教えて！住まいの先生
Q 中古マンション購入を検討しているのですが、第三者の意見が聞きたいため、質問させてください。 ◎検討中のマンション ・築18年、戸数190戸 ・平米数70台、★修繕積立基金 3000円台★
・自走式駐車場（無料〜6000円）
・管理会社はコスト削減のため3年目に変更している
・マンションの口コミ（記載年月日は不明）では管理が良くなったといくつか見る
・5年程前に大規模修繕済み
・立地や平米数が希望条件にマッチしている
・永住予定
◎問題点：修繕積立基金が安すぎることに不安を感じている
→仲介業者（売主の専任媒介の業者） が管理会社に確認して分かったこと
・今後大幅な値上げは検討されていない
・長期修繕計画が作成されていない（作成予定も未定）
・前回の大規模修繕では理事が業者手配などをしており、コストの削減ができている
・現時点では積立金総額は教えられない（内覧を済ませるなどもっと話が進んでから）
◎悩んでいること、ご意見いただきたいこと
一般的には 長期修繕計画のないマンションの購入は避けるべきだと思うのですが、なかなか希望条件にある立地が出てこないため、見送っていいか悩んでおります。
また、積立金総額を教えていただいたところで、その額が十分であるか自身では判断できないと思いますし、不動産屋は売りたいと思うので当てにしてはいけないと思っています。（もし素人でも判断できる材料などがありましたら、ぜひ教えていただきたいです）
居住中の物件のため、幼児2人いる我が家は気軽に内覧に伺うのも避けたく、また主人はとても他人の意見に流されやすいところがあるので安易に内覧は行けない状況です。
長期修繕計画がないマンションはやはり見送るべき物件と考えて大丈夫でしょうか？
ご意見よろしくお願いいたします。
補足
・管理会社はコスト削減のため3年目に変更している
・マンションの口コミ（記載年月日は不明）では管理が良くなったといくつか見る
・5年程前に大規模修繕済み
・立地や平米数が希望条件にマッチしている
・永住予定
◎問題点：修繕積立基金が安すぎることに不安を感じている
→仲介業者（売主の専任媒介の業者） が管理会社に確認して分かったこと
・今後大幅な値上げは検討されていない
・長期修繕計画が作成されていない（作成予定も未定）
・前回の大規模修繕では理事が業者手配などをしており、コストの削減ができている
・現時点では積立金総額は教えられない（内覧を済ませるなどもっと話が進んでから）
◎悩んでいること、ご意見いただきたいこと
一般的には 長期修繕計画のないマンションの購入は避けるべきだと思うのですが、なかなか希望条件にある立地が出てこないため、見送っていいか悩んでおります。
また、積立金総額を教えていただいたところで、その額が十分であるか自身では判断できないと思いますし、不動産屋は売りたいと思うので当てにしてはいけないと思っています。（もし素人でも判断できる材料などがありましたら、ぜひ教えていただきたいです）
居住中の物件のため、幼児2人いる我が家は気軽に内覧に伺うのも避けたく、また主人はとても他人の意見に流されやすいところがあるので安易に内覧は行けない状況です。
長期修繕計画がないマンションはやはり見送るべき物件と考えて大丈夫でしょうか？
ご意見よろしくお願いいたします。
・管理形態は全部委託
・築3年目に、その後毎年1000万円の余剰金を確保する計画で検討したらしいがその後は不明(自身で調べて分かったこと)
現時点で、そこまで不安がらなくても良さそうであればそのようにお答えいただいても有難いです。
よろしくお願いいたします。
質問日時：
2024/1/17 23:02:48
解決済み
解決日時：
2024/1/18 21:57:38
回答数： 8 ｜ 閲覧数： 500 ｜ お礼： 100枚
共感した： 1 この質問が不快なら
回答数： 8 ｜ 閲覧数： 500 ｜ お礼： 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/1/18 21:57:38
安すぎる積立金は幾らでも値上げできますw
高すぎる積立金はナカナカ値下げできません・・・
(まぁ勿論議決権は必要ですが)
