教えて！住まいの先生
Q 義母が所有しているマンションに住んでいるんですがこの部屋を私の長女にくれることになりました。 娘はアルバイト生活の為お金が無く、旦那がマンションの固定資産税を払うと話はつきました。
実は、私は5年後くらいに旦那と離婚をするつもりです。
ここを出たら旦那には住む家がありません。しかし、部屋の持ち主は娘です。娘は私と仲良しで父親より私とずっと一緒に居たいと言います。
旦那も離婚には賛成すると思うんですが、マンションを出ていくのは旦那一人で良いんでしょうか？
離婚までの固定資産税(年間15万円)は旦那が払います。
5年後、いきなり離婚を申し出た場合どうなるんでしょうか？
それと、義母から旦那でなく、娘にマンションを譲る場合、相続税はどうなるんでしょうか？旦那より孫にやった方が相続税がかからないと義母が言うんですが... 何かしら勘違いしているんでしょうか？
ここを出たら旦那には住む家がありません。しかし、部屋の持ち主は娘です。娘は私と仲良しで父親より私とずっと一緒に居たいと言います。
旦那も離婚には賛成すると思うんですが、マンションを出ていくのは旦那一人で良いんでしょうか？
離婚までの固定資産税(年間15万円)は旦那が払います。
5年後、いきなり離婚を申し出た場合どうなるんでしょうか？
それと、義母から旦那でなく、娘にマンションを譲る場合、相続税はどうなるんでしょうか？旦那より孫にやった方が相続税がかからないと義母が言うんですが... 何かしら勘違いしているんでしょうか？
質問日時：
2022/9/23 11:03:51
解決済み
解決日時：
2022/9/27 19:58:05
回答数： 4 ｜ 閲覧数： 224 ｜ お礼： 25枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2022/9/27 19:58:05
お話を整理しましょう。
義母様がお嬢様にお住まいのマンションを譲るというのは今ですか？
それとも義母様が亡くなられた後に相続はお孫様（お嬢様）に相続させると
いうことですか？
相続 贈与はその財産を引き継ぐ際に発生するものです。
したがって、生前時に譲る行為は相続ではなく、贈与となります。
これが一番税金がかかるのでこの手法は無駄ですしなるべくなら回避されるべきでしょう。
また 旦那様はご兄弟はいますか？相続は義母様に旦那様以外に兄弟がいると相続の配分が変わります。もし遺言で息子（旦那様）にすべてを相続させると残してもそう簡単にはいきません。（お嬢様に全部譲ると記載してもだめです。）
何故なら、法律的には旦那様を含め兄弟には遺留相続権というのが発生し、
ご兄弟様にも相続の権利が発生するためです。相続放棄をご兄弟がしない限りはこの権利は維持されます。結果、お孫様にマンションをすべて与えることは難しくなります。（注；義母様が亡くなられても奥様には相続の権利は
ありません。あくまでも旦那様とその兄弟になります。）
相続は原則、相続控除というものがあります。仮に旦那様が兄弟なしと
しましょう。この場合は義母様が亡くなられ、相続が発生した場合は
３６００万までは税金はかかりません。これは基礎控除３０００万円
＋法定相続人（６００万）×人数になります。
義母様がお亡くなりになり、一旦 ご主人が相続し、その後ご主人が亡くなられた場合、かつ離婚されていたという場合は、その相続はすべてお嬢様になり、
前述の場合は相続税はかからないという流れになります。
もし、奥様が離婚しなければ、奥様はその相続は半分引き継げます。
離婚するとその権利はありません。お嬢様だけに権利があります。
（お嬢様が１人という前提です。兄弟がいれば按分です。）
マンションの価値は販売して値が付く場合のその価格、販売せずにそのマンションの価値を算定する場合は世間の相場ではなく、固定資産税をお支払いいただいているその証書に記載ある不動産の評価額がベースになりますので
この点も注意です。
生前の贈与は他の方もお答えいただいていますが一番税金が高いという点、
資産を譲渡するなら相続が一番税金の負担が少ない（もしくはかからない）という点を考慮してください。
ご夫婦のご縁が切れてもお嬢様は旦那様の財産を相続する権利は維持しています。この点を踏まえ、資産の引き継ぎは良くお考えいただいた方がよいですね。
一番良い手段としては、義母様は旦那様およびそのご兄弟にマンションの相続については孫にするので、マンションに関する相続は放棄するように
念書をとり、さらにはそれを公正証書として保持することです。
公正証書も保持は費用が掛かりますが、贈与税のレベルではありません。
あくまで相続するレベルでお話を進めることが寛容です。
注意点として、義母様がそのマンション以外に資産をおもちなのかです。
そうなると少しだけ話が異なります。いずれも前述の最低3600万までの
相続は無税ということだけは変わりません。
義母様がお嬢様にお住まいのマンションを譲るというのは今ですか？
それとも義母様が亡くなられた後に相続はお孫様（お嬢様）に相続させると
いうことですか？
相続 贈与はその財産を引き継ぐ際に発生するものです。
したがって、生前時に譲る行為は相続ではなく、贈与となります。
これが一番税金がかかるのでこの手法は無駄ですしなるべくなら回避されるべきでしょう。
また 旦那様はご兄弟はいますか？相続は義母様に旦那様以外に兄弟がいると相続の配分が変わります。もし遺言で息子（旦那様）にすべてを相続させると残してもそう簡単にはいきません。（お嬢様に全部譲ると記載してもだめです。）
何故なら、法律的には旦那様を含め兄弟には遺留相続権というのが発生し、
