教えて！住まいの先生
Q 不動産投資について 大手建設会社のグループ会社の営業さんより、不動産投資のお話しをいただきました ざっくり下記です
・新築の横浜の駅近のマンションの一室(約3000万円)を35年の投資用ローンで購入
・家賃収入(9万ほど)、不動産会社の管理費(8%ほど)、ローン返済額もろもろ計算して、完済まで毎月−2万円
・サブリース契約(5年ごと見直し)
・会社がオーナーをしない理由は、客にお金を払ってもらうことで早めにマンションのローンを完済して、新しいマンションの費用に充てたいため
会社の母体がしっかりしていることや、話を聞いた感じでは特に気になるところはなかったので、やってみたい気持ちが少しあります
長く持つより、5年経過したら、私生活でお金が必要になった時に売却したいと思っています
ただ、不動産に関する知識はそこまであるわけではないので、判断が難しいです
不動産投資をする上で、詐欺や怪しい話かどうかはどう見分けたらいいのでしょうか
もしくは何を質問したらいいでしょうか
もう一度話す機会があるので、疑問点は全部ぶつけようと思ってます
よろしくお願いします
(私は今そこそこ大きな会社+医療資格持ちですが、直近で転職したばかり&転職回数が年齢の割に多いこと、無職期間に年金を払い忘れたことがあるなど、不動産ローンがまず通らない状態なので、今回のお話でできるとは思っていません…)
・家賃収入(9万ほど)、不動産会社の管理費(8%ほど)、ローン返済額もろもろ計算して、完済まで毎月−2万円
・サブリース契約(5年ごと見直し)
・会社がオーナーをしない理由は、客にお金を払ってもらうことで早めにマンションのローンを完済して、新しいマンションの費用に充てたいため
会社の母体がしっかりしていることや、話を聞いた感じでは特に気になるところはなかったので、やってみたい気持ちが少しあります
長く持つより、5年経過したら、私生活でお金が必要になった時に売却したいと思っています
ただ、不動産に関する知識はそこまであるわけではないので、判断が難しいです
不動産投資をする上で、詐欺や怪しい話かどうかはどう見分けたらいいのでしょうか
もしくは何を質問したらいいでしょうか
もう一度話す機会があるので、疑問点は全部ぶつけようと思ってます
よろしくお願いします
(私は今そこそこ大きな会社+医療資格持ちですが、直近で転職したばかり&転職回数が年齢の割に多いこと、無職期間に年金を払い忘れたことがあるなど、不動産ローンがまず通らない状態なので、今回のお話でできるとは思っていません…)
回答
A
回答日時：
2024/7/11 02:26:23
同じような場所や広さで近くのマンション価格を不動産屋さんで訊いて、把握すれば適正価格であるかはわかります。それから駅チカで利便性が高いこと。主要ターミナル駅に20分以内に行ける。最寄り駅やその近辺の駅に大企業や大企業関連会社等があること。コンビニが3件以上あり、スーパーもある。暮らしやすい。非常に人気がある。 こんな利便性が高く立地の良いマンションであるならば空室率はかなり低くなり、返済は問題はありません。マイナス2万円はちょっとキツイかな。物件に足を運び、人の往来、利便性を確認されるのを勧めます。
A
回答日時：
2024/7/11 00:57:09
詐欺かどうかの見分け方は、ローリスクローリターンかハイリスクハイリターンかの説明が明確である事。
信頼できる紹介先、取引実績のある人からの紹介じゃない限りより慎重に判断すること。
対策としては余剰資金でやるか、余剰資金があること。
そもそも完済まで毎月マイナスっておかしくないですか？
負債確定のものを売ろうとする人、買おうとする人がいるとは思えないのですが…
サブリースなのに管理費8％取られるんでしょうか？
数年後の売却益が濃厚な物件なのかもしれませんが、それを保証出来るわけもなく…
いろいろ不思議ではあります
信頼できる紹介先、取引実績のある人からの紹介じゃない限りより慎重に判断すること。
対策としては余剰資金でやるか、余剰資金があること。
そもそも完済まで毎月マイナスっておかしくないですか？
負債確定のものを売ろうとする人、買おうとする人がいるとは思えないのですが…
サブリースなのに管理費8％取られるんでしょうか？
数年後の売却益が濃厚な物件なのかもしれませんが、それを保証出来るわけもなく…
いろいろ不思議ではあります
A
回答日時：
2024/7/11 00:04:12
不動産投資したいならREITにした方がいい。
個別物件なんてやめた方がいい。
まず不動産業界では、本当に良い物件は自社かお得意様に渡すので、旨味のある投資物件を一般人がつかむことはできない。
当たり前でしょ？ 本当に利回りが素晴らしくて良い物件なら、自社で運用すればいいじゃん。
だから個別の物件は基本的にゴミが来る。
しかも不動産業界は本当に正直で、ゴミの中でもまずまともなモノは宣伝せずとも売れていく。
営業しないと売れない物件というのは、そういうこと。ゴミ中のゴミ。
個別物件なんてやめた方がいい。
まず不動産業界では、本当に良い物件は自社かお得意様に渡すので、旨味のある投資物件を一般人がつかむことはできない。
当たり前でしょ？ 本当に利回りが素晴らしくて良い物件なら、自社で運用すればいいじゃん。
だから個別の物件は基本的にゴミが来る。
しかも不動産業界は本当に正直で、ゴミの中でもまずまともなモノは宣伝せずとも売れていく。
営業しないと売れない物件というのは、そういうこと。ゴミ中のゴミ。
A
回答日時：
2024/7/10 23:18:19
その3000万の物件はおそらく2000万程度の価値しかありません。1000万高く掴まされているのです。それが彼らの利益です。
そんなもんは投資でもなんでも無いですね。
そんなもんは投資でもなんでも無いですね。
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