、常に住宅ローンの研究をしておりまして今まで１０００件以上の住宅ローン審査を申込して参りました。その実績と研究データを元に回答させて頂きます。
ご質問者様のように年齢５０歳代の方の場合、「定年退職後でも住宅ローンの返済が可能か否か」という点が住宅ローン審査での重要なポイントになります。
そこで一つ教えて頂きたいのですが、ご質問者様は、定年退職後の返済計画は如何お考えでしょうか？
例えば、
「退職金の目途がある」
「現金は無いが有価証券などの財産がある」
「現金は無いが不動産などの財産がある」
など、定年退職後でも万一の時には、所有の財産で住宅ローンを返済できるという「原資」があれば、住宅ローン審査で通る可能性が非常に高くなります。
住信ＳＢＩネット銀行や新生銀行のようなネット銀行に比べて、みずほ銀行などの都市銀行や信託銀行系では、住宅ローン審査の際に申込者が高齢の場合、「定年退職後の返済は、どうする予定ですか？」や「退職後の返済原資は？」など細かくヒアリングする事が多いです。
その時に、上記の定年退職後の返済原資となる財産のエビデンスを提示できれば、若い方と同様に審査が通ります。
ここからは、ご質問者様が、定年退職後に何らかの返済計画（返済原資）があるという前提で解説させていただきます。
住信ＳＢＩネット銀行の住宅ローン事前審査で否決されたようですがご主人様の内容から否決理由を分析したところ、みずほ銀行であれば可能があるかもしれません。
住信ＳＢＩネット銀行の住宅ローンの事前審査の否決理由を分析します。
まず、住信ＳＢＩネット銀行の住宅ローン審査の基準と特徴を解説します。
＜住信ＳＢＩネット銀行の審査基準＞
１．最低必要年収３５０万円以上→４０２万円ですのでクリア
２．完済時年齢８０歳未満→年齢５４歳ですので返済期間２５年となります。
３．物件価格１００％まで融資可→頭金１００万円とのことですので、もし諸費用まで住宅ローンに組込もうとすると厳しい見方で審査されます。
４．最低勤続年数の規定無し→勤続年数１．５年と比較的短いですが一応クリア
５．借入限度額は、返済比率３５％未満、審査用金利３．２５％→借入希望２４００万円との事ですがＳＢＩの審査用金利で計算すると返済比率オーバーしています。
以上５項目を見ると、上記５．の返済比率オーバーの点が住信ＳＢＩネット銀行に否決されている可能性が高いです。
ご質問者様の借入限度額を計算します。
年収４０２万円の３５％＝年間１４０万円（月々１１．６万円）が上限
審査用金利３．２５％で返済額月々１１．６万円の借入金額を逆算しますと借入２３００万円位が上限となります。
従って、住信ＳＢＩネット銀行では、上限借入２３００万円が限度になります。
今度は、みずほ銀行の住宅ローンで計算します。
＜みずほ銀行の審査基準＞
１．最低必要年収３００万円以上
２．完済時年齢８０歳未満
３．物件価格１００％まで融資可
４．最低勤続年数３ヶ月以上
５．借入限度額：年収４００万円以上であれば返済比率４０％未満、審査用金利４％となります。
年収４０２万円の４０％＝年間１６０万円（月々１３．３万円）が上限
審査用金利４％で返済額月々１３．３万円の借入金額を逆算しますと２５００万円位が上限となります。
従って、みずほ銀行では、上限借入２５００万円が限度になりますので計算上ではご質問者様の借入希望２４００万円は可能になります。
このように金融機関によっては、住宅ローン審査基準が異なりますので、同じ条件でも通る銀行と通らない銀行が出てきますので、住宅ローンを選択する時には、金利や優遇の内容以外に「審査基準に当てはまり審査が通る銀行」を選択する事が第一の条件になります。
ただし、冒頭でもご説明したように年齢５０歳代の方には、定年退職後の住宅ローン返済の原資や収入について金融機関側から問われることが殆どですので、あくまでも定年退職後の住宅ローン返済原資のエビデンスを金融機関に提示できる事が前提でのお話です。
各金融機関別の特徴や住宅ローン審査で断られないコツを解説していますのでご参考にして下さい。
http://www.bukken-chousa.com/juutakulorn1.html
ご参考になりましたでしょうか？
住宅ローン審査に強いゼロシステムズの田中と申します。
私どもでは、常に住宅ローンの研究をしておりまして今まで１０００件以上の住宅ローン審査を申込して参りました。その実績と研究データを元に回答させて頂きます。
