教えて！住まいの先生
Q この築40年のマンション､皆さんだったら購入しますか？
埼玉県の都心(新宿)まで急行を使い45分で出れるエリアの
駅前ロータリーに建つ築40年のマンションなのですが､
やはりこの条件では購入するのは危険なのでしょうか。
皆様だったらどう考えるか教えていただけませんか？
【マンションの現在の情報】
・1973年築 (築41年)
・売出し価格 1850万円
・新宿まで急行を使って約45分（始発駅）
・駅徒歩1分
・9階建ての最上階 9階(SRC)
・68.56m2
・3LDK
・アイランドキッチン化など内装フルリフォーム済 かなりキレイです。
・南西向き
・駅前で､周囲に便利な店が並ぶものの割りと穏やかで静かな街
・周りには同じ様な高さの建物はあまり無い
・不動産サイトのこのマンションの口コミに
｢管理組合はすごくしっかりしていて～｣という記載が数件あり。
・買い物は食品・衣類・雑貨等 徒歩圏内である程度の事は済みそう。大きな公園もあり。
・エレベーター1基
・駐輪場はあるが､駐車場は無し
・1階・2階にはいくつかお店が入ってます
・管理費2万1900円／月（委託(通勤)）
・修繕積立費1万600円／月
今WEB上でわかる範囲はこれくらいです。
※私的には築40年にしては高いなと思っているのですが､こんな物なのでしょうか。
現在､私は32歳で妻が30歳で子供はまだおりません。
共働きですが､将来的な出産も考え
なんとか私の年収400万円で返済できるマンション購入を考えております。
予算はMAXでも2000万円と考えておりますが、
余裕を持って1800万円くらいが上限と思っております。
また、妻の強い希望でカウンター対面キッチンの物件
というのが必須条件です。
この駅周辺は雰囲気的にも､価格相場的にも私達の理想です。
かつては3駅離れた所が私の地元で､私は馴染み深い場所でもあります。
通勤においても､私も妻も会社まで30分程度で行くことができます。
今年の9月に今住んでいる賃貸マンションの更新なので
そのタイミングに引っ越しが出来ればと考えておりましたが、
色々と事情があり滞ってしまいました。
じっくり探すのには時間があまり無い事も重々承知です。
出来れば家賃は下げたいので
場合によってはこの駅にある賃貸に引っ越すか、
もしくは今のマンションを更新して
引っ越しを我慢して購入のためにじっくり貯金とするか・・・
その辺りはまだ迷ってます。
今週末初めて､賃貸では無くこの物件を扱う
売買の不動産屋さんに行ってみようと思っているのですが､
どうもついつい初心者なだけに足元見られてしまいそうなのも心配で(笑)
きっとこの築40年の物件も､いい所しか教えてくれないんだろうなー
なんて気も正直してます。
築40年ならそれなりに建物の劣化もあるでしょうし、
修繕積立なども当然気になる所です。
私達も､10年とかで無く､
きちんと長く住めるマンションを探したいと思っておりますので。
知識ある皆様なら､この物件どう思われますか？
よろしくお願いいたします。
駅前ロータリーに建つ築40年のマンションなのですが､
やはりこの条件では購入するのは危険なのでしょうか。
皆様だったらどう考えるか教えていただけませんか？
【マンションの現在の情報】
・1973年築 (築41年)
・売出し価格 1850万円
・新宿まで急行を使って約45分（始発駅）
・駅徒歩1分
・9階建ての最上階 9階(SRC)
・68.56m2
・3LDK
・アイランドキッチン化など内装フルリフォーム済 かなりキレイです。
・南西向き
・駅前で､周囲に便利な店が並ぶものの割りと穏やかで静かな街
・周りには同じ様な高さの建物はあまり無い
・不動産サイトのこのマンションの口コミに
｢管理組合はすごくしっかりしていて～｣という記載が数件あり。
・買い物は食品・衣類・雑貨等 徒歩圏内である程度の事は済みそう。大きな公園もあり。
・エレベーター1基
・駐輪場はあるが､駐車場は無し
・1階・2階にはいくつかお店が入ってます
・管理費2万1900円／月（委託(通勤)）
・修繕積立費1万600円／月