戸数が多いですね、そのくらいの大規模マンションで有れば
その程度の積立金というのもチョイチョイ見かけます
まぁ数の有利性ですよね
多分多少の郊外の大型敷地に大型物件だと思いますが
逆に言えば、それだけ平面？駐車場もしっかりとれていて
組合内の話だとは言え、機械式で整備も必要ない
駐車場収入もしっかり確保できているのでそのような、
管理費積立金等が比較的割安で持っていけてる
マンションではないかと考えます
さて、個人的にはあなたの文面でしか判断できませんが
そこで判断するに、まず管理会社をキチンと変更して
コストカットしてるという部分・そして理事長主体で業者選択
して修繕費も安く上げているという説、・・その辺が本当であれば
ある意味きちんと管理意識の高い管理組合で有り、マンションで有る
とも考えられます。
最近は管理会社変更してコストカット・粗悪な管理会社の追放という
話も多いですが、現実にはナカナカそれが出来ていない
マンションも多いのも現実です
世の中一般的には
「修繕計画が出来ていないマンションは●●」
「積立金が安いマンションは●●」というなんでもかんでも
取り敢えずはダメだしすればいいという非難項目は有りますが
確かに重要な部分では有りますが、じゃぁまずそれ以外の
自分の選択条件が満足している物件に、その部分も完璧に満足できる
物件が、果たして世の中にドンだけ存在するのか？
という視点からも考えた方がイイかとは思います。
まぁなんとなくで申し訳ないのですが、
管理組合も理事会も、それなりにちゃんと考えて運営されてるような
気はします。
後、もし積立金に不安が有ったとしても小戸数のマンションではないので
ある程度短期間で対処は可能かとも思いますし、そこまで
問題視の一番課題にする事でもなさそうな気はします。
前に進んで良いんじゃないですかね？
兎にも角にも、積立金以外の「立地・金額・間取り・日当たり」
等のそれぞれの項目はそれなりに満たしているのでは無いですか？
これ逆に言えば、当然の話ですが
積立金の金額が完璧に近い形の物件で有っても、そもそもの
あなた方の条件に合っていない物件は120％購入対象にはならないので
こういった形の【巡り逢い】は中途半端な時点でイモ引かず、
深く検討に入って行った方がイイとは思います
逆に言えば、これから先これ以上の、あなた方の条件に合う
物件には【巡り逢わない】かも知れませんよ
高すぎる積立金はナカナカ値下げできません・・・
(まぁ勿論議決権は必要ですが)
戸数が多いですね、そのくらいの大規模マンションで有れば
その程度の積立金というのもチョイチョイ見かけます
まぁ数の有利性ですよね
多分多少の郊外の大型敷地に大型物件だと思いますが
逆に言えば、それだけ平面？駐車場もしっかりとれていて
組合内の話だとは言え、機械式で整備も必要ない
駐車場収入もしっかり確保できているのでそのような、
管理費積立金等が比較的割安で持っていけてる
マンションではないかと考えます
さて、個人的にはあなたの文面でしか判断できませんが
そこで判断するに、まず管理会社をキチンと変更して
コストカットしてるという部分・そして理事長主体で業者選択
して修繕費も安く上げているという説、・・その辺が本当であれば
ある意味きちんと管理意識の高い管理組合で有り、マンションで有る
とも考えられます。
最近は管理会社変更してコストカット・粗悪な管理会社の追放という
話も多いですが、現実にはナカナカそれが出来ていない
マンションも多いのも現実です
世の中一般的には
「修繕計画が出来ていないマンションは●●」
「積立金が安いマンションは●●」というなんでもかんでも
取り敢えずはダメだしすればいいという非難項目は有りますが
確かに重要な部分では有りますが、じゃぁまずそれ以外の
自分の選択条件が満足している物件に、その部分も完璧に満足できる
物件が、果たして世の中にドンだけ存在するのか？
という視点からも考えた方がイイかとは思います。
まぁなんとなくで申し訳ないのですが、
管理組合も理事会も、それなりにちゃんと考えて運営されてるような
気はします。
後、もし積立金に不安が有ったとしても小戸数のマンションではないので
ある程度短期間で対処は可能かとも思いますし、そこまで
