教えて！住まいの先生
Q 住宅ローンについてですが、皆様の経験・知恵をお借り 出来ればと思いご質問させていただきます。 現在、一戸建て住宅を検討しておりまして、価格が5000万円（総額）と提示されています。
頭金は100万円です。
世帯年収900万
私、450万 27歳
妻、450万 27歳
子、 0万 4歳
生活費25万（家賃、保育園代以外）
借入ローンなし
車2台
私、普通車150万程の中古車を4年周期で買い替え予定
妻、軽自動車170万程の新車を7年周期で買い替え予定
年に1度旅行予定（5万）
先日、FPの方に来ていただき診断していただきました。
問題なく老後も黒字だと言ってくださったのですが、検討中のハウスメーカーさんから紹介していただいた方なので素直に両手を上げて喜ぶことが出来ずにいます。
そこで、皆様の意見をいただきたく思います。
1,本当に無理のない額であるか。
2,片方が倒産、病気で収入減のリスクをどこまで考慮して住宅を買われたか。
3,立地やある程度条件が合えば、建売でも構わない人が注文住宅を選ぶことは誤りなのか。建売だと検討地相場3900万〜4400万程（総額）です。
経験則等どの様な意見でも構いません。
否定的な意見も詳しく書いていただけると嬉しいです。
参考にさせていただきたいので宜しくお願いします。
世帯年収900万
私、450万 27歳
妻、450万 27歳
子、 0万 4歳
生活費25万（家賃、保育園代以外）
借入ローンなし
車2台
私、普通車150万程の中古車を4年周期で買い替え予定
妻、軽自動車170万程の新車を7年周期で買い替え予定
年に1度旅行予定（5万）
先日、FPの方に来ていただき診断していただきました。
問題なく老後も黒字だと言ってくださったのですが、検討中のハウスメーカーさんから紹介していただいた方なので素直に両手を上げて喜ぶことが出来ずにいます。
そこで、皆様の意見をいただきたく思います。
1,本当に無理のない額であるか。
2,片方が倒産、病気で収入減のリスクをどこまで考慮して住宅を買われたか。
3,立地やある程度条件が合えば、建売でも構わない人が注文住宅を選ぶことは誤りなのか。建売だと検討地相場3900万〜4400万程（総額）です。
経験則等どの様な意見でも構いません。
否定的な意見も詳しく書いていただけると嬉しいです。
参考にさせていただきたいので宜しくお願いします。
質問日時：
2019/1/10 20:38:50
解決済み
解決日時：
2019/1/13 11:18:09
回答数： 11 ｜ 閲覧数： 441 ｜ お礼： 500枚
共感した： 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2019/1/13 11:18:09
ハウスメーカーで営業設計してます。
FPは、大体、どこの住宅メーカーでもやってます。
基本的には、住宅メーカーと協力体制で行ってますので、良い結果になります。まあ、よほど、無理であれば別ですが・・・
お客様は、皆、何千万円ものローンを長期間組む訳ですから不安になりますので、ご質問者様も同様に感じるのは当然です。
無理のない額なのか？？
これは、ご質問者様も記載の通り、人生、何があるか分かりませんので、収入減の可能性だって、十分あります。
専業主婦にならないとも限りません。
ご主人だって、退社したり、倒産したりする可能性だってゼロではないと思います。また、お子さんが、私立へ行ったり、習い事したり・・・・
ただ、これを考えては何も進まないのも事実です。
４９００万円を３５年ローンで考えると、月々１３万円前後の支払いかと思いますが、２人の年収が継続的に続くという前提であれば、返済比率的には問題ないと思います。
ただ、私は、できればご主人１人でも返済計画が成り立つ範囲でローンを組む事をお勧めしてます。
注文住宅に拘りがなく、建売でも良い というお考えもあるようですが、これは、何とも言えないですね。
住宅の仕様にもよります。
住宅は建てて終わりではありません。メンテナンスもバカにはなりません。１０年ごとに１００万円程度は考えておいた方が良いですよ。例えば、給湯器だって、一生物ではありません。一般的には電気製品は１０年で不具合が発生したりして、交換です。
