教えて！住まいの先生
Q 新築の購入とマンションの売却について教えてください。現在、築3年の分譲マンションで暮らしてますが実家の近くに新築一戸建てを購入したいと思っています。
不動産屋に行ったら新築の契約と同時にマンション買い取りだと言われたのですが、不動産買い取りって普通に一般のお客様に売却するより、安い値段で買い取られてしまいますよね？場所は大阪府堺市の駅近でまだ新しく利便性がいいので現在中古でも3180万で売られています。一体不動産屋買い取りだと、どれくらい値下げされるのでしょうか？その不動産屋で新築一戸建てを購入することを条件にしたら普通よりは良い値段で買い取ってくれるでしょうか？
そして、やはり契約する前にマンションを査定してもらうほうがいいですよね？契約してからマンション査定の順番なら不動産屋の言いなりですよね？
詳しい方、無知な私に回答どうかよろしくお願いいたします。
補足
そして、やはり契約する前にマンションを査定してもらうほうがいいですよね？契約してからマンション査定の順番なら不動産屋の言いなりですよね？
詳しい方、無知な私に回答どうかよろしくお願いいたします。
誤解されてる方がいらっしゃるので補足します。
2900万の新築マンションを2年前に購入し残債は1400万ちょっとです。売ったら残債の返済は完了でき、まだ利益があがるので新築一戸建てを主人と検討してます。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2017/7/13 08:14:10
不動産業者です。
業者が買取後再販する時は、あなたから買い取った価格に税金+リフォーム費用+諸費用+利益を乗せて販売します。
その為、再販価格の50～60％くらいで買い取るのが普通です。
良心的な業者ならこのような場合は、まず市場に売り出してどうしても売れない場合は買取を提案します。
その意味で『新築の契約と同時にマンション買い取り』と言っているなら、その不動産屋は如何なものかと思います。
住み替えの場合、今の住まいの売買が確定してから新居の契約が一番安全ですし、顧客の事考えるならそう進めるのがまともな業者です。
新築の契約をしてからマンション査定などというのは、狂気の沙汰だと思いますよ。
業者が買取後再販する時は、あなたから買い取った価格に税金+リフォーム費用+諸費用+利益を乗せて販売します。
その為、再販価格の50～60％くらいで買い取るのが普通です。
良心的な業者ならこのような場合は、まず市場に売り出してどうしても売れない場合は買取を提案します。
その意味で『新築の契約と同時にマンション買い取り』と言っているなら、その不動産屋は如何なものかと思います。
住み替えの場合、今の住まいの売買が確定してから新居の契約が一番安全ですし、顧客の事考えるならそう進めるのがまともな業者です。
新築の契約をしてからマンション査定などというのは、狂気の沙汰だと思いますよ。
質問した人からのコメント
回答日時： 2017/7/13 08:14:10
ご丁寧にありがとうございました。
回答
3 件中、1～3件を表示
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A
回答日時：
2017/7/13 00:16:18
買取を伴う場合は、普通に中古として売る査定額の6掛けくらいにしかなりません。
よほど希少性のあるところで私が知ってる最高は7.5掛け
つまり25%ダウンです。
新築時4000万で買ったマンションの中古の査定が今仮に3000万だとします。買い取る場合はその額の6〜7割が一般的ですから例えば2000万とかになります。
それを3000万で売り出すわけです。
不動産屋はボロい儲けやなぁと思います？
購入すると所有権移転登記、不動産屋取得税など経費がかかります。
あなたが買った時にかかった諸費用とは違いマイホームではありませんので控除なしでかかってきます。
しかもそれをすぐ転売するわけですから短期譲渡税がかかります。
おそらくこの時点で不動産屋の手取りは600万切っているはずです。
それでもすぐ売れたらいいですよ。もしすぐに売れないようなら値引きしないといけないかも知れません。
販売するのだって経費がかかります。最低畳やクロスの貼替えはもちろん、プロの美装業者も入れるでしょうし、チラシ作成の上、人件費かけての手配り、スーモに掲載等々です。マンションの管理費だってかかるでしょうし、持ってるだけで固定資産税かかり続けます。
