教えて！住まいの先生
Q 新築用の土地を探しています。 希望地は路線価では坪単価３０万円ほどですが、相場は５０万円、しかし、ほとんど物件がなくやっと出てきた更地は坪単価６０万円になります。
４０坪の土地ですが、購入すべきか新たな物件を待つか悩んでおります。
自己資金と親の援助で３０００万円なので、ハウスメーカーで建てるとなるとローンは2500～3000万円位になると思います。ハウスメーカーは以前から憧れがあり決めてありますが、少々高いと評判のところです。ちなみに年収は５５０万円ほどです。
アドバイスいただけたら有難いです。
自己資金と親の援助で３０００万円なので、ハウスメーカーで建てるとなるとローンは2500～3000万円位になると思います。ハウスメーカーは以前から憧れがあり決めてありますが、少々高いと評判のところです。ちなみに年収は５５０万円ほどです。
アドバイスいただけたら有難いです。
質問日時：
2016/9/20 10:15:34
解決済み
解決日時：
2016/9/21 13:00:15
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 309 ｜ お礼： 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2016/9/21 13:00:15
現在の土地データーベースはレインズと言う名のアプリです。
これはほぼ全国の情報が載っているものです。
昔のように、個々の不動産屋だけが、もっている土地はあっては駄目になっています。ただ、レインズに登録するのはおよそ1週間以内の規定があります。このレインズは不動産会社の義務みたいなものです。
土地が出てくる時期というものがありますので、不動産屋へ「イイのが会ったら教えて下さい」と言っておくのが良いと思います。
ただし、自分で土地購入の条件を書き出し、それを不動産屋へ言っておくのがいいと思います。
条件が決まっていれば、不動産のネットワークで逆に掘り出せるかもしれません。ただし、決めた条件でもあるのに関わらず、「気に入らない」と言うだけでスルーし続けると、不動産屋のモチベーションが下がり、いい所が見つかりません。
私も4ヶ月前に、土地を決めましたが、条件全て合う所はありませんでしたが、納得して購入できました。
購入して納得が言った理由として、最近はほとんどの物件がそれなりに、WEBで閲覧したものと変わりはありません。つまり、自分の足で見に行くことが出来たからです。
私が物件を探しはじめてから1年という時間を要しました。
しかし、今思うと「これは出会い」と言う運命的なものを感じました。待った所でそれ以上の物件に会えるというより、自分の思う条件が変化したという感じです。私の条件を下記に記します。
・広い土地（100坪以上）
・田舎でもOKだが、住宅街より少し離れた
・正方形に近い
・金額が1000万まで
・前の通りが5M以上
・山が見える
・北側が道路
・南が見晴らしがよい
これは実際に上げた条件です。では結果どうだったかと言うと
・124坪
・ほぼ正方形
・前の通り7M
・500万
・隣だけ家
・山が見える
・前は開けていないが西側が開けている
・南が道路
でした。全ての条件がそろわなくても、探している間に条件の譲歩が自然に出来てきました。初めの条件時の生活の考え方自体が見つけた土地に変わってくると感じる事が出来ました。そうすれば自分の中で納得として選択出来る様に進化したともとれます。
自分の譲れない条件だけでも2・３個上げておき、譲っても良いものも、決めておけば迷いはありません。
さらに、不動産屋の言葉で決めない方が良いです。あくまでも自分の考えで決める事です。ただし、土地によっては
・周りの環境が良くない→近所とのトラブル
・水災害が多い→床下浸水
・あまりにも人家の少ない場所→土地が安くても工事費が高い
と言った事もありますのでチェックする項目だと思います。
私は結果、現在購入した土地は大変気に入っています。
当時この土地は一度却下した土地でもありました。
でも不思議ですね、データだけでこれを見に行かないと、全ての条件が合わないと言うだけで、却下していたなんて・・・
現地に行った事でいろいろ見えるものです。
ここで、私の感じた教訓ですが
・土地探しは時間を掛けすぎない → 疲れて結構飽きる
・悩むより、行ってみる。
・条件に合わなくても一度見に行く
と言ったものです。ご参考までに。
決断は以外にあっさりでした。