今WEB上でわかる範囲はこれくらいです。
※私的には築40年にしては高いなと思っているのですが､こんな物なのでしょうか。
現在､私は32歳で妻が30歳で子供はまだおりません。
共働きですが､将来的な出産も考え
なんとか私の年収400万円で返済できるマンション購入を考えております。
予算はMAXでも2000万円と考えておりますが、
余裕を持って1800万円くらいが上限と思っております。
また、妻の強い希望でカウンター対面キッチンの物件
というのが必須条件です。
この駅周辺は雰囲気的にも､価格相場的にも私達の理想です。
かつては3駅離れた所が私の地元で､私は馴染み深い場所でもあります。
通勤においても､私も妻も会社まで30分程度で行くことができます。
今年の9月に今住んでいる賃貸マンションの更新なので
そのタイミングに引っ越しが出来ればと考えておりましたが、
色々と事情があり滞ってしまいました。
じっくり探すのには時間があまり無い事も重々承知です。
出来れば家賃は下げたいので
場合によってはこの駅にある賃貸に引っ越すか、
もしくは今のマンションを更新して
引っ越しを我慢して購入のためにじっくり貯金とするか・・・
その辺りはまだ迷ってます。
今週末初めて､賃貸では無くこの物件を扱う
売買の不動産屋さんに行ってみようと思っているのですが､
どうもついつい初心者なだけに足元見られてしまいそうなのも心配で(笑)
きっとこの築40年の物件も､いい所しか教えてくれないんだろうなー
なんて気も正直してます。
築40年ならそれなりに建物の劣化もあるでしょうし、
修繕積立なども当然気になる所です。
私達も､10年とかで無く､
きちんと長く住めるマンションを探したいと思っておりますので。
知識ある皆様なら､この物件どう思われますか？
よろしくお願いいたします。
質問日時：
2014/6/13 14:49:59
解決済み
解決日時：
2014/6/16 16:00:32
回答数： 6 ｜ 閲覧数： 3632 ｜ お礼： 100枚
共感した： 0 この質問が不快なら
回答数： 6 ｜ 閲覧数： 3632 ｜ お礼： 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2014/6/16 16:00:32
築年数が古すぎるので、買いません。
前の方たちの回答の通り、建築法的に今の耐震制度に合ってない。
今の関東地方で地震に対応していない確率大の建物は・・・怖いです。
きちんと長く住める物件を探しているのに、この古さはあり得ません。
また、住宅ローンを組むんですよね？
古すぎる物件は住宅ローン控除、できないことがありますよ？
要件をよく確認してください。
また、古い建物は不動産取得税の減免もないので、確実に購入諸費用が数十万円アップします。
あと、最上階は、夏、暑いのを覚悟です。
以前、やはり築年数が古いマンションの最上階に住んでましたが、夏、異常に暑く、昼間の熱が夜になっても全然下がらずに・・・苦労しました。
北国で、３０℃くらいまでしか上がらない地方です。それでも・・・。
上階からの騒音がないのはメリットですが、デメリットも大きいですよ、最上階。
さらに言えば、管理費がすごく高いですね～。
古い物件は管理費・修繕積立金が高い傾向があります。
ローンを低く抑えても、管理費などの毎月の支出が高ければ、毎月の支払いは・・・結局どうなのか・・・と・・・。
前の方たちの回答の通り、建築法的に今の耐震制度に合ってない。
今の関東地方で地震に対応していない確率大の建物は・・・怖いです。
きちんと長く住める物件を探しているのに、この古さはあり得ません。
また、住宅ローンを組むんですよね？
古すぎる物件は住宅ローン控除、できないことがありますよ？
要件をよく確認してください。
また、古い建物は不動産取得税の減免もないので、確実に購入諸費用が数十万円アップします。
あと、最上階は、夏、暑いのを覚悟です。
以前、やはり築年数が古いマンションの最上階に住んでましたが、夏、異常に暑く、昼間の熱が夜になっても全然下がらずに・・・苦労しました。