ご兄弟様にも相続の権利が発生するためです。相続放棄をご兄弟がしない限りはこの権利は維持されます。結果、お孫様にマンションをすべて与えることは難しくなります。（注；義母様が亡くなられても奥様には相続の権利は
ありません。あくまでも旦那様とその兄弟になります。）
相続は原則、相続控除というものがあります。仮に旦那様が兄弟なしと
しましょう。この場合は義母様が亡くなられ、相続が発生した場合は
３６００万までは税金はかかりません。これは基礎控除３０００万円
＋法定相続人（６００万）×人数になります。
義母様がお亡くなりになり、一旦 ご主人が相続し、その後ご主人が亡くなられた場合、かつ離婚されていたという場合は、その相続はすべてお嬢様になり、
前述の場合は相続税はかからないという流れになります。
もし、奥様が離婚しなければ、奥様はその相続は半分引き継げます。
離婚するとその権利はありません。お嬢様だけに権利があります。
（お嬢様が１人という前提です。兄弟がいれば按分です。）
マンションの価値は販売して値が付く場合のその価格、販売せずにそのマンションの価値を算定する場合は世間の相場ではなく、固定資産税をお支払いいただいているその証書に記載ある不動産の評価額がベースになりますので
この点も注意です。
生前の贈与は他の方もお答えいただいていますが一番税金が高いという点、
資産を譲渡するなら相続が一番税金の負担が少ない（もしくはかからない）という点を考慮してください。
ご夫婦のご縁が切れてもお嬢様は旦那様の財産を相続する権利は維持しています。この点を踏まえ、資産の引き継ぎは良くお考えいただいた方がよいですね。
一番良い手段としては、義母様は旦那様およびそのご兄弟にマンションの相続については孫にするので、マンションに関する相続は放棄するように
念書をとり、さらにはそれを公正証書として保持することです。
公正証書も保持は費用が掛かりますが、贈与税のレベルではありません。
あくまで相続するレベルでお話を進めることが寛容です。
注意点として、義母様がそのマンション以外に資産をおもちなのかです。
そうなると少しだけ話が異なります。いずれも前述の最低3600万までの
相続は無税ということだけは変わりません。
回答
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A
回答日時：
2022/9/23 13:36:32
＞旦那より孫にやった方が相続税がかからないと義母が言うんですが... 何かしら勘違いしているんでしょうか？
相続税というのは、お義母さんが亡くなった時の話ですが、おそらく、
お義母さん→息子さん→お孫さん、という具合に普通に相続すると、２度相続税を払う可能性があるから、直接孫に渡したほうが1回分少なくて済む、と思ってらっしゃるかもしれません。
しかし、相続は「死んだ人から生きている人へ」財産が移転することです。
「生きているお義母さんから生きているお孫さんへ」は、相続ではなく、贈与です。
娘さんが18歳以上なら、贈与税は、特例贈与財産用の計算になりますから、1,300万円の場合、
（1,300万-110万）×40%-190万＝286万、です。
国税庁タックスアンサー ↓
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4408.htm
直系尊属から住宅取得等資金を受けた場合の非課税枠もあります。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm
税理士に相談したほうがいいと思います。
誰が出ていくかはその時の状況次第だと思います。娘さんも一生独身でいるわけではないでしょうし。
相続税というのは、お義母さんが亡くなった時の話ですが、おそらく、
お義母さん→息子さん→お孫さん、という具合に普通に相続すると、２度相続税を払う可能性があるから、直接孫に渡したほうが1回分少なくて済む、と思ってらっしゃるかもしれません。
しかし、相続は「死んだ人から生きている人へ」財産が移転することです。
「生きているお義母さんから生きているお孫さんへ」は、相続ではなく、贈与です。
娘さんが18歳以上なら、贈与税は、特例贈与財産用の計算になりますから、1,300万円の場合、
（1,300万-110万）×40%-190万＝286万、です。
国税庁タックスアンサー ↓
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4408.htm
直系尊属から住宅取得等資金を受けた場合の非課税枠もあります。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm
税理士に相談したほうがいいと思います。
誰が出ていくかはその時の状況次第だと思います。娘さんも一生独身でいるわけではないでしょうし。
A
回答日時：
2022/9/23 11:37:34
マンションを出ていくのは、娘さんが決めることです・
いきなり離婚を申し出た場合、話し合いです。
娘にマンションを譲る場合、相続税はどうなるんでしょうか？
相続税でなく、贈与税が課税されます。
評価2000万円の場合は、娘さんに約９００万円の贈与税が課税されます。
娘さんが納税できなければ、公売で強制売却されることになります。
いきなり離婚を申し出た場合、話し合いです。
娘にマンションを譲る場合、相続税はどうなるんでしょうか？
相続税でなく、贈与税が課税されます。
評価2000万円の場合は、娘さんに約９００万円の贈与税が課税されます。
娘さんが納税できなければ、公売で強制売却されることになります。
A
回答日時：
2022/9/23 11:17:10
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