ご質問者様のように年齢５０歳代の方の場合、「定年退職後でも住宅ローンの返済が可能か否か」という点が住宅ローン審査での重要なポイントになります。
そこで一つ教えて頂きたいのですが、ご質問者様は、定年退職後の返済計画は如何お考えでしょうか？
例えば、
「退職金の目途がある」
「現金は無いが有価証券などの財産がある」
「現金は無いが不動産などの財産がある」
など、定年退職後でも万一の時には、所有の財産で住宅ローンを返済できるという「原資」があれば、住宅ローン審査で通る可能性が非常に高くなります。
住信ＳＢＩネット銀行や新生銀行のようなネット銀行に比べて、みずほ銀行などの都市銀行や信託銀行系では、住宅ローン審査の際に申込者が高齢の場合、「定年退職後の返済は、どうする予定ですか？」や「退職後の返済原資は？」など細かくヒアリングする事が多いです。
その時に、上記の定年退職後の返済原資となる財産のエビデンスを提示できれば、若い方と同様に審査が通ります。
ここからは、ご質問者様が、定年退職後に何らかの返済計画（返済原資）があるという前提で解説させていただきます。
住信ＳＢＩネット銀行の住宅ローン事前審査で否決されたようですがご主人様の内容から否決理由を分析したところ、みずほ銀行であれば可能があるかもしれません。
住信ＳＢＩネット銀行の住宅ローンの事前審査の否決理由を分析します。
まず、住信ＳＢＩネット銀行の住宅ローン審査の基準と特徴を解説します。
＜住信ＳＢＩネット銀行の審査基準＞
１．最低必要年収３５０万円以上→４０２万円ですのでクリア
２．完済時年齢８０歳未満→年齢５４歳ですので返済期間２５年となります。
３．物件価格１００％まで融資可→頭金１００万円とのことですので、もし諸費用まで住宅ローンに組込もうとすると厳しい見方で審査されます。
４．最低勤続年数の規定無し→勤続年数１．５年と比較的短いですが一応クリア
５．借入限度額は、返済比率３５％未満、審査用金利３．２５％→借入希望２４００万円との事ですがＳＢＩの審査用金利で計算すると返済比率オーバーしています。
以上５項目を見ると、上記５．の返済比率オーバーの点が住信ＳＢＩネット銀行に否決されている可能性が高いです。
ご質問者様の借入限度額を計算します。
年収４０２万円の３５％＝年間１４０万円（月々１１．６万円）が上限
審査用金利３．２５％で返済額月々１１．６万円の借入金額を逆算しますと借入２３００万円位が上限となります。
従って、住信ＳＢＩネット銀行では、上限借入２３００万円が限度になります。
今度は、みずほ銀行の住宅ローンで計算します。
＜みずほ銀行の審査基準＞
１．最低必要年収３００万円以上
２．完済時年齢８０歳未満
３．物件価格１００％まで融資可
４．最低勤続年数３ヶ月以上
５．借入限度額：年収４００万円以上であれば返済比率４０％未満、審査用金利４％となります。
年収４０２万円の４０％＝年間１６０万円（月々１３．３万円）が上限
審査用金利４％で返済額月々１３．３万円の借入金額を逆算しますと２５００万円位が上限となります。
従って、みずほ銀行では、上限借入２５００万円が限度になりますので計算上ではご質問者様の借入希望２４００万円は可能になります。
このように金融機関によっては、住宅ローン審査基準が異なりますので、同じ条件でも通る銀行と通らない銀行が出てきますので、住宅ローンを選択する時には、金利や優遇の内容以外に「審査基準に当てはまり審査が通る銀行」を選択する事が第一の条件になります。
ただし、冒頭でもご説明したように年齢５０歳代の方には、定年退職後の住宅ローン返済の原資や収入について金融機関側から問われることが殆どですので、あくまでも定年退職後の住宅ローン返済原資のエビデンスを金融機関に提示できる事が前提でのお話です。
各金融機関別の特徴や住宅ローン審査で断られないコツを解説していますのでご参考にして下さい。
http://www.bukken-chousa.com/juutakulorn1.html
ご参考になりましたでしょうか？
回答
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A
回答日時：
2014/12/5 07:07:24
銀行員をしている者です。
厳しいかもしれませんが、この条件で通る銀行はないと思います。
というよりも、この条件で住宅を購入しいこうという貴方とご主人の経済観念に？すら感じます。（本当にご主人は50代なのですか？ あまりにもお粗末な経済観念です。）