結局売れたのが9ヶ月後で値引きやオマケとかしてたらなんとか赤字にならなくて済みました。という話はよくあります。
高く売りたいなら買取りなんかしてもらわずに、一般仲介で出す方が手配残りは多いですよ。
先述の回答者さんは誤解などしていませんよ。すごく分かりやすいです。
今回「新築と買取り契約が同時」という条件を出されているんですよね。
不動産屋の立場からすると、いつ売れるか分からないのが一番困るんです。
あと心配さええなくても、契約する前にマンションは査定します。何故なら新築契約とマンションの買取り契約は同時にしてもらわないと困るからです。
築浅のマンションなので高く売りたいと思う気持ちはわかりますが、市場に「この額出すならもう少し上乗せして新築にしよう」と思われるのも築浅マンションです。(短期間とは言え人が使ったトイレや風呂であるがゆえに中古なのです)
不動産屋からすれば新築が売れそうなのは嬉しいけれど、買ったマンションで損を出すはヤダ、というのが本音でしょう。
よほど希少性のあるところで私が知ってる最高は7.5掛け
つまり25%ダウンです。
新築時4000万で買ったマンションの中古の査定が今仮に3000万だとします。買い取る場合はその額の6〜7割が一般的ですから例えば2000万とかになります。
それを3000万で売り出すわけです。
不動産屋はボロい儲けやなぁと思います？
購入すると所有権移転登記、不動産屋取得税など経費がかかります。
あなたが買った時にかかった諸費用とは違いマイホームではありませんので控除なしでかかってきます。
しかもそれをすぐ転売するわけですから短期譲渡税がかかります。
おそらくこの時点で不動産屋の手取りは600万切っているはずです。
それでもすぐ売れたらいいですよ。もしすぐに売れないようなら値引きしないといけないかも知れません。
販売するのだって経費がかかります。最低畳やクロスの貼替えはもちろん、プロの美装業者も入れるでしょうし、チラシ作成の上、人件費かけての手配り、スーモに掲載等々です。マンションの管理費だってかかるでしょうし、持ってるだけで固定資産税かかり続けます。
結局売れたのが9ヶ月後で値引きやオマケとかしてたらなんとか赤字にならなくて済みました。という話はよくあります。
高く売りたいなら買取りなんかしてもらわずに、一般仲介で出す方が手配残りは多いですよ。
先述の回答者さんは誤解などしていませんよ。すごく分かりやすいです。
今回「新築と買取り契約が同時」という条件を出されているんですよね。
不動産屋の立場からすると、いつ売れるか分からないのが一番困るんです。
あと心配さええなくても、契約する前にマンションは査定します。何故なら新築契約とマンションの買取り契約は同時にしてもらわないと困るからです。
築浅のマンションなので高く売りたいと思う気持ちはわかりますが、市場に「この額出すならもう少し上乗せして新築にしよう」と思われるのも築浅マンションです。(短期間とは言え人が使ったトイレや風呂であるがゆえに中古なのです)
不動産屋からすれば新築が売れそうなのは嬉しいけれど、買ったマンションで損を出すはヤダ、というのが本音でしょう。
A
回答日時：
2017/7/12 10:41:40
まず買い換えについて、基本的な事を知っておいて下さいね。
戸建てにシフトするなら現マンションは仲介で売りに出すと思います。
すぐ買い手が見付かったとして、決済期間である2ヶ月後に出て行かなくてはならなくなりました。どうします？
買い手に対してマサカ「まだ土地探してます。土地が見付かって家の打合せが終わり、工事が完成してから退去しますので待っててね、いつになるかは分かりませんが」って言うおつもりですか？
では次に、先に買う方を先行させたとします。
運よくいい土地がすぐ見付かり、不動産屋に手付けを打ちました。不動産屋にこう言われます。
「ところで代金はいつお支払い頂けますか？」
土地残金は、ある時払いの催促なしなワケはなく、決済期間というものがあります。
その時に、あなたは
「ウチはマンションからの買い換えなもんでそれが売れたら払います。いつ売れるかって？そりゃ今月売れるかも知れないし、1年かかるかも知れないし」って言います？
ではローンを組んでやればいいじゃんと思うかも知れませんが、銀行に審査を出したときおそらくこう言われます。
