教えて！住まいの先生
Q 中古マンションで修繕費が無い物件はマンションが古くなっても修繕しないという事なのでしょうか？
中古マンションの情報を調べていると、毎月の管理費の支払いはあるけれど、修繕費の支払いは無いという物件を見掛ける事があります。
それで、修繕費を支払う必要が無いという事は、マンションが古くなって修繕する必要が出てきたとしても修繕できないという事になるのかなと気になっています。
そうであれば、そのような中古マンションを購入するのは止めたほうが良いのでしょうか？
それで、修繕費を支払う必要が無いという事は、マンションが古くなって修繕する必要が出てきたとしても修繕できないという事になるのかなと気になっています。
そうであれば、そのような中古マンションを購入するのは止めたほうが良いのでしょうか？
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/4/23 18:50:54
管理費と修繕積立金を区別していないケースもあります。
例えば、管理費1万円、修繕積立金1万円で2万円が徴収されるのが一般的ですが、
管理費2万円で徴収するケースもある訳です。
ただし、何で分けているかと言うと、管理費が流用されてしまうケースが多々あるからなんですね。
例えば、当初の予定より管理人の人件費などが高騰すると、管理費を上げない代わりに、管理人の常駐を止めるみたいな対策が必要なのですが、管理人がいないと不便なので、本来修繕用に残して置くべき金額を使ってずるずると管理人を雇ってしまい、大規模修繕の際に資金ショートを起こすとか、管理組合として借金をするなんてケースは多々あります。
それぞれの物件の状況にもよるし、詳しくはマンションの理事会の議事録などを管理会社に見せてもらわないと、実態が把握できないのですが、個人的に言うと修繕費を別途で取らない物件は健全性が低いと思っています。
おすすめはしませんね。
中古マンションに限って言えば、修繕積立金が高くて、管理組合に残金が多いことは確実に良い事です。
建物の健全性が保たれている可能性が非常に高く、その積立金はこれまで前の所有者が負担してきてくれているわけです。
優良な管理をしている物件なら、その額って数十万～100万にも及びます。
その分は価格には現れないけど、実質は値引きなんです。
新築マンションは10年で売り抜けると思えば、修繕費なんて安けりゃ安いほどいいですが。
例えば、管理費1万円、修繕積立金1万円で2万円が徴収されるのが一般的ですが、
管理費2万円で徴収するケースもある訳です。
ただし、何で分けているかと言うと、管理費が流用されてしまうケースが多々あるからなんですね。
例えば、当初の予定より管理人の人件費などが高騰すると、管理費を上げない代わりに、管理人の常駐を止めるみたいな対策が必要なのですが、管理人がいないと不便なので、本来修繕用に残して置くべき金額を使ってずるずると管理人を雇ってしまい、大規模修繕の際に資金ショートを起こすとか、管理組合として借金をするなんてケースは多々あります。
それぞれの物件の状況にもよるし、詳しくはマンションの理事会の議事録などを管理会社に見せてもらわないと、実態が把握できないのですが、個人的に言うと修繕費を別途で取らない物件は健全性が低いと思っています。
おすすめはしませんね。
中古マンションに限って言えば、修繕積立金が高くて、管理組合に残金が多いことは確実に良い事です。
建物の健全性が保たれている可能性が非常に高く、その積立金はこれまで前の所有者が負担してきてくれているわけです。
優良な管理をしている物件なら、その額って数十万～100万にも及びます。
その分は価格には現れないけど、実質は値引きなんです。
新築マンションは10年で売り抜けると思えば、修繕費なんて安けりゃ安いほどいいですが。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/4/23 18:50:54
教えていただきましてありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2024/4/22 15:14:40
そのまま、取り壊すということです。
なので、長期間は住めないということです。
なので、長期間は住めないということです。
A
回答日時：
2024/4/19 03:05:12
国土交通省の指導で管理費と修繕積立金を分けるようにしているだけです。
管理費は維持管理費や小規模な日常の維持修理。
修繕積立金は大規模修繕に使うもので普通は使わずに何年間も積み立てます。
小さいマンションでしたら計算が複雑になるだけなので管理費だけで大規模修繕も管理費から支出します。修繕しないと言うのとは違います。
