教えて！住まいの先生

わかる範囲での回答になり、質問の回答が前後しますが、

>更新料として家賃と管理費の1カ月分を請求されていて、これが妥当なのか疑問に思っています。
>事務手数料はこれまで1万円請求されていましたが、今回は記載がなく、おそらく水漏れの件があるので請求しないということだろうと思います。

これまで事務手数料1万円の請求だったということは家賃＋管理費の1ヵ月分は請求されていなかったのですよね。
更新料という名目にしていますが、未払賃料を回収したいのでは？と考えてしまいます。
1月に水漏れがあって翌月（2月でしょうか）から10％差し引いた賃料を支払っておられるのであれば、今月で10ヵ月かと思います。
賃料減額10％を10ヵ月続ければ、ちょうど1ヵ月分の賃料に達するのではありませんか？

>電話で言っただけでは後々請求される可能性があるから、書面で送るか、弁護士を立てた方がいい。
>また、ホットラインで言われたように、今からでも文書で値引きの件をはっきりさせた方がいいですか？

電話で担当者にしか伝えておられないのでしょうか？
こういう場合によくあるのが、肝心な時に当時の担当者がすでに退職や転勤などでおらず管理会社（本体）や賃貸人には全く伝わっていないということです。
きちんと書面で通知して目に見える形で残しておかなければ、ご質問者様が賃料の一部を支払っていないという事実だけが残ってしまいます。
減額賃料が溜まれば賃料滞納扱いを受け、契約解除や更新拒絶の理由にもなりかねません。
更新料として1ヵ月分の賃料及び管理費を請求されているところから見ても、支払わないと契約更新されない可能性もあります。
今からでも簡単なこれまでの経緯等（いつ水漏れが発生し管理会社に連絡したが修繕されていないこと、現在も水漏れの影響が出ていること、早急に修繕を求めること、すでに管理会社の担当者には連絡済みだが修繕されるまで賃料を減額すること、今後修繕が遅れご質問者様の家財などに被害が及んだ場合は損害を請求することなど）を書面で郵送しておいてください。
できれば完全同文内容証明郵便で管理会社と賃貸人に郵送、現在の状況の写真を別送するのが良いように思いますが手間と費用がかかりますので、最低でも水漏れにより減額する旨を記載した書面を配達したことがわかる方法で郵送してください。

>それが終わるまでは瑕疵のある状態ということで家賃値引きの権利はあると思うのですが、更新料はどうするのがいいでしょうか？

賃貸借契約書がどのようになっているのかわからないので回答できかねるのですが、状況に応じて減額は出来るのですが、管理会社がいう更新料（家賃と管理費の1カ月分）を支払わないと更新がされない可能性があります。
この辺りは、きちんと賃貸借契約書を見てもらって現状を話して弁護士に相談された方が良いと思います。

>備え付けの照明器具や天井にも被害があり、管理会社は工事がすめば交換すると言っています。

天井に被害があると梅雨の時期になってカビが発生しないとも限りませんし、担当者は交換すると言っていますが、本当になされるかもわかりません。
現在の状況を写真に撮っておく方が良いかと思います。
後から出てくることも考えられますので今現在、水漏れの影響がある所だけでなく、その周辺も写真に残しておかれることをおすすめします。

>それで管理会社は上階に契約解除を通告したのですが、住人はまだでていっていません。

契約解除したとしても任意に退去してもらえなければ訴訟で明渡しを求めることになります。
そうなるとまだまだ時間がかかりますので、修繕が遅れる可能性があります。


念のため、火災保険に加入しておられるのであれば、水漏れに対応しているかどうかの確認もしておいてください。
被害の内容によっては保険を使える場合もありますので。

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