エアコンも、トイレの便座も・・・
勿論、良く言われる外壁や屋根の塗装なども。
ただ、最近の建売は良くできているとも思いますので、そこは、しっかりと仕様や評判を調べて判断した方が良いですね。
それと、家の価値はすぐにほぼゼロになってしまいますが、土地は不動産としての価値がありますので、注文住宅で建築する土地の条件が良いのであれば、売却しやすいので、それは良い事です。
例えば
注文住宅：建物２０００万円土地３０００万円＝５０００万円
建売住宅：建物１５００万円土地２５００万円＝４０００万円
建物の価格は、ゼロになると考え、売却することを考えると、５００万円の差です。
これを大きいと考えるか、小さいと考えるか ですね。
FPは、大体、どこの住宅メーカーでもやってます。
基本的には、住宅メーカーと協力体制で行ってますので、良い結果になります。まあ、よほど、無理であれば別ですが・・・
お客様は、皆、何千万円ものローンを長期間組む訳ですから不安になりますので、ご質問者様も同様に感じるのは当然です。
無理のない額なのか？？
これは、ご質問者様も記載の通り、人生、何があるか分かりませんので、収入減の可能性だって、十分あります。
専業主婦にならないとも限りません。
ご主人だって、退社したり、倒産したりする可能性だってゼロではないと思います。また、お子さんが、私立へ行ったり、習い事したり・・・・
ただ、これを考えては何も進まないのも事実です。
４９００万円を３５年ローンで考えると、月々１３万円前後の支払いかと思いますが、２人の年収が継続的に続くという前提であれば、返済比率的には問題ないと思います。
ただ、私は、できればご主人１人でも返済計画が成り立つ範囲でローンを組む事をお勧めしてます。
注文住宅に拘りがなく、建売でも良い というお考えもあるようですが、これは、何とも言えないですね。
住宅の仕様にもよります。
住宅は建てて終わりではありません。メンテナンスもバカにはなりません。１０年ごとに１００万円程度は考えておいた方が良いですよ。例えば、給湯器だって、一生物ではありません。一般的には電気製品は１０年で不具合が発生したりして、交換です。
エアコンも、トイレの便座も・・・
勿論、良く言われる外壁や屋根の塗装なども。
ただ、最近の建売は良くできているとも思いますので、そこは、しっかりと仕様や評判を調べて判断した方が良いですね。
それと、家の価値はすぐにほぼゼロになってしまいますが、土地は不動産としての価値がありますので、注文住宅で建築する土地の条件が良いのであれば、売却しやすいので、それは良い事です。
例えば
注文住宅：建物２０００万円土地３０００万円＝５０００万円
建売住宅：建物１５００万円土地２５００万円＝４０００万円
建物の価格は、ゼロになると考え、売却することを考えると、５００万円の差です。
これを大きいと考えるか、小さいと考えるか ですね。
質問した人からのコメント
回答日時： 2019/1/13 11:18:09
やはり借入金額が高いので、建売の仕様、評判を調べたいと思います。
ありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2019/1/11 23:21:26
問題なく老後も黒字なのか。計算上は黒字であっても実際は分かりません。今の状況が何年、数十年先まで分かるものではないと考える。又、世帯年収で考えるのもリスクは大きいと考えた方がいいです。
A
回答日時：
2019/1/11 22:10:20
近隣の中古戸建てはいくらですか？
最寄りに再開発の予定は？
利便性が将来上がらなければ、宅地はなかなか買い手が見つからないですよ。
注文住宅であろうと、建売であろうと、22年過ぎればほぼ坪単価でしか評価されないので、収入が減った時は同じ価格で買えるマンションよりもリスクが高くなります。
マンションなら共働きやシニア需要も見込めるので、貸せるし、戸建ほど値崩れしません。
でもクルマ複数台持ちなら、通勤も楽だし、戸建てのほうが住みやすいですよ。
リスクが心配なら、大手メーカーの注文住宅を築浅の中古で買うのが一番お得です。でも、このタイミングで見つかるかわからないし、自分で設計した家に住める満足度はプライスレスなので、お得と同じ計りにかけられるものではありません。
