教えて！住まいの先生
Q 住宅ローン(一戸建て)を4ヵ月滞納しています。競売だけは何とか避け、少しでも高く売るにはどうしたらいいですか？銀行が自社提携の不動産会社を紹介してきましたが、銀行提携の不動産会社より
任意売却専門の不動産会社の方が少しでも高く売れるのでしょうか？
よろしくお願い致します。
よろしくお願い致します。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2020/4/16 12:19:33
埼玉県の任意売却専門に取り扱う不動産会社、ハウスパートナー株式会社の中島と申します。宜しくお願いします。
まず、銀行が自社提携の不動産会社を紹介した理由は
①買主が利用する住宅ローンの利用が見込めるから
その程度の理由です。
なぜなら、任意売却の業務には、銀行は一切関与しないからです。
任意売却の業務は、あと約2～３ヶ月後に想定される「代位弁済」（債権が保証会社に移行）後の保証会社との交渉になります。
任意売却専門の不動産会社のメリットとして、
①任意売却の手続き
②保証会社（との債権者）交渉能力
③有利に解決できるノウハウ
④転居先探し、任意売却後の返済フォロー
があります。
例えば、①において「代位弁済」後、約1ヶ月以内に、保証会社が指定する書式にて指定書類や査定報告書などを提出しなければ競売へと移行してしまいます。
さらに、査定報告書の内容もいい加減なものであれば、売主の要望も通らないでしょう。
任意売却にて有利に解決するには、依頼する不動産会社のノウハウですべてきますので、業者選びはとても重要になります。
しかし、任意売却のネットWeb広告を掲載している９５％以上が、顧客情報の転売を目的としています。そのような業者に依頼するなら、銀行に紹介された不動産会社の方がいいかもしれません。
ご質問等ございましたら、ご遠慮なくお問合せ下さい。
私のHPを参考にどうぞ。
https://mbp-japan.com/saitama/house-partner/column/5051166/
まず、銀行が自社提携の不動産会社を紹介した理由は
①買主が利用する住宅ローンの利用が見込めるから
その程度の理由です。
なぜなら、任意売却の業務には、銀行は一切関与しないからです。
任意売却の業務は、あと約2～３ヶ月後に想定される「代位弁済」（債権が保証会社に移行）後の保証会社との交渉になります。
任意売却専門の不動産会社のメリットとして、
①任意売却の手続き
②保証会社（との債権者）交渉能力
③有利に解決できるノウハウ
④転居先探し、任意売却後の返済フォロー
があります。
例えば、①において「代位弁済」後、約1ヶ月以内に、保証会社が指定する書式にて指定書類や査定報告書などを提出しなければ競売へと移行してしまいます。
さらに、査定報告書の内容もいい加減なものであれば、売主の要望も通らないでしょう。
任意売却にて有利に解決するには、依頼する不動産会社のノウハウですべてきますので、業者選びはとても重要になります。
しかし、任意売却のネットWeb広告を掲載している９５％以上が、顧客情報の転売を目的としています。そのような業者に依頼するなら、銀行に紹介された不動産会社の方がいいかもしれません。
ご質問等ございましたら、ご遠慮なくお問合せ下さい。
私のHPを参考にどうぞ。
https://mbp-japan.com/saitama/house-partner/column/5051166/
質問した人からのコメント
回答日時： 2020/4/16 12:19:33
ご丁寧な回答をありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2020/4/7 10:19:43
銀行の協力が得られやすい分、銀行から紹介された不動産屋のほうがスムーズに事が運ぶと思います。
ただし提携しているわけじゃありません。その銀行に口座がある銀行にとってのお得意様の不動産屋というだけのことです。お得意様が儲かるなら銀行にとっても良いことですからね。
あなたにとっては、どこの不動産屋を経由したとしてもさほどの違いはありません。得体の知れないところよりは銀行が知っている分、あまり理不尽なことはしないだろう不動産屋の方が、ほんの少しだけ安心かな、という程度です。
売却しても残が出るいわゆるオーバーローンの場合、任意売却だろうと競売だろうと、不動産を失って何も残っていない人には、その額にかかわらず残債は返せないでしょうから、いくらで売れようと債務者にはたいした意味はありません。