「じゃあ、この土地ください」って言った時はなんとも言えない良い気持ちでした。
---------------------------------------------------------------------
因みに、ハウスメーカーでの単価もピンきりですが、
坪単価55～75万として、４LDK程で、およそ2300万ぐらいはかかると思います。オプション等が＋１００万～３００万として考えます。
外構も考えるなら家の代金の1/10程度考えれば200万～300万です。
全部足すと
・3000万 土地
・2600万 家
・300万 外構
5900万でローンは2900万→ローン年率0.7、均等として月額8万5千円位 年収550万であれば普通に問題ありません。
購入可能です。私年収は質問者さんより低いですが、3300万のローンで月94000円です。そんなに贅沢は出来ませんが、普通にくらせます。まだ入居していませんが、現在のアパートがそのくらいだからです。購入の際は、現在の支払いや人生設計を一から見直しました。もう少し安いとイイかなと思いましたが、家って夢のひとつですから、他人が「それだと大変だし、買えないよ」と言われましたが、普通に購入できましたし、ネットを見ると厳し目の意見もありますが、気にする必要は無いと思います。
是非、家に夢を託して素敵な暮らしをして下さい。
これはほぼ全国の情報が載っているものです。
昔のように、個々の不動産屋だけが、もっている土地はあっては駄目になっています。ただ、レインズに登録するのはおよそ1週間以内の規定があります。このレインズは不動産会社の義務みたいなものです。
土地が出てくる時期というものがありますので、不動産屋へ「イイのが会ったら教えて下さい」と言っておくのが良いと思います。
ただし、自分で土地購入の条件を書き出し、それを不動産屋へ言っておくのがいいと思います。
条件が決まっていれば、不動産のネットワークで逆に掘り出せるかもしれません。ただし、決めた条件でもあるのに関わらず、「気に入らない」と言うだけでスルーし続けると、不動産屋のモチベーションが下がり、いい所が見つかりません。
私も4ヶ月前に、土地を決めましたが、条件全て合う所はありませんでしたが、納得して購入できました。
購入して納得が言った理由として、最近はほとんどの物件がそれなりに、WEBで閲覧したものと変わりはありません。つまり、自分の足で見に行くことが出来たからです。
私が物件を探しはじめてから1年という時間を要しました。
しかし、今思うと「これは出会い」と言う運命的なものを感じました。待った所でそれ以上の物件に会えるというより、自分の思う条件が変化したという感じです。私の条件を下記に記します。
・広い土地（100坪以上）
・田舎でもOKだが、住宅街より少し離れた
・正方形に近い
・金額が1000万まで
・前の通りが5M以上
・山が見える
・北側が道路
・南が見晴らしがよい
これは実際に上げた条件です。では結果どうだったかと言うと
・124坪
・ほぼ正方形
・前の通り7M
・500万
・隣だけ家
・山が見える
・前は開けていないが西側が開けている
・南が道路
でした。全ての条件がそろわなくても、探している間に条件の譲歩が自然に出来てきました。初めの条件時の生活の考え方自体が見つけた土地に変わってくると感じる事が出来ました。そうすれば自分の中で納得として選択出来る様に進化したともとれます。
自分の譲れない条件だけでも2・３個上げておき、譲っても良いものも、決めておけば迷いはありません。
さらに、不動産屋の言葉で決めない方が良いです。あくまでも自分の考えで決める事です。ただし、土地によっては
・周りの環境が良くない→近所とのトラブル
・水災害が多い→床下浸水
・あまりにも人家の少ない場所→土地が安くても工事費が高い
と言った事もありますのでチェックする項目だと思います。
私は結果、現在購入した土地は大変気に入っています。
当時この土地は一度却下した土地でもありました。
でも不思議ですね、データだけでこれを見に行かないと、全ての条件が合わないと言うだけで、却下していたなんて・・・
現地に行った事でいろいろ見えるものです。
ここで、私の感じた教訓ですが
・土地探しは時間を掛けすぎない → 疲れて結構飽きる
・悩むより、行ってみる。
・条件に合わなくても一度見に行く
と言ったものです。ご参考までに。
決断は以外にあっさりでした。
「じゃあ、この土地ください」って言った時はなんとも言えない良い気持ちでした。