「売れて現マンションの住宅ローンの残債を返し、不動産がちゃんと自己資金に代わってから出直して来てね。」
マイホームローンは二重では組めませんから。
長くなるのではしょりますが「マンションを貸す」のもダメです。
つまり住み替えと言うのは、
・残債を払いながら新たなローンを払って余りある所得があるか、
・移る先が自分の土地とかで逃げないか、
・現マンションのローンを一旦全額完済が出来るか、
・新居の土地が見付かってようがなかろうが、マンションに買い手が付いた段階でどっかのアパートに仮住まいする覚悟があるか、
しかありませんよ。
それともあなたは、
いつ売れるやも知れないマンションに客が付き金が入るまで、お気に入りの土地が残ってて、
もしくはずっと取り置きしてくれる商売度返しの超親切な不動産屋がいて、
マンション売却の条件が、あなたの家が完成するまで引越しは待ってね、あっでもマンション代金だけは先に払っててね、新しい土地買えないから、
などというムシのいい事をOKしてくれる客が現れると？
私の経験上、そんな同時期に売り買いのタイミングが訪れるなど、10年前に一回ないくらいです。
その不動産屋があなたの中古マンションを本気で欲しいと思っているとでも？
戸建てにシフトするなら現マンションは仲介で売りに出すと思います。
すぐ買い手が見付かったとして、決済期間である2ヶ月後に出て行かなくてはならなくなりました。どうします？
買い手に対してマサカ「まだ土地探してます。土地が見付かって家の打合せが終わり、工事が完成してから退去しますので待っててね、いつになるかは分かりませんが」って言うおつもりですか？
では次に、先に買う方を先行させたとします。
運よくいい土地がすぐ見付かり、不動産屋に手付けを打ちました。不動産屋にこう言われます。
「ところで代金はいつお支払い頂けますか？」
土地残金は、ある時払いの催促なしなワケはなく、決済期間というものがあります。
その時に、あなたは
「ウチはマンションからの買い換えなもんでそれが売れたら払います。いつ売れるかって？そりゃ今月売れるかも知れないし、1年かかるかも知れないし」って言います？
ではローンを組んでやればいいじゃんと思うかも知れませんが、銀行に審査を出したときおそらくこう言われます。
「売れて現マンションの住宅ローンの残債を返し、不動産がちゃんと自己資金に代わってから出直して来てね。」
マイホームローンは二重では組めませんから。
長くなるのではしょりますが「マンションを貸す」のもダメです。
つまり住み替えと言うのは、
・残債を払いながら新たなローンを払って余りある所得があるか、
・移る先が自分の土地とかで逃げないか、
・現マンションのローンを一旦全額完済が出来るか、
・新居の土地が見付かってようがなかろうが、マンションに買い手が付いた段階でどっかのアパートに仮住まいする覚悟があるか、
しかありませんよ。
それともあなたは、
いつ売れるやも知れないマンションに客が付き金が入るまで、お気に入りの土地が残ってて、
もしくはずっと取り置きしてくれる商売度返しの超親切な不動産屋がいて、
マンション売却の条件が、あなたの家が完成するまで引越しは待ってね、あっでもマンション代金だけは先に払っててね、新しい土地買えないから、
などというムシのいい事をOKしてくれる客が現れると？
私の経験上、そんな同時期に売り買いのタイミングが訪れるなど、10年前に一回ないくらいです。
その不動産屋があなたの中古マンションを本気で欲しいと思っているとでも？
A
回答日時：
2017/7/7 11:21:14
不動産屋が買い取る場合、仲介相場の60-70％程度です。
差額はリフォーム代と不動産屋の儲けになります
あなたはすでに相場価格を知っているので査定の必要は有りません。
現住で早く売るためにちょっと低めの値付けにするか、
空き部屋にして清掃入れて高めで気長に売れるのを待つか、
”家を売る”ということを特別に思う人が多いですが、
基本は大根売るのと変わりありません。
差額はリフォーム代と不動産屋の儲けになります
あなたはすでに相場価格を知っているので査定の必要は有りません。
現住で早く売るためにちょっと低めの値付けにするか、
空き部屋にして清掃入れて高めで気長に売れるのを待つか、
”家を売る”ということを特別に思う人が多いですが、
基本は大根売るのと変わりありません。
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