この設計の住宅に住みたい、モチベーションが上がる、夫婦で仕事を頑張れる！と言うなら少しでも若いうちに買うべきです。頭金貯めてる間の家賃と所得税がもったいないですからね。
最寄りに再開発の予定は？
利便性が将来上がらなければ、宅地はなかなか買い手が見つからないですよ。
注文住宅であろうと、建売であろうと、22年過ぎればほぼ坪単価でしか評価されないので、収入が減った時は同じ価格で買えるマンションよりもリスクが高くなります。
マンションなら共働きやシニア需要も見込めるので、貸せるし、戸建ほど値崩れしません。
でもクルマ複数台持ちなら、通勤も楽だし、戸建てのほうが住みやすいですよ。
リスクが心配なら、大手メーカーの注文住宅を築浅の中古で買うのが一番お得です。でも、このタイミングで見つかるかわからないし、自分で設計した家に住める満足度はプライスレスなので、お得と同じ計りにかけられるものではありません。
この設計の住宅に住みたい、モチベーションが上がる、夫婦で仕事を頑張れる！と言うなら少しでも若いうちに買うべきです。頭金貯めてる間の家賃と所得税がもったいないですからね。
A
回答日時：
2019/1/11 18:33:47
うちも同じくらいの世帯年収、家族構成ですが、2000万のローン返済でカツカツです。
ちなみに、頭金は1500万＋諸費用を用意していました。
現在、夫婦で合計月々8万の返済にしています。
子供の教育費は大学または大学院まで出すことを想定して現在貯蓄中ですがもっとローン額を下げておけばよかった…と後悔しています。
専門家ではないですが、同じ世帯年収、家族構成のうちの現状からは考えられない金額です。
ちなみに、頭金は1500万＋諸費用を用意していました。
現在、夫婦で合計月々8万の返済にしています。
子供の教育費は大学または大学院まで出すことを想定して現在貯蓄中ですがもっとローン額を下げておけばよかった…と後悔しています。
専門家ではないですが、同じ世帯年収、家族構成のうちの現状からは考えられない金額です。
A
回答日時：
2019/1/11 11:29:58
諸費用はどうしますか？
込みのローンだと金利上がります。
おおよそ５％で250万は現金が必要です。
司法書士料金や税金はローンでは払えません。
金利１％で14万/月の返済、62歳まで掛かります。
日本では住宅ローン完済までの平均年数は13.6年で、
その場合、35万/月の返済になりますが、
それぐらいの人が買っている物件ということです。
子供に金が掛かる前に返済が終わる計画が理想ですが、
返済率50％程度となり、不可能ではないがかなり厳しい計画です。
子供と自動車がある生活ではほぼ無理だと思います。
込みのローンだと金利上がります。
おおよそ５％で250万は現金が必要です。
司法書士料金や税金はローンでは払えません。
金利１％で14万/月の返済、62歳まで掛かります。
日本では住宅ローン完済までの平均年数は13.6年で、
その場合、35万/月の返済になりますが、
それぐらいの人が買っている物件ということです。
子供に金が掛かる前に返済が終わる計画が理想ですが、
返済率50％程度となり、不可能ではないがかなり厳しい計画です。
子供と自動車がある生活ではほぼ無理だと思います。
A
回答日時：
2019/1/11 11:28:52
先ずは、５年間で１千万円貯金できてから
考えましょう。
考えましょう。
A
回答日時：
2019/1/11 11:09:02
そこまでのお金を出して一戸建てを買う必要性は本当に有るのでしょうか？
今後かかる修繕費なんかも試算に入れないとダメですよ。
どこの地域にお住まいかはわかりませんが家賃の安い借家にして浮いた分を積み立てNISA、ジュニアNISA等の税金の掛からない物やミドルリターンのクラウドレンディング等に投資した方が良いのでは無いでしょうか？
投資は失敗したら怖いと思うのであれば家だって買っても10年後とか下手したら1年後に地震や火事で無くなってしまう可能性も有りますよ？
実際、北海道の地震のせいで買って3年で家が無くなり借金だけが残った人もいます。
もしかしたら二人が働けなくなったローンが払えず追い出される可能性も。
あと何故にそんな頻度で車を買い換えるのでしょうか？そこが余りに無駄だと思います。