---------------------------------------------------------------------
因みに、ハウスメーカーでの単価もピンきりですが、
坪単価55～75万として、４LDK程で、およそ2300万ぐらいはかかると思います。オプション等が＋１００万～３００万として考えます。
外構も考えるなら家の代金の1/10程度考えれば200万～300万です。
全部足すと
・3000万 土地
・2600万 家
・300万 外構
5900万でローンは2900万→ローン年率0.7、均等として月額8万5千円位 年収550万であれば普通に問題ありません。
購入可能です。私年収は質問者さんより低いですが、3300万のローンで月94000円です。そんなに贅沢は出来ませんが、普通にくらせます。まだ入居していませんが、現在のアパートがそのくらいだからです。購入の際は、現在の支払いや人生設計を一から見直しました。もう少し安いとイイかなと思いましたが、家って夢のひとつですから、他人が「それだと大変だし、買えないよ」と言われましたが、普通に購入できましたし、ネットを見ると厳し目の意見もありますが、気にする必要は無いと思います。
是非、家に夢を託して素敵な暮らしをして下さい。
質問した人からのコメント
回答日時： 2016/9/21 13:00:15
みなさま、どうもありがとうございました。
皆さまのアドバイスを参考にして、もう少し考えてみます。
回答
4 件中、1～4件を表示
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A
回答日時：
2016/9/20 14:26:50
そもそも当初予算に対して1000万円以上のアップは許容できるものなんですか？
ローンで大切なのは年収と「年齢」。たとえば同じ年収550万の人が同じ2500万のローンをするにしても30歳と45歳では実質負担が全然違う。
とはいえ土地はナマモノ。同じ物はふたつとないし、欲しいときにいつでも買えるものではない。その予算を許容できるのなら気に入ったところを買うべきでしょ。
それと当初の「坪30万の土地」という予算が、不勉強ゆえ近隣相場も知らずに描いた「ありえない予算」なのか、贅沢言わなきゃそれくらいで充分買える地域なのかによる。前者なら当然その予算ですべてを組みなおすべきだし、後者なら「そこまで高級な土地が要るのか」をよく考えること。
またご自身の家に対する夢やプランって40坪で充分実現可能なサイズなんですか？
同じ予算で、坪単価の安いとこなら60～80坪だって買えるんですよ？
40坪って平均的にはかなり狭いほうです。普通に延床30坪少々の４LDKたてて普通車＋軽自動車の駐車場とアプローチとったらほぼ庭は無いサイズ。それでいいんですか？と。
大都市近郊のベッドタウンであれば妥協して買う面積ですが、郊外型の住宅地ならやっぱり最低でも50以上できれば60坪はほしい。それくらいないと満足な日当たりも確保できない。
また人生、家を買ったら終わりではない、子供の教育だってあるだろうし、車だって7～9年周期くらいで買い替えていかなきゃならない。1000万高い家買った代わりにいまの車30年乗るわ、というわけにもいかないし、まして子供の進学に影響しては何のために家を買ったのかわからない。
土地代が1000万アップしたぶんを建物で吸収しようとすると、当初は大手ハウスメーカーで注文できる予算があったものが、そこらの激安建売のような「超」ローコスト住宅に絞らないと帳尻が合わなくなる。それでよいのかどうか。
土地と建物、どちらに金かけるかは個人の判断。だけど家計診断をしっかりしてもらったほうが良いと思うけどね。
自分も、もともと予定していたところ（嫁さんの実家の近く）は2000万出しても30坪も買えない地域でした。そんな大金出してたった30坪の土地買って、確かに嫁さんの実家には近いけど自分の思い描く生活ができるのか、と考えたとき「ありえない」という結論になりました。
結果、通勤時間を犠牲にして郊外の安くて広い土地を選びました。利便性も悪くなく、むしろ静かで平穏なのんびりした生活を送れています。
ローンで大切なのは年収と「年齢」。たとえば同じ年収550万の人が同じ2500万のローンをするにしても30歳と45歳では実質負担が全然違う。
とはいえ土地はナマモノ。同じ物はふたつとないし、欲しいときにいつでも買えるものではない。その予算を許容できるのなら気に入ったところを買うべきでしょ。
