教えて！住まいの先生
Q 住宅ローンの金融機関について質問です。 【現在の状況】 2022年１月から新築戸建てに住み、同年2月から固定金利（35年返済）で返済をしております。（一条工務店i-flatとオリコ）
【質問内容】
① 変動金利に変更し、低金利を検討しております。まだ返済開始して間もないものですが、固定金利→変動金利（35年返済）への変更は可能なものでしょうか？
② ①を実施した場