問題視の一番課題にする事でもなさそうな気はします。
前に進んで良いんじゃないですかね？
兎にも角にも、積立金以外の「立地・金額・間取り・日当たり」
等のそれぞれの項目はそれなりに満たしているのでは無いですか？
これ逆に言えば、当然の話ですが
積立金の金額が完璧に近い形の物件で有っても、そもそもの
あなた方の条件に合っていない物件は120％購入対象にはならないので
こういった形の【巡り逢い】は中途半端な時点でイモ引かず、
深く検討に入って行った方がイイとは思います
逆に言えば、これから先これ以上の、あなた方の条件に合う
物件には【巡り逢わない】かも知れませんよ
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/1/18 21:57:38
皆様、貴重なご意見をいただきまして、本当にありがとうございました。
大変勉強になりました。
今回は内覧し、もう少し情報を得てから判断してみることにしました。
ベストアンサーはとても迷いましたが、修繕積立金や管理組合についてのご意見、また、違う視点から前に進んでも良いとのご回答を初めにいただきましたので、選ばせていただきました。
回答
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A
回答日時：
2024/1/18 15:48:43
＞＞・現時点では積立金総額は教えられない（内覧を済ませるなどもっと話が進んでから）
不動産屋がそう言うのであれば、直ちに質問者さんが内覧を済まして積立金残高や理事会の過去の議事録など確認し、現在のマンションの状況を確認したら良いと思います。
不動産屋がそう言うのであれば、直ちに質問者さんが内覧を済まして積立金残高や理事会の過去の議事録など確認し、現在のマンションの状況を確認したら良いと思います。
A
回答日時：
2024/1/18 11:41:58
修繕積立基金では無く、修繕積立金の間違いでは？
修繕に必要な金額は相場があり、
国土交通省が算定して公開しています。
一般的な板状マンションで特別な共用設備が無い場合、
月250～300円/平米程度で、70平米なら2万円弱程度です。
3000円では明らかに不足しますので、隠れた費用があるのでしょう。
今は教えないという不動産屋は怪しいです。
長期修繕計画は５年ごとに作り直しが必要で、
その度に数百万掛るので管理会社の儲けの元です。
適正な修繕積立金額が集められているなら、
長期修繕計画が無いことでマイナスにはなりません。
修繕に必要な金額は相場があり、
国土交通省が算定して公開しています。
一般的な板状マンションで特別な共用設備が無い場合、
月250～300円/平米程度で、70平米なら2万円弱程度です。
3000円では明らかに不足しますので、隠れた費用があるのでしょう。
今は教えないという不動産屋は怪しいです。
長期修繕計画は５年ごとに作り直しが必要で、
その度に数百万掛るので管理会社の儲けの元です。
適正な修繕積立金額が集められているなら、
長期修繕計画が無いことでマイナスにはなりません。
A
回答日時：
2024/1/18 10:49:03
マンションに関しては参考になる意見が多々見られますので別角度から。
なかなかの大規模集合住宅だと思いますし押さえる所は押さえているように思います。
大規模ならではなので公園とかも近くに確保されている、住民の出入りの様子も伺えるのなら昼夜、雨、晴れ…日参して住民の様子を観察してはどうでしょう。
民度の低い所はやめておいた方が良いかと思いますし、築18年で当初から居住している面々は高齢になっても居続けることを選択している。
それでも過去の売買をアーカイブスで見られたりすればどれだけのリセールがあっている(嫌って出て行ってるのかとかそのあとの住人が若い人が多いのであればそこそこ老若男女居るところなのかぁとか)という参考判断材料にもなります。
なかなかの大規模集合住宅だと思いますし押さえる所は押さえているように思います。
大規模ならではなので公園とかも近くに確保されている、住民の出入りの様子も伺えるのなら昼夜、雨、晴れ…日参して住民の様子を観察してはどうでしょう。