北国で、３０℃くらいまでしか上がらない地方です。それでも・・・。
上階からの騒音がないのはメリットですが、デメリットも大きいですよ、最上階。
さらに言えば、管理費がすごく高いですね～。
古い物件は管理費・修繕積立金が高い傾向があります。
ローンを低く抑えても、管理費などの毎月の支出が高ければ、毎月の支払いは・・・結局どうなのか・・・と・・・。
質問した人からのコメント
回答日時： 2014/6/16 16:00:32
様々なご回答本当にありがとうございました。全ての方に感謝しております。内見に行きましたが､やはり古さを｢隠している｣物件に過ぎないという印象でした。今後も旧耐震物件は基本避けて行こうと思います｡本当にありがとうございました。
回答
5 件中、1～5件を表示
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A
回答日時：
2014/6/14 11:11:33
昭和56年に、建築基準法の改正があり、建築が昭和56年以前のマンションは”旧耐震”それ以降のマンションは、”新耐震”と分けられています。
（正式には、建築確認日により分けれれています）
昭和56年以前に建築されたマンションを、新耐震基準で審査すると、耐震基準を満たしていない可能背性が高いですね。
（地震で倒壊する可能性があるということです。）
不動産業者に、耐震診断を実施したか否か、確認された方がよいでしょう。
重要事項説明では、必ず、耐震診断の有無という欄があり、買主に説明することになったいます。
上水道管、排水管の劣化問題もありますね。もしかしたら、交換しているかもしれません。
管理費、修繕積立金についてです。
計32500円は、周辺相場と比べても高いですね。まだ、築年が古いため、修繕積立金が高いのなら、分かりますが、管理費が高いと井ことは、計画的な修繕が予定されていない証拠です。また、管理費修繕積立金の高いマンションは、売却の時、買主から敬遠されがちです。
絶対に、買いません。安くても買いません。
（正式には、建築確認日により分けれれています）
昭和56年以前に建築されたマンションを、新耐震基準で審査すると、耐震基準を満たしていない可能背性が高いですね。
（地震で倒壊する可能性があるということです。）
不動産業者に、耐震診断を実施したか否か、確認された方がよいでしょう。
重要事項説明では、必ず、耐震診断の有無という欄があり、買主に説明することになったいます。
上水道管、排水管の劣化問題もありますね。もしかしたら、交換しているかもしれません。
管理費、修繕積立金についてです。
計32500円は、周辺相場と比べても高いですね。まだ、築年が古いため、修繕積立金が高いのなら、分かりますが、管理費が高いと井ことは、計画的な修繕が予定されていない証拠です。また、管理費修繕積立金の高いマンションは、売却の時、買主から敬遠されがちです。
絶対に、買いません。安くても買いません。
A
回答日時：
2014/6/13 17:45:09
耐震基準も古い時代のものですし、その立地だと確かにちょっと高いですね。
新耐震基準だから倒壊しないとも言い切れませんし、旧耐震基準だから倒壊するとも言えませんが、まあどちらの可能性が高いかと言えばやはり後者だと思います。
質問者さんはまだ30代前半ということですし、個人的にはあまりお薦めできない気がしますね。
マンション自体がどこまでもつかは地味に誰も分かっていなかったりしますので躯体自体は100年以上もっても不思議はないですが、30年程度でも配管等、内部劣化が進んでいるというのは良く聞く話です。
この修繕を積み立ての修繕費だけで賄えるかがポイントな気がしますが、9階建でエレベーターが一基ということだと戸数も多くはないでしょうから、どこまで間に合うかは微妙なところだと思います。
もし可能であれば、過去の修繕履歴とこれからの修繕計画、修繕積立金残高を見せてもらってはいかがでしょうか。
本気できちんとした管理組合であれば、この辺りをおろそかにしていませんので。
。。。とよくよく見ると管理費と修繕費で32,500円ですか。