大切なことはそのマンションがしっかり維持管理されているか目で確認することです。清掃されてゴミが散乱してないか、放置自転車がないか、建物の壁にひび割れ床面にひび割れがないか、ドア・照明・避難ハッチ・消防施設などの金属部分が錆びていないか素人でも分かることはあるのではないでしょうか。管理費の積み立て額が少なくてもピカピカにマンション全体が維持されていれば大丈夫です。
管理費は維持管理費や小規模な日常の維持修理。
修繕積立金は大規模修繕に使うもので普通は使わずに何年間も積み立てます。
小さいマンションでしたら計算が複雑になるだけなので管理費だけで大規模修繕も管理費から支出します。修繕しないと言うのとは違います。
大切なことはそのマンションがしっかり維持管理されているか目で確認することです。清掃されてゴミが散乱してないか、放置自転車がないか、建物の壁にひび割れ床面にひび割れがないか、ドア・照明・避難ハッチ・消防施設などの金属部分が錆びていないか素人でも分かることはあるのではないでしょうか。管理費の積み立て額が少なくてもピカピカにマンション全体が維持されていれば大丈夫です。
A
回答日時：
2024/4/17 09:03:09
まず細かいことですが、「修繕費がない」とのことですが、「修繕積立金がない」ということでしょう。
修繕費は管理費会計から支出する場合と、修繕積立金会計から支出する場合があります。前者は日常の小修繕とか緊急に修繕しなければならないときに支出するもので、後者は計画的に修繕する場合、多くは大規模修繕工事に支出するものです。
ですから、修繕費は、管理費会計にも修繕積立金会計にも記載されますが、ごくまれに古いマンションでは、その両者を分けて会計処理しない管理組合もあるようです。
ですから、修繕積立金を徴収していないということは、管理費会計と修繕積立金会計を別々に会計処理していないということではないかと思われます。それだから直ちにダメという訳ではありませんが、あまり計画的に修繕が行われてこなかったということが言えるかもしれません。そして、これからも計画修繕がきちんと行われないのかもしれません。
ですから、購入前に①決算書と②これまでの大規模修繕工事の工事履歴と③これからの長期修繕計画書を確認する必要があります。すなわち、
①管理費会計と修繕積立金を分別管理しているかどうか。
②定期的（おおよそ15年周期）に大規模修繕工事を実施してきたかどうか。
③長期修繕計画書で今後の大規模修繕計画と資金計画を立てているかどうか。
以上の関係書類は不動産屋を通じて有料だと思いますが、取り寄せてもらえると思います。
修繕費は管理費会計から支出する場合と、修繕積立金会計から支出する場合があります。前者は日常の小修繕とか緊急に修繕しなければならないときに支出するもので、後者は計画的に修繕する場合、多くは大規模修繕工事に支出するものです。
ですから、修繕費は、管理費会計にも修繕積立金会計にも記載されますが、ごくまれに古いマンションでは、その両者を分けて会計処理しない管理組合もあるようです。
ですから、修繕積立金を徴収していないということは、管理費会計と修繕積立金会計を別々に会計処理していないということではないかと思われます。それだから直ちにダメという訳ではありませんが、あまり計画的に修繕が行われてこなかったということが言えるかもしれません。そして、これからも計画修繕がきちんと行われないのかもしれません。
ですから、購入前に①決算書と②これまでの大規模修繕工事の工事履歴と③これからの長期修繕計画書を確認する必要があります。すなわち、
①管理費会計と修繕積立金を分別管理しているかどうか。
②定期的（おおよそ15年周期）に大規模修繕工事を実施してきたかどうか。
③長期修繕計画書で今後の大規模修繕計画と資金計画を立てているかどうか。
以上の関係書類は不動産屋を通じて有料だと思いますが、取り寄せてもらえると思います。
A
回答日時：
2024/4/17 08:14:00
A
回答日時：
2024/4/16 22:36:09
マンションの敷地に駐車場があれば駐車料金の年間収入から年間の維持費、例えば清掃費用や駐車場内の照明の電気代等の維持管理費を引いた金額を決算処理で修繕積立金に算入できたり、駐輪場の使用料や専用庭の使用料なども管理費を除いて修繕積立金に算入できますので、その金額で十分な金額が集まれば、修繕積立金を集めないマンションもありますので一概には何ともいえません。仲介業者に問い合わせてみてはいかがですか。
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