年収400万円の人なら、20代や30代なら2,000万円ぐらいまでならローンを借りても返していけるでしょう。（それでも厳しいハズ）
54歳ともなれば、実質的な返済期間は10年。年齢的に見て年収が低いうえに、勤続期間1年半っていうことは退職金も期待できない・・・・。
どこをどうやれば2,400万円なんて借入希望額がでてくるのか？疑問すら覚える水準です。
また、50代にもなって自己資金が100万円？ 嘘ですよね。
20代でももっと出しますよ。
住宅ローンで借りられない諸費用はどうするのですか？
50代ともなれば常識として知っているレベルです。
貴方の条件をみていて、どこにもプラス要因がないどころか、この条件で申し込みをして来れば、「この人は世間一般の経済観念よりも相当に劣っている⇒貸すのは危険だ」と判断します。
こんな常識がない人に貸す金融機関はありません。
どこかあるでしょうか？でなくて、もっと世間一般の社会常識を身に着けるほうが先ではないですか？
厳しいかもしれませんが、この条件で通る銀行はないと思います。
というよりも、この条件で住宅を購入しいこうという貴方とご主人の経済観念に？すら感じます。（本当にご主人は50代なのですか？ あまりにもお粗末な経済観念です。）
年収400万円の人なら、20代や30代なら2,000万円ぐらいまでならローンを借りても返していけるでしょう。（それでも厳しいハズ）
54歳ともなれば、実質的な返済期間は10年。年齢的に見て年収が低いうえに、勤続期間1年半っていうことは退職金も期待できない・・・・。
どこをどうやれば2,400万円なんて借入希望額がでてくるのか？疑問すら覚える水準です。
また、50代にもなって自己資金が100万円？ 嘘ですよね。
20代でももっと出しますよ。
住宅ローンで借りられない諸費用はどうするのですか？
50代ともなれば常識として知っているレベルです。
貴方の条件をみていて、どこにもプラス要因がないどころか、この条件で申し込みをして来れば、「この人は世間一般の経済観念よりも相当に劣っている⇒貸すのは危険だ」と判断します。
こんな常識がない人に貸す金融機関はありません。
どこかあるでしょうか？でなくて、もっと世間一般の社会常識を身に着けるほうが先ではないですか？
A
回答日時：
2014/12/4 18:05:26
多分もう２０年若くても問題なく通る保障はないように思います。勤続年数は最低二年です。
うちも転職して1年でローンを組みました。但し年齢は20年若く預貯金はお宅の10倍。借入金はほぼ同額。転職前と職種が同じであったのと転職して年収が増えていたにも関わらず、ひとつ条件がつきました～
失礼ながら、年齢の割に考えが幼いように思います。
うちも転職して1年でローンを組みました。但し年齢は20年若く預貯金はお宅の10倍。借入金はほぼ同額。転職前と職種が同じであったのと転職して年収が増えていたにも関わらず、ひとつ条件がつきました～
失礼ながら、年齢の割に考えが幼いように思います。
A
回答日時：
2014/12/4 16:39:42
元融資担当ですが、率直にかなり難しいと思います。
年収400万、自己資金100万、借入額2400万、信用情報に問題なければ30代までなら通ると思います。
ですが、やはり年齢からするとマイナスポイントが多すぎます。
まず、勤続年数が3年満たない時点で申込み可能な金融機関が限られてしまいますし、失礼お詫びしますが、それをカバーするほどの年収額ではありません。
そして、自己資金の少なさ。
上記を踏まえた上で、この年齢からの返済プランが見えてきません。
例えば、勤続年数は短いが年収は4桁であるとか、現在の年収は低いがこれまでの貯蓄から自己資金は50%あるとかでしたら話は違ってくるのですが…
きつい言い方になってしまいますが、信用情報に問題なくネット銀行の事前審査で否決となったというのとはこの申込み条件では門前払いということです。
この条件で申込みされたということは、ここに書かれていない所得見込み又は財産などがあるのでは？と勝手に想像しますが、そのあたり含めた返済プランをご提示いただければもう少し前向きなアドバイスも可能かと思います。
年収400万、自己資金100万、借入額2400万、信用情報に問題なければ30代までなら通ると思います。
ですが、やはり年齢からするとマイナスポイントが多すぎます。
まず、勤続年数が3年満たない時点で申込み可能な金融機関が限られてしまいますし、失礼お詫びしますが、それをカバーするほどの年収額ではありません。
