教えて！住まいの先生
Q 実家の建替で幾つかのハウスメーカーと商談中です（未契約）。土地はJRの線路わきにあり、JRの線路より約2mほど高くなっています。
50年前に建てた実家を取り壊して新築するのですが、あるメーカーは地盤改良費として400万が見積もられており、違うメーカーでは100万円です。地盤カルテによる簡易レポートのSAFETY SCORE は80/100とのこと。地盤調査方法はどちらもスウェーデン式で、400万円かかるのは良好地盤（約9M）まで杭を打ち込むとのことです。どうしてハウスメーカーによってこんなに見積金額に差が出てくるのでしょうか？どちらのメーカーも実際に調査してみなければわからないとのことですが、ここまで大きく違ってくる理由がわからず、どちらのメーカーを信じるべきか、ご教示いただけると幸いです。どうぞ宜しくお願い致します。
回答
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A
回答日時：
2023/10/23 15:49:20
ハウスメーカーによって繋がりのある改良工事会社も変わります。考え方も変わります。
地盤調査がまだなので、何とも言い難いですが、、、
線路より２ｍ高い土地ということで、擁壁があると思います。その擁壁と建物の位置関係で工法が変わっていきます。
改良工事が擁壁に影響が出ない建物配置ですと、柱状地盤改良。擁壁に影響が出る建物配置ですと、鋼管杭が望ましいです。
まぁ、地盤調査データ次第です。地盤調査結果で２社とも地盤改良工事の内容も変わってくると思います。
地盤調査がまだなので、何とも言い難いですが、、、
線路より２ｍ高い土地ということで、擁壁があると思います。その擁壁と建物の位置関係で工法が変わっていきます。
改良工事が擁壁に影響が出ない建物配置ですと、柱状地盤改良。擁壁に影響が出る建物配置ですと、鋼管杭が望ましいです。
まぁ、地盤調査データ次第です。地盤調査結果で２社とも地盤改良工事の内容も変わってくると思います。
A
回答日時：
2023/10/23 10:00:39
単純にメーカーによって採用している工法が違うのと、そのハウスメーカーの建物重量の違いによる物です。
なので、どちらを信用するとかの話ではなく、それぞれのやり方だと認識してください。
あとは双方付近データを見てるだけでしょうから、正直どちらも根拠がないです。予算枠取りのイメージだと思ってください。
なので、どちらを信用するとかの話ではなく、それぞれのやり方だと認識してください。
あとは双方付近データを見てるだけでしょうから、正直どちらも根拠がないです。予算枠取りのイメージだと思ってください。
A
回答日時：
2023/10/23 09:24:28
ハウスメーカーによって工法や構造が違うので改良工事内容も違ってくる。
また、プランニングする間取りによって面積も変わります。
どちらにしても、新築住宅の場合、瑕疵保険（義務化）への加入が必須になり、この瑕疵保険は「地盤調査」を義務付けしています。
瑕疵保険の要件として、「地盤調査」に基づき適切な基礎設計を行わなければならない事になっているからです。
なお、地盤調査の報告書に試験結果や補強提案等が記載されています。
先ずは内容を確認してから、適正な改良工事かどうかを判断するしかありません。
調査報告書に「基礎の設計地耐力」と「地盤の長期許容応力度」の記載があると思います。
この差が大きいほど地盤対策をしなくても安全という事です。
調査結果として、直接基礎で対応可能となっていれば問題ないです。
表層改良法は2m以浅の場合坪3万、40坪で120万。
柱状改良法だと、地表面より6m以下の場合坪5万、40坪で200万。6m以上だと高額になる。
また、プランニングする間取りによって面積も変わります。
どちらにしても、新築住宅の場合、瑕疵保険（義務化）への加入が必須になり、この瑕疵保険は「地盤調査」を義務付けしています。
瑕疵保険の要件として、「地盤調査」に基づき適切な基礎設計を行わなければならない事になっているからです。
なお、地盤調査の報告書に試験結果や補強提案等が記載されています。
先ずは内容を確認してから、適正な改良工事かどうかを判断するしかありません。
調査報告書に「基礎の設計地耐力」と「地盤の長期許容応力度」の記載があると思います。
この差が大きいほど地盤対策をしなくても安全という事です。
調査結果として、直接基礎で対応可能となっていれば問題ないです。
表層改良法は2m以浅の場合坪3万、40坪で120万。
柱状改良法だと、地表面より6m以下の場合坪5万、40坪で200万。6m以上だと高額になる。
A
回答日時：
2023/10/23 06:25:25
地盤改良工事は住宅の品質確保の促進等に関する法律で、建築会社が10年間の契約不適合責任を負担する前提で地盤調査が義務となっています。
地盤改良が義務ではありません。
30坪から40坪の総二階住宅の場合
1mから3mの深度の改良は表層改良工事で50万円から100万円
3mから6mの柱状改良の場合の場合は50万円から120万円
10mまでの鋼管杭工事の場合は100万円から150万円位かかります。
ただし10年間の保証が前提の工事価格で、30年保証などを行う長期保証のハウスメーカーの改良工事費は、同じ工事内容であっても
上記の1.2倍から3倍の費用が掛かる事もあります。
基礎が布基礎である場合は、ベタ基礎に比べて改良工事費は高額になりがちです。
地盤改良が義務ではありません。
30坪から40坪の総二階住宅の場合
1mから3mの深度の改良は表層改良工事で50万円から100万円
3mから6mの柱状改良の場合の場合は50万円から120万円
10mまでの鋼管杭工事の場合は100万円から150万円位かかります。
ただし10年間の保証が前提の工事価格で、30年保証などを行う長期保証のハウスメーカーの改良工事費は、同じ工事内容であっても
上記の1.2倍から3倍の費用が掛かる事もあります。
基礎が布基礎である場合は、ベタ基礎に比べて改良工事費は高額になりがちです。
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