教えて！住まいの先生

元業界人です
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プライム上場不動産会社でもリスクを全く説明せずに、詐欺的にひたすらメリットのみを強調する営業マンもいますよ。
社長が逮捕された大阪の不動産会社でしたけどね…（今は冤罪だとか言ってますけど、火のないところに煙は立たないと思います）。
なので、軽い気持ちで営業マンの説明を鵜呑みにして始めない方が良いです（その営業マンも東証プライム上場とCMをたくさんしていることを理由に信用のある会社だとアピールしてました）。
-２万円ということですが、費用は他にも、大規模修繕費や入居者変更に伴うクリーニング代、改装費、エアコンなどの設備の更新費用、入居者募集の広告費、固定資産税などの税金、保険料など必要になってきますし、たぶんその費用は見積もられて無いと思います。
35年間掃除もせず、改装もせず、ほったらかしで入居者は常識的につかないです。
あと、最近は人口減少と少子化が深刻化しつつありますが、35年後に空き家が多い社会でワンルームの需要がどれだけあるか未知数です。
私は、将来は単身者でも1LDKなどの複数部屋のある賃貸の方が人気が出ると予想しますし、ワンルームでも駐車場があるなどの差別化できる強みがないと厳しいと思います。
あと、利幅が少ないと３５年のうちに大規模地震が来ると一発アウトになってしまいます。
また、そのワンルームの近くに、居住に向かない施設がないかどうかのチェックも必要です。
ガソリンスタンド、運送会社、葬儀場、川、飲食店、風俗店、パチンコ屋、宗教施設、高架道路、など、深夜早朝の騒音、臭い、害虫、精神的忌避、日照や排水性など、居住環境のチェックも必要になります（Googleマップだけでも不十分ですが確認できます）。
多額の借金で投資を行う訳ですが、不動産ローンで利益が出せていないと、信用力がないので住宅ローンも組めなくなります。
しっかりとした知識を持って投資をする場合は別ですが（それでも失敗することがある）、基本的に投資は失敗しても人生に影響が少ない範囲から始めたほうが良いです。

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皆さんと同じく「止めるべき」です、当方はキャリア20年ほどです、
必ず損する案件です。

1. ー2万円/月は必ずマイナスが増える、賃貸の基本のキですが
経年で① 家賃は下がる ② 修繕費はウナギ登り ③入居率は下がる

2. 5年おきのサブリース改定でこれも必ず下げられます、上げる事は無い、
H4年の最高裁で大家が負けている。

3. 多くの場合サブリース契約は解除できない、買った会社に安く売るしか
無いのです

4. ワンルームMは業者利益が膨大にｏｎされた物件を売り付ける
仕組みです、原価（市価・相場）2300万円に利益600万円+諸経費100
万円＝3000万円（一例です）
つまり今日3000万円で買って明日売ると2200万円(2300-経費100）

＊我々セミプロは絶対近づかない詐欺（様な）案件です

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やめといた方が良いですよ

毎月－２万というのは目先の話です。

・固定資産税や、入居者退去時の修繕、古くなったときのリフォームとか計算に入っていないはずです。

・マンションは古くなれば家賃は下がります、空室も多くなります。逆にサブスク（家賃保証）ということは、空き室にならないように家賃は相場よりガツンと下げられるはずです。

・サブスク（家賃保証）案件は売却するときに、嫌がられるから（家賃が安く設定される）買いたたかれるか売れないです。

・３５年ローンは微妙ですね。完済時あなたは何歳ですか、目先の赤字を減らすために長期ローンにする事があります。投資用なら３０年とか２５年ローンで考えた方が良いです。

・新築マンションなら販売会社の利益が乗ってますから購入した瞬間に売却価格は２～３割下がります。通常なら１５年ほど返済が進まないと売るに売れないはず。

また今は空前の低金利でマンション価格はバブルってますが、今後金利が上がればマンション価格は低下します。（今買えば高値つかみ）

・おそらく変動金利での計算だと思いますが、今後は金利が上昇しますから利益率はさらに低下するはずです。

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不動産ローンはとおりますよ。
まあ、論外な物件ですね

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数棟のマンション賃貸経営の大家をしています。

余りにも無理な内容ですので、破産します。
言うまでもなく、やめるべきです。

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総合的な不動産会社に勤めています。

投資として、話になりませんね。

いろいろ突っ込みどころありますが、根本的なところとして安い賃料のサブリースだとしても新築の家賃収入があって赤字なんて論外です。

あと管理費が8％は高い(相場は5％)
新築なら3％でもいいぐらいです。
手間かかりませんから。

これだけは覚えてもらいたいのは、新築から10年ちょいまでが、一番の稼ぎどころですからね。

それをすぎたらサブリース賃料はかなり下げてくるでしょう。

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大手建設会社のグループ会社の営業→怪しすぎる．．．
資本関係無いはず、内容より前にその会社を調べてください。
お金が有り余っているなら良いですが。

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建築OBです。

家賃9万 保証はどこまで有りますか？
サブリース5年毎の見直し
毎月-2万
コレは投資では有りません騙しです。

不良在庫になりますからお辞めください。
ハッキリ言って断りましょう。
何万人の方々がコレでひっくり返っておられます。

私の身近な方
日本生命、読売新聞の方々も複数買って
泣いてられました。
私をはじめ後輩たちは裸一貫から
不動産転がしして億以上の財産を貯えてます。

冷静になってください。

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サラリーマン大家です。

区分マンション投資自体を否定するつもりはありませんが
本件はお勧めできません。
家賃9万円/月ということは年間家賃108万円。
108万円÷3,000万円×100=表面利回り3.6%。
私であればこの時点で検討終了です。

マンションに限りませんが、建物の価値が一番高いのは新築時で、
その後は経年劣化で価値は減ります。
新築マンションであれば当初10年くらいは当初家賃を維持できます
が、その後は減額が避けられません。
そうなればさらに利回りが低下、赤字が増えるでしょう。

3,000万円の借入条件が記載されていませんが何%の
借入金利を想定しているのでしょうか？
住宅ローンではないので低くても2%前後にはなるでしょう。
そうなると3.6%-2%=1.6%。
しかも書かれている管理費の他に修繕積立金、固定資産税
もかかり10年後のマイナスは月2万円如きではすまない
可能性大です。

必要時は5年後に売却とありましたが、新築マンションは
建設業者の利益が500~1,000万円はのっているので
5年後の売却価格はローンの残価を下回る可能性大です。

最小に見積もって2万円/月×35年=840万円(実際は
もっと膨らむと思います)の支払いを経たのちに残るのは
築35年の築古マンション…。

割に合わなさすぎると思います。

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