全体的な価値と比較すると、やはりちょっと高い気がしますね。
新耐震基準だから倒壊しないとも言い切れませんし、旧耐震基準だから倒壊するとも言えませんが、まあどちらの可能性が高いかと言えばやはり後者だと思います。
質問者さんはまだ30代前半ということですし、個人的にはあまりお薦めできない気がしますね。
マンション自体がどこまでもつかは地味に誰も分かっていなかったりしますので躯体自体は100年以上もっても不思議はないですが、30年程度でも配管等、内部劣化が進んでいるというのは良く聞く話です。
この修繕を積み立ての修繕費だけで賄えるかがポイントな気がしますが、9階建でエレベーターが一基ということだと戸数も多くはないでしょうから、どこまで間に合うかは微妙なところだと思います。
もし可能であれば、過去の修繕履歴とこれからの修繕計画、修繕積立金残高を見せてもらってはいかがでしょうか。
本気できちんとした管理組合であれば、この辺りをおろそかにしていませんので。
。。。とよくよく見ると管理費と修繕費で32,500円ですか。
全体的な価値と比較すると、やはりちょっと高い気がしますね。
A
回答日時：
2014/6/13 17:32:40
築４０年とのことですが、問題なのは耐震基準より修繕、補修履歴が知りたいです。SRC造とのことですが現実問題として大地震→即倒壊→大惨事までの心配はしてもしょうが無いと思います。私は素人ですが阪神淡路でも東北大地震でもSRC造の建物が倒壊して犠牲者何百人なんて聞いていません。たしかに旧耐震基準で建てられた建物ですが耐震補強工事（多分数億円かかる）さえすれば無傷でそのまま住めるかと言うとはなはだ疑問です。現状民間の旧耐震基準で建てられた分譲マンションが耐震補強工事をしているところがあったら知りたいです。
それより給排水管の更新、厚生工事が済んでいるかや電気容量に余裕があるかどうかのほうが切実な問題だと思います。現に築４０年、更新厚生工事無しの物件で水漏れ保障対応の保険の加入を断られた物件を知っています。もちろん耐震補強工事なんて話の外です。
築４１年、駐車場無でも２千万近い売値が付く物件であればそこそこ魅力的な気もします。ご近所の評判、口コミなど十分調べてからお決めになればよいのでは？
それより給排水管の更新、厚生工事が済んでいるかや電気容量に余裕があるかどうかのほうが切実な問題だと思います。現に築４０年、更新厚生工事無しの物件で水漏れ保障対応の保険の加入を断られた物件を知っています。もちろん耐震補強工事なんて話の外です。
築４１年、駐車場無でも２千万近い売値が付く物件であればそこそこ魅力的な気もします。ご近所の評判、口コミなど十分調べてからお決めになればよいのでは？
A
回答日時：
2014/6/13 16:21:06
下のかたの通り、昭和56年1981年以降の物件がよろしいかと｡
A
回答日時：
2014/6/13 16:02:06
建築士です。
築41年と言う事は、「新耐震基準」ではないマンションです。
（新耐震については、ネットで勉強して下さい）
そして、多分「耐震補強工事」をしていない・・・
（もしもしていたら、大きく宣伝しているはずです）
それだけで充分です。
ワタシなら買いません。
＞管理組合はすごくしっかりしていて～・・・
→なんておかしいですね。
耐震補強さえしていないマンションの管理組合なんでしょ？
いくら立地が良くて小奇麗でも、「フツウの地震」で倒壊したら、全く意味無しです。
築41年と言う事は、「新耐震基準」ではないマンションです。
（新耐震については、ネットで勉強して下さい）
そして、多分「耐震補強工事」をしていない・・・
（もしもしていたら、大きく宣伝しているはずです）
それだけで充分です。
ワタシなら買いません。
＞管理組合はすごくしっかりしていて～・・・
→なんておかしいですね。
耐震補強さえしていないマンションの管理組合なんでしょ？
いくら立地が良くて小奇麗でも、「フツウの地震」で倒壊したら、全く意味無しです。
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