そして、自己資金の少なさ。
上記を踏まえた上で、この年齢からの返済プランが見えてきません。
例えば、勤続年数は短いが年収は4桁であるとか、現在の年収は低いがこれまでの貯蓄から自己資金は50%あるとかでしたら話は違ってくるのですが…
きつい言い方になってしまいますが、信用情報に問題なくネット銀行の事前審査で否決となったというのとはこの申込み条件では門前払いということです。
この条件で申込みされたということは、ここに書かれていない所得見込み又は財産などがあるのでは？と勝手に想像しますが、そのあたり含めた返済プランをご提示いただければもう少し前向きなアドバイスも可能かと思います。
A
回答日時：
2014/12/4 16:15:51
その属性では審査が通る銀行はほとんど無い。
500万～1000万くらいなら理解できる。
50代にもなって、何故数千万もの借金をしようと
しているのか？私には理解できない。一体いつま
で働かせるつもりなのか？定年になったら、
収入は２～３割減です。
私は50代後半ですが、築30年のボロ物件を
リフォームして使っている。リフォーム費用
は450万。75才まで返済だが、キチンと老後の
収入を確保しているから融資されたと思っている。
500万～1000万くらいなら理解できる。
50代にもなって、何故数千万もの借金をしようと
しているのか？私には理解できない。一体いつま
で働かせるつもりなのか？定年になったら、
収入は２～３割減です。
私は50代後半ですが、築30年のボロ物件を
リフォームして使っている。リフォーム費用
は450万。75才まで返済だが、キチンと老後の
収入を確保しているから融資されたと思っている。
A
回答日時：
2014/12/4 13:37:21
ふつう、ローンの返済完了は60歳まででしょう。60歳で定年後、どうやって返済するお金のアテがあるのですか。
60歳から65歳までの年金支給期間まで貯蓄を崩して生活をするのですよ。頭金を100万円しか出せない貯蓄状況では無理です。
年収の6倍の借入額では老後破綻します。
60歳から65歳までの年金支給期間まで貯蓄を崩して生活をするのですよ。頭金を100万円しか出せない貯蓄状況では無理です。
年収の6倍の借入額では老後破綻します。
A
回答日時：
2014/12/4 11:22:16
年齢が54歳なので返済期間は、12年間です。
これで2400万円は厳しい。それに頭金が100万円では、
諸費用にも足りない。
せめて物件価格の20％以上の頭金が必要。
奥さんは、無職では、生活は相当厳しい。ローンを組む以上は
奥さんにも働いて貰わないと無理と言える。
無職だからというのは、見苦しい。
あなたの旦那さんでも通るのは、できる限り多くの頭金を
用意すれば通ると思うけど・・。
子供の使いじゃないので、そこは、自分たちで考えなくては、
先には進めないと思う。
これで2400万円は厳しい。それに頭金が100万円では、
諸費用にも足りない。
せめて物件価格の20％以上の頭金が必要。
奥さんは、無職では、生活は相当厳しい。ローンを組む以上は
奥さんにも働いて貰わないと無理と言える。
無職だからというのは、見苦しい。
あなたの旦那さんでも通るのは、できる限り多くの頭金を
用意すれば通ると思うけど・・。
子供の使いじゃないので、そこは、自分たちで考えなくては、
先には進めないと思う。
A
回答日時：
2014/12/4 11:07:45
頭金100万って、車のローンじゃないんですから
年齢を考えても500万以上は必要ですよ･･･。
用意できないのなら諦めた方がいいと思います。
それだけ稼げないってことですからいつかローンも滞るでしょう。
年齢を考えても500万以上は必要ですよ･･･。
用意できないのなら諦めた方がいいと思います。
それだけ稼げないってことですからいつかローンも滞るでしょう。
A
回答日時：
2014/12/4 10:48:32
勤続年数が少ないのと、収入に対しての借り入れが多すぎです、
最後の砦としてフラット。ここがダメならば、他もダメです
退職金などがなく、ある程度の貯蓄がなく、定年が６０歳ならば、借入は１０００万以下にしないと、老後破綻しますよ
最後の砦としてフラット。ここがダメならば、他もダメです
退職金などがなく、ある程度の貯蓄がなく、定年が６０歳ならば、借入は１０００万以下にしないと、老後破綻しますよ
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