古い車は税金が上がるから？修理にお金がかかるから？それに比べても車を買い換える方がずっと高いですよ？
FPの方がプロの割には若干ポンコツなような気もしますが・・・
まだお子さんが4歳なのでジュニアNISAだけでも推奨します
今後かかる修繕費なんかも試算に入れないとダメですよ。
どこの地域にお住まいかはわかりませんが家賃の安い借家にして浮いた分を積み立てNISA、ジュニアNISA等の税金の掛からない物やミドルリターンのクラウドレンディング等に投資した方が良いのでは無いでしょうか？
投資は失敗したら怖いと思うのであれば家だって買っても10年後とか下手したら1年後に地震や火事で無くなってしまう可能性も有りますよ？
実際、北海道の地震のせいで買って3年で家が無くなり借金だけが残った人もいます。
もしかしたら二人が働けなくなったローンが払えず追い出される可能性も。
あと何故にそんな頻度で車を買い換えるのでしょうか？そこが余りに無駄だと思います。
古い車は税金が上がるから？修理にお金がかかるから？それに比べても車を買い換える方がずっと高いですよ？
FPの方がプロの割には若干ポンコツなような気もしますが・・・
まだお子さんが4歳なのでジュニアNISAだけでも推奨します
A
回答日時：
2019/1/11 06:28:26
年収900万円ですので7200万円迄融資は受けられますのでFPは返済出来ますといった事です。
車も旅行も出来る事と思います。
お子様も、将来は奨学金制度もありますので進学の時は資金は調達可能です。
現在のお住まいが賃貸の場合は、定年後、保証が無くなると賃貸が借りられなくなるリスクがありますので、住宅をする理由は存在します。
欲しいものがある時は何かを我慢しないと手に入りません。
車も旅行も出来る事と思います。
お子様も、将来は奨学金制度もありますので進学の時は資金は調達可能です。
現在のお住まいが賃貸の場合は、定年後、保証が無くなると賃貸が借りられなくなるリスクがありますので、住宅をする理由は存在します。
欲しいものがある時は何かを我慢しないと手に入りません。
A
回答日時：
2019/1/11 00:28:21
頭金少な過ぎないですか？
A
回答日時：
2019/1/10 21:31:16
無理のない額かどうかは今の貯蓄額や退職金がどのくらいもらえるのかによっても変わってくると思いますよ。
もし今はあまり貯金がないなら、お子さん二人分の大学費用としてこれから毎月５、６万貯めていかないといけないでしょうし（私立理系と考えて二人で1200万くらい）、退職金があまりもらえなそうなら老後資金も貯めていかないといけません。
それと、老朽化のため死ぬまでその家に住むのは難しいでしょうから、建て替えや大規模修繕、住み替えの費用も毎月積み立てておいたほうが良いと思います。
そういう細かい事情も考慮したほうが良いと思いますよ。
利害関係のないFPに相談しても良いのでは？
もし今はあまり貯金がないなら、お子さん二人分の大学費用としてこれから毎月５、６万貯めていかないといけないでしょうし（私立理系と考えて二人で1200万くらい）、退職金があまりもらえなそうなら老後資金も貯めていかないといけません。
それと、老朽化のため死ぬまでその家に住むのは難しいでしょうから、建て替えや大規模修繕、住み替えの費用も毎月積み立てておいたほうが良いと思います。
そういう細かい事情も考慮したほうが良いと思いますよ。
利害関係のないFPに相談しても良いのでは？
A
回答日時：
2019/1/10 21:24:49
事故や病気が無ければたぶん大丈夫でしょうね。
ただ、将来売却が無いとはいえないので、立地が良い物件を探したほうが良いでしょう。
また、新築は建物価格が割高になるので、築年数が浅い、中古戸建て（出来が良いもの、外見だけでも勉強すれば、ある程度判ります）を買うことがお値打ちだと思います。
ただ、将来売却が無いとはいえないので、立地が良い物件を探したほうが良いでしょう。
また、新築は建物価格が割高になるので、築年数が浅い、中古戸建て（出来が良いもの、外見だけでも勉強すれば、ある程度判ります）を買うことがお値打ちだと思います。
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