教えて！住まいの先生
Q 抵当権について質問です。
例えばまだ残債が残っている抵当権のついた中古住宅を購入した場合、購入した人が残債を返済すれば抵当権を消すことはできますが、一括で返済するお金がない場合、ローンを組むことになりますよね？そうすると、抵当権がついてる家にさらに別の抵当権がつくことになるんですか？
それとも、そもそも残債が残っている抵当権つきの家は買う側が一括返済能力がなければ、買えないんでしょうか？
ちなみに購入者は競売にかけられて買うのではなく、
例えば売主が自分で家を買ってくれる人を見つけた場合に「売りたいけどローンが残ってるんだよね」という状態の場合、買主が「ローンokなら買いますよ」となった場合の話です。
わかりずらくてすいません。
詳しい方教えてくださいm(_ _)m
それとも、そもそも残債が残っている抵当権つきの家は買う側が一括返済能力がなければ、買えないんでしょうか？
ちなみに購入者は競売にかけられて買うのではなく、
例えば売主が自分で家を買ってくれる人を見つけた場合に「売りたいけどローンが残ってるんだよね」という状態の場合、買主が「ローンokなら買いますよ」となった場合の話です。
わかりずらくてすいません。
詳しい方教えてくださいm(_ _)m
回答
8 件中、1～8件を表示
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A
回答日時：
2024/9/17 01:49:13
まさしく抵当権付きの物件を先日本契約したものです。
引き渡し（決済実行）と同時期に売主から買主に権利が移行すると説明を受けています。
引き渡し（決済実行）と同時期に売主から買主に権利が移行すると説明を受けています。
A
回答日時：
2024/9/12 10:07:37
＞まだ残債が残っている抵当権のついた中古住宅を購入した場合、購入した人が残債を返済すれば抵当権を消すことはできますが、一括で返済するお金がない場合、ローンを組むことになりますよね？
ローンを組めない可能性が高いと思います。
そのローンは『他人の借金を完済するための資金』ですが、それは『住宅ローン』には該当しません。
金利の高いフリーローン以外では基本的に融資は不可能で、個別案件として銀行が扱ってくれるとも思えませんから、『ローンを組んで、他人の借金を完済し、抵当権を解除させる。』というのは、なかなか現実的では無いかと。
あくまでも、『その家を市場の適正価格で売買する。』というなら売買や住宅ローンを組むのは可能ですが、抵当権の有無とか、もとの住宅ローンの残債とかは全く関係ないです。
その家が、一般的な売買をしても1,000万円の価値しかなく、一方で住宅ローンが1,500万円残っていたとします。
売主は1,500万円で売りたいでしょうが、銀行は1,000万円しか融資はしません。
前述の通り、差額の500万円は『家を買う資金』ではなく、『他人の借金を返済する資金』ですから。
ローンを組めない可能性が高いと思います。
そのローンは『他人の借金を完済するための資金』ですが、それは『住宅ローン』には該当しません。
金利の高いフリーローン以外では基本的に融資は不可能で、個別案件として銀行が扱ってくれるとも思えませんから、『ローンを組んで、他人の借金を完済し、抵当権を解除させる。』というのは、なかなか現実的では無いかと。
あくまでも、『その家を市場の適正価格で売買する。』というなら売買や住宅ローンを組むのは可能ですが、抵当権の有無とか、もとの住宅ローンの残債とかは全く関係ないです。
その家が、一般的な売買をしても1,000万円の価値しかなく、一方で住宅ローンが1,500万円残っていたとします。
売主は1,500万円で売りたいでしょうが、銀行は1,000万円しか融資はしません。
前述の通り、差額の500万円は『家を買う資金』ではなく、『他人の借金を返済する資金』ですから。
A
回答日時：
2024/9/12 09:46:12
抵当権の付いたままでは所有権移転はできないと考えて良いです。
なおかつ抵当権を引き継ぐ事もできないので、前所有者に返済をしてもらって、まっさらの状態にしてから所有権移転になります。
この場合のやり方は銀行の協力を得て処理をしていきます。
1、買主が銀行に住宅ローンを申し込こみ、融資実行日を決める
２、売り主が銀行から金を借りて、抵当権分の支払いをして抵当権を解除する
３、買主が融資実行を受けて支払いをする。同時に登記をする
４、売り主が2で借りた借り入れを返済する
ざっくりだとこんな感じ。
なおかつ抵当権を引き継ぐ事もできないので、前所有者に返済をしてもらって、まっさらの状態にしてから所有権移転になります。
この場合のやり方は銀行の協力を得て処理をしていきます。
