教えて！住まいの先生

現状況：
・兵庫県在住の60歳男で、現在妻と共有名義の一軒家で妻とふたり暮らし
しています。自宅乙区は住宅ローンのみです。（子供はいますが自立して
おり別居ですが円満です。）
・収入は、収益マンションと私の年金のみです。（二人共法的手続きは一回
もしておりません。）
収益マンションとその負債がなくなっても、生活はなんとかやっていけます。

質問内容：
収益マンションの件で一番のベストな意見をお聞きしたいと思い投稿させて
いただきました。
よろしくお願いします。まずは、この質問に行くまでの流れを説明いたします。

・駅近5分の12戸+1テナントの賃貸マンションを所有しております。
築25年でRC4Fです。土地と建物でざっと評価で14000万前後かと思います。
現在ほぼ満室で、この評価額で購入すれば利回り10％オーバーする物件
です。現在、サービサーには銀行からの残債そのままで毎月40万ほどを、
とどこおりなく返済しております。この物件は、土地/建物は夫婦で所有です。
銀行で住宅ローン2億円組みコツコツやって来ましたが、不況で家賃が大幅
に下がり、返済ももちろん厳しい状況が続き、現在、サービサーに移行して、
はや2年が経過しました。残債は1億2000万乙区は、サービサー名義に変わ
っております。（※自宅はこの担保に入っていません。）
今回サービサーが契約更新せずに、このマンションを8000万ほどで売却する
かもしれないから、その差し引いた3000万は債権放棄にしてあげます。
と言っています。こちらとしては、マンション収益は当初より落ちたものの、
現在の収益と返済のバランスでは、なんとかやっていけている状態ですので
手放すべきか色々な点で悩んでおります。

ここで、質問です。（あくまで素人な考えも含んでおりますので、お許し下さい。）

①おおよそで結構なんですが、通常サービサーは銀行等から不良債権を残債
金額の4％ ほどで買い取っているようですが、住宅ローンのような不動産担保
の不良債権も同じでしょうか？それは考え難いので何％くらいで買い取ってい
るのか教えていただきたいです。計算方法とかあるのでしょうか？

②サービサーにマンションを渡し、残った残債の約3000万の債権放棄に対して、
債務免除益という税金はいくらかかってくるのでしょうか？計算方法も教えて
いただけたら助かります。

③債務免除益というのは、通常、繰越欠損金などの負債でいっぱいのものに
税金がかからないようになっていると思います。当方返済が厳しかったという
ことだけで、他で商売して借金があるわけではありませんので大きな商売での
負債はありません。現在、（家賃収入）+（年金）で生活はできています。
この状況ではこの税金はかかってきますでしょうか？

④サービサーは通常3年以内くらいで債権を処理したいと考えているようですが、
和解して債権の買い戻しという手はありえますでしょうか？その際の資金調達
はできるものと仮定して考えた場合、無担保貸しのように数億円の残債が数百
万での買い戻しといったことができるのでしょうか？（過去に事例がいくつも
あるようですが本当でしょうか？）サービサーはおそらく、債権を買い取った
金額分は回収できたから、こちらにアクションを起こしてきたと思います。
8000万ほどでの買い手がいるのであれば、サービサーはボロ儲けでしょうから
、当方とは更新させずに売却したいはずです。

⑤上記の④の内容で、例えばサービサーと2000万で和解して、こちらで買い手
を見つけて任意売却で5000万ほどで売却するということは法律上可能なので
しょうか？もしくはこの更新を阻止する方法はありますでしょうか？
おそらく、サービサーは破産されるのが一番嫌うことだと考えますが、そういった
駆け引きはタブーでしょうか？

⑥素直にサービサーの残債放棄の話を飲んでしまう方がいいのでしょうか？
それとも、買い戻しや和解を考えてサービサーと税理士・弁護士をいれて交渉
するべきでしょうか？当方としては管理や突然の資金繰りなどで疲れたことも
あり、このままずっと返済していけたとしても完済は30年はかかると思います
ので、長年つきまとってきた金魚の糞が離れる思いで手放す時期かとも考えて
おります。

⑦知人にサービサーやブローカーがおりますが、この話をして相談するべきで
しょうか？

以上、長々と質問させていただきました。

本当に悩んでおります。いいアドバイスよろしくお願いいたします。