それと当初の「坪30万の土地」という予算が、不勉強ゆえ近隣相場も知らずに描いた「ありえない予算」なのか、贅沢言わなきゃそれくらいで充分買える地域なのかによる。前者なら当然その予算ですべてを組みなおすべきだし、後者なら「そこまで高級な土地が要るのか」をよく考えること。
またご自身の家に対する夢やプランって40坪で充分実現可能なサイズなんですか？
同じ予算で、坪単価の安いとこなら60～80坪だって買えるんですよ？
40坪って平均的にはかなり狭いほうです。普通に延床30坪少々の４LDKたてて普通車＋軽自動車の駐車場とアプローチとったらほぼ庭は無いサイズ。それでいいんですか？と。
大都市近郊のベッドタウンであれば妥協して買う面積ですが、郊外型の住宅地ならやっぱり最低でも50以上できれば60坪はほしい。それくらいないと満足な日当たりも確保できない。
また人生、家を買ったら終わりではない、子供の教育だってあるだろうし、車だって7～9年周期くらいで買い替えていかなきゃならない。1000万高い家買った代わりにいまの車30年乗るわ、というわけにもいかないし、まして子供の進学に影響しては何のために家を買ったのかわからない。
土地代が1000万アップしたぶんを建物で吸収しようとすると、当初は大手ハウスメーカーで注文できる予算があったものが、そこらの激安建売のような「超」ローコスト住宅に絞らないと帳尻が合わなくなる。それでよいのかどうか。
土地と建物、どちらに金かけるかは個人の判断。だけど家計診断をしっかりしてもらったほうが良いと思うけどね。
自分も、もともと予定していたところ（嫁さんの実家の近く）は2000万出しても30坪も買えない地域でした。そんな大金出してたった30坪の土地買って、確かに嫁さんの実家には近いけど自分の思い描く生活ができるのか、と考えたとき「ありえない」という結論になりました。
結果、通勤時間を犠牲にして郊外の安くて広い土地を選びました。利便性も悪くなく、むしろ静かで平穏なのんびりした生活を送れています。
A
回答日時：
2016/9/20 13:07:42
更地ばかりを探されるとなかなかないと思います。
nanamanaruさんが回答されているように古家付の物件もターゲットになります。
意外かもしれませんが日本では中古になると家はほとんど評価されません。
１５年から2０年も経過した家はほとんど家の価値を査定しません。
中古住宅でもほぼ土地と同じ評価です。
解体費用はいりますが人が住んでいたので水道や排水が入っているのでそれほど費用的には何も入ってない更地と変わりなくなります。
業界でよくやるのが解体費用の値引きを売主に迫ります。意外と行けるものですよ。
選択肢を広げてみるのも一案です。
nanamanaruさんが回答されているように古家付の物件もターゲットになります。
意外かもしれませんが日本では中古になると家はほとんど評価されません。
１５年から2０年も経過した家はほとんど家の価値を査定しません。
中古住宅でもほぼ土地と同じ評価です。
解体費用はいりますが人が住んでいたので水道や排水が入っているのでそれほど費用的には何も入ってない更地と変わりなくなります。
業界でよくやるのが解体費用の値引きを売主に迫ります。意外と行けるものですよ。
選択肢を広げてみるのも一案です。
A
回答日時：
2016/9/20 12:28:31
A
回答日時：
2016/9/20 11:32:46
坪あたり60万と言うことは町の中心部もしくは相当便利の良い所だと思います。
問題は40坪の広さですが・・・・
窓から手を出すと隣と握手が出来る位小さい土地ですがそのあたりは大丈夫ですか?
話声が聞こえてきたり隣の行動が手に取るように分かる環境で過す事が出来ますか?
人口は減少傾向ですから今後土地はダブついてくるのは目に見えて解っています。
今の価値は坪60万かも知れませんが・・・
30年先には30万以下もありうる話です。
問題は40坪の広さですが・・・・
窓から手を出すと隣と握手が出来る位小さい土地ですがそのあたりは大丈夫ですか?
話声が聞こえてきたり隣の行動が手に取るように分かる環境で過す事が出来ますか?
人口は減少傾向ですから今後土地はダブついてくるのは目に見えて解っています。
今の価値は坪60万かも知れませんが・・・
30年先には30万以下もありうる話です。
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