競売にかけられたことが世間に知れ渡って、みっともないことになるよりも、任意売却の方が、恥ずかしくないだけいい、という程度の意味しかありませんので、業者選びなんてやる必要はありません。すなおに銀行が薦める業者に任せて、できるだけ早く片付けてしまいましょう。
そうして、早めに再起を図ることに全力を尽くすことです。
ただし提携しているわけじゃありません。その銀行に口座がある銀行にとってのお得意様の不動産屋というだけのことです。お得意様が儲かるなら銀行にとっても良いことですからね。
あなたにとっては、どこの不動産屋を経由したとしてもさほどの違いはありません。得体の知れないところよりは銀行が知っている分、あまり理不尽なことはしないだろう不動産屋の方が、ほんの少しだけ安心かな、という程度です。
売却しても残が出るいわゆるオーバーローンの場合、任意売却だろうと競売だろうと、不動産を失って何も残っていない人には、その額にかかわらず残債は返せないでしょうから、いくらで売れようと債務者にはたいした意味はありません。
競売にかけられたことが世間に知れ渡って、みっともないことになるよりも、任意売却の方が、恥ずかしくないだけいい、という程度の意味しかありませんので、業者選びなんてやる必要はありません。すなおに銀行が薦める業者に任せて、できるだけ早く片付けてしまいましょう。
そうして、早めに再起を図ることに全力を尽くすことです。
A
回答日時：
2020/4/6 15:56:33
いや、関係ないぞ。
その価格で需要があるかどうかや。
その価格で需要があるかどうかや。
A
回答日時：
2020/4/6 11:57:56
不動産屋が買い取って金出す訳ではないので、
どの不動産屋に依頼しても同じです。
どの不動産屋に依頼しても同じです。
A
回答日時：
2020/4/6 11:07:04
売却の場合、結局はレインズという「不動産流通標準情報システム」に流れるので、どの不動産屋でもたいして変わりません。
少しでも高くというお気持ちはわかりますが、競売になったら元も子もないので、早く売却できるようにしたほうがいいと思います。
少しでも高くというお気持ちはわかりますが、競売になったら元も子もないので、早く売却できるようにしたほうがいいと思います。
A
回答日時：
2020/4/6 11:04:37
ここで質問してる余裕もないのでは？
時間に余裕があるなら、任意売却の不動産のほうが高値だとは思いますが、そんな時間の猶予はないかと。
ローン残高より高値で売れそうならいいのですが…
一戸建てで、そんなことはごく稀です。
余程、立地のいい場所でない限りはローン残高より低い査定となります。
ローンが残っていては抵当権が外れず売れませんから、とにかく現金が必要ですよ。
売却代金でまかなえない残りのローンは一括返済か、金利の高いフリーローンなどを組むしかありませんよ。
でも、住宅ローンを4ヶ月も滞納してるなら、フリーローンも組めないかもしれません。
時間に余裕があるなら、任意売却の不動産のほうが高値だとは思いますが、そんな時間の猶予はないかと。
ローン残高より高値で売れそうならいいのですが…
一戸建てで、そんなことはごく稀です。
余程、立地のいい場所でない限りはローン残高より低い査定となります。
ローンが残っていては抵当権が外れず売れませんから、とにかく現金が必要ですよ。
売却代金でまかなえない残りのローンは一括返済か、金利の高いフリーローンなどを組むしかありませんよ。
でも、住宅ローンを4ヶ月も滞納してるなら、フリーローンも組めないかもしれません。
A
回答日時：
2020/4/6 08:24:00
①すぐに滞納分を返済
②お近くの不動産屋で売買の相談
③妥当な金額で売りに出す
↑売却額と残債の差額（赤字分）は現金で一括支払いが必要です。
とにかく、まずは滞納分を返済。
すぐに売買の相談。
差額分の現金を準備。
これを今すぐに行ったほうがいいと思います。
②お近くの不動産屋で売買の相談
③妥当な金額で売りに出す
↑売却額と残債の差額（赤字分）は現金で一括支払いが必要です。
とにかく、まずは滞納分を返済。
すぐに売買の相談。
差額分の現金を準備。
これを今すぐに行ったほうがいいと思います。
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