教えて！住まいの先生
Q 当マンションでは、駐車場20区があり満車で7世帯が常に待ち状態です。1年間の契約期間であるものの使用細則では半永久的に20世帯が無制限に更新できることになっています。
【区分所有者法】（規約事項）第三十条 ３項
前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。）につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払つた対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。
ご教示のほどお願いいたします。
アドバイスありがとうございます。いろいろ参考にさせていただきまして、
駐車場の空き待ちががいるのに現在の駐車場利用者は無限に更新できるの事、さらに費用において周辺の駐車費用がかなり高い（マンションの駐車場費用がかなり安いこと）に対して、
まずは、区分所有者法の第30条3項においての不衡平に該当しているを今回の総会の議案に上げたいと思います。該当している場合は、更新制限を何年にするか、費用を幾らにするかを検討する委員会を立ち上げることを、同一議案で採決を図りたいと思います。
立ち上げた検討委員会にて検討した具体的な年数や価格は、来期の総会で採決する方向にしようと考えています。無限更新がNG確定しても、執行するまでに住民の中で考える時間が必要と思いました。
ベストアンサーに選ばれた回答
ただ、規約に準ずるレベルの変更は特別決議を奨励してます。
既得権益を持つ古株がごねたら特別決議になりそうですね。
とりあえず、普通決議で提案してみて下さい。
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/2/11 11:08:23
アドバイスありがとうございます。参考にさせていただきます。
回答
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総会での採決は普通決議でよいです。以下、状況を改善する具体案を2つご提案します。
1.半永久を終わらせる総会決議
契約の更新についての駐車場使用細則の条文は、「甲及び乙から解約の申し入れが無い場合は毎年自動更新する」という旨の規定になっていると思います。これはつまり、甲管理組合から契約終了の通知をすれば、更新は途絶えることを意味します。そこで、あなたのいう「衡平性」を担保するため、現行の駐車場使用契約のうち、更新回数の多い1区画については更新を行わない旨の総会決議を取ります。区画の数は2でも3でもよいです。あとはたちのく人に代わりの駐車場を勝手に探してもらって、順番待ち上位の人と新規契約を締結していけばOKです。
2.無効になっていた筈の駐車場使用契約がないか調査する。
駐車場使用細則に違反した駐車場使用契約がある可能性を探ります。よくあるのが、駐車場使用契約者は区分所有者に規約・細則で限定されているにもかかわらず、区分所有者でない配偶者や賃借人が契約者になってしまっているパターンです。理事会決議の上、「調査をしたところ現在の契約は規約及び細則に違反することが判明したため、次回の更新はしないこととしました」と通知して、あとは上の1と同じパターンで立ち退かせます。
また、駐車場使用細則で「区分所有者が専有部分を譲渡または賃貸した場合は、駐車場使用契約は失効する」となっていませんか。専有部分を売ったときに駐車場を解約するのは皆さんやるのですが、賃借人が入れ替わったときに黙ってこっそり更新し続けてもらう人、けっこういます。区分所有者が賃借人のために駐車場を組合から借りている場合は、賃借人が入れ替わるごとに契約をし直す必要があり、待機順の後ろに並ばなければなりません。
2を管理会社のフロントに徹底的に調べさせて、だめなら1、というスキームがおすすめです。
その意味では、区分所有法30条３項の定めには一応、則っていることになります。ただし、駐車場の維持管理費を差し引いたその収益が区分所有者全員のために、たとえば修繕積立金として積み立てられていれば…、という前提条件が付きます。
また、駐車場を利用したくても、空きがないために周辺駐車場を借りざるを得ない区分所有者との利害の衡平も保たなければなりませんから、駐車料金は周辺駐車場の相場か、それ以上の料金を設定する必要もあります。マンション敷地内にあるという利便性を考慮すれば、周辺相場より高めに料金設定してもおかしくありません。
しかし、失礼ながら前回答者とのやり取りを拝読しますと、周辺相場よりはるかに安い駐車料金が設定されているようですね。すると、やはり外部駐車場を利用せざるを得ない区分所有者との利害の衡平を損ねていると言わざるを得ないわけで、その意味ではおっしゃるとおり区分所有法違反と言える可能性は高いと思われます。
ですから、駐車場の使用の機会均等を図り、区分所有者間の利害の衡平を保つために、定期的な抽選等による機会均等を図る制度と、駐車場使用料金の値上げを管理組合の総会で決議すべきだと思います。
ところで、以下は国交省の標準管理規約１５条１～２項の条文です。おそらくあなたのマンションの規約にも同様の定めがあるものと思われますので、ご確認ください。
（駐車場の使用）
第15条 管理組合は、別添の図に示す駐車場について、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。
２ 前項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車場使用料を納入しなければならない。
もしこれと同様の定めがあれば、駐車場使用料は総会の普通決議（議決権総数の過半数の賛成）で変更可能です。
また、すでに『駐車場使用細則』があるようなので、そのなかに「区分所有者間の使用機会の均等を図るため、契約の更新は最長〇年までとし、次の使用希望者を募集するものとする。２希望者が複数いる場合は抽選とする。３希望者がいない場合は、さらにもう１年契約を更新し、以後は同様とする。」などと定めておけばよいと思います。細則なので、これも総会の過半数の普通決議で変更可能です。
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