民度の低い所はやめておいた方が良いかと思いますし、築18年で当初から居住している面々は高齢になっても居続けることを選択している。
それでも過去の売買をアーカイブスで見られたりすればどれだけのリセールがあっている(嫌って出て行ってるのかとかそのあとの住人が若い人が多いのであればそこそこ老若男女居るところなのかぁとか)という参考判断材料にもなります。
A
回答日時：
2024/1/18 07:04:26
変更から間もないならわかりますが、管理会社が入っていて15年経っていて長期修繕計画が無いなんて通常考えられません。
怪しすぎます。3年で管理会社変更も早すぎますね、理事の息のかかった管理会社とかでは？
怪しすぎます。3年で管理会社変更も早すぎますね、理事の息のかかった管理会社とかでは？
A
回答日時：
2024/1/18 05:06:17
大規模マンションなのに修繕計画がないのは不思議ですね。修繕積立費も安過ぎます。私のところは６５平米で１万２千円ですが、第１回の大規模修繕で積立金はなくなりました。
ご説明の内容からは、マンション管理についてコスト削減や合理化などは考えているように思えます。
管理会社を変更したということですが、よほど悪徳な管理会社だったのか、あるいは管理組合の意識が高いかのどちらかと思います。
マンション購入は高い買い物なので、事前の情報収集が大切です。
不動産会社を通じて、管理組合の総会議事録を入手してはどうでしょうか。数千円数万円の費用はかかりますが、マンションの会計、課題、トラブル等についてある程度は把握できます。
ご説明の内容からは、マンション管理についてコスト削減や合理化などは考えているように思えます。
管理会社を変更したということですが、よほど悪徳な管理会社だったのか、あるいは管理組合の意識が高いかのどちらかと思います。
マンション購入は高い買い物なので、事前の情報収集が大切です。
不動産会社を通じて、管理組合の総会議事録を入手してはどうでしょうか。数千円数万円の費用はかかりますが、マンションの会計、課題、トラブル等についてある程度は把握できます。
A
回答日時：
2024/1/18 00:26:49
結論から言うと私なら迷うことなく購入しません
大手のデペが販売するビッグコミュニティマンションに、こういうところはまずありません。
それは住人の属性がそれなりに高いから目先のコストに走りませんし体系的に物事を見ているからです。
長期修繕計画がない、論外です。
管理費を記載してないのですが、大規模マンションだとしても、修繕費が考えられないくらい安いのは管理組合に健全性がないのではないですか。
組合は法人なんですかね？まさか反社の人とか組合を牛耳ってるとか。
住人の属性に難があるかもしれません。
目先のコストを優先し想定できる問題は先送りにする、そういうマンションは資産性がなくリセールを期待できませんし、負債を買う羽目になります。
自走式駐車場の料金が安すぎるのも気になります、大抵は割高になるのに。
多棟式？マンションと立体式駐車場のダブルトリプル修繕をしなければならないこのマンションは今後必ず問題に直面するでしょう。
大手のデペが販売するビッグコミュニティマンションに、こういうところはまずありません。
それは住人の属性がそれなりに高いから目先のコストに走りませんし体系的に物事を見ているからです。
長期修繕計画がない、論外です。
管理費を記載してないのですが、大規模マンションだとしても、修繕費が考えられないくらい安いのは管理組合に健全性がないのではないですか。
組合は法人なんですかね？まさか反社の人とか組合を牛耳ってるとか。
住人の属性に難があるかもしれません。
目先のコストを優先し想定できる問題は先送りにする、そういうマンションは資産性がなくリセールを期待できませんし、負債を買う羽目になります。
自走式駐車場の料金が安すぎるのも気になります、大抵は割高になるのに。
多棟式？マンションと立体式駐車場のダブルトリプル修繕をしなければならないこのマンションは今後必ず問題に直面するでしょう。
A
回答日時：
2024/1/17 23:45:22
修繕積立金が安すぎます。
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