1、買主が銀行に住宅ローンを申し込こみ、融資実行日を決める
２、売り主が銀行から金を借りて、抵当権分の支払いをして抵当権を解除する
３、買主が融資実行を受けて支払いをする。同時に登記をする
４、売り主が2で借りた借り入れを返済する
ざっくりだとこんな感じ。
A
回答日時：
2024/9/12 09:17:37
いろいろと混じってそうと思います。仮に売主をA、買主をBとし、Aがお金を借りている銀行をC、Bがお金を借りる銀行をDとします。
まず銀行としては「Aが借金が返済できなければ差し押さえますよ」と抵当権設定しているのですが、この状態だとBに問題が無くてもAが借金の返済を滞納すれば差し押さえることになってしまいます。さすがに他人の借金の滞納のせいでその家屋を差し押さえる訳にもいかないので、銀行は売却する際に借金完済しろと言います（ここまではおわかりだと思います）。
次にBとしてもAの借金滞納で自分の財産が差し押さえられてはかなわないので、Aに抵当権抹消を必須としますし、そもそも購入金額は「抵当権込みの金額」です。
で、Bはその住宅を購入したいが住宅ローンを組むしかお金の準備が出来ない、となれば住宅ローンを組みます。この流れを一番簡単にすると
BがD銀行からお金を借りてAに代金支払う
Aは受け取ったお金でC銀行に返済して抵当権を外す
D銀行は新たに抵当権を設定する
という流れになります。
なお、今回の話とはズレますが抵当権のついている物件に抵当権がさらにつくのはあり得ます。住宅ローンではほぼ見ませんが、事業をやっていてお金を銀行から借りたいときに担保として設定しますが、時価1億の土地に抵当権5000万とかでまだ価値があるなと別の金融機関が判断してお金を貸すことはあります。
まず銀行としては「Aが借金が返済できなければ差し押さえますよ」と抵当権設定しているのですが、この状態だとBに問題が無くてもAが借金の返済を滞納すれば差し押さえることになってしまいます。さすがに他人の借金の滞納のせいでその家屋を差し押さえる訳にもいかないので、銀行は売却する際に借金完済しろと言います（ここまではおわかりだと思います）。
次にBとしてもAの借金滞納で自分の財産が差し押さえられてはかなわないので、Aに抵当権抹消を必須としますし、そもそも購入金額は「抵当権込みの金額」です。
で、Bはその住宅を購入したいが住宅ローンを組むしかお金の準備が出来ない、となれば住宅ローンを組みます。この流れを一番簡単にすると
BがD銀行からお金を借りてAに代金支払う
Aは受け取ったお金でC銀行に返済して抵当権を外す
D銀行は新たに抵当権を設定する
という流れになります。
なお、今回の話とはズレますが抵当権のついている物件に抵当権がさらにつくのはあり得ます。住宅ローンではほぼ見ませんが、事業をやっていてお金を銀行から借りたいときに担保として設定しますが、時価1億の土地に抵当権5000万とかでまだ価値があるなと別の金融機関が判断してお金を貸すことはあります。
A
回答日時：
2024/9/12 09:01:36
買主が住宅ローンで座際アリの物件を買う→非常に多い、普通のこと。
買主の融資実行→買主に口座に融資金→売主の口座に売買代金→売主の抵当権者に残債務を完済→売主の抵当権抹消→買主に所有権移転+買主に融資をした金融機関が抵当権を設定。
買主の融資実行→買主に口座に融資金→売主の口座に売買代金→売主の抵当権者に残債務を完済→売主の抵当権抹消→買主に所有権移転+買主に融資をした金融機関が抵当権を設定。
A
回答日時：
2024/9/12 05:23:32
そもそも残債が残っている抵当権つきの家は買う側が一括返済能力がなければ、買えないんでしょうか？
買う人が、住宅ローンを組み、売る人に一括でお金を払って、その抵当権を抹消。と同時に、買う人の住宅ローンの抵当権を設定します。
住宅ローンで家を買うというのは、ローンの実行により、お金が一括で銀行から貴殿の通帳に入金され、そのお金で不動産を購入するということです。
売主には一括で支払っています。
買う人が、住宅ローンを組み、売る人に一括でお金を払って、その抵当権を抹消。と同時に、買う人の住宅ローンの抵当権を設定します。
住宅ローンで家を買うというのは、ローンの実行により、お金が一括で銀行から貴殿の通帳に入金され、そのお金で不動産を購入するということです。
売主には一括で支払っています。
A
回答日時：
2024/9/12 04:57:15
買主がローンを組もうとすると、銀行が１番抵当権ができなければ貸してくれません。今の１番抵当権が消えなければ進まないです。
A
回答日時：
2024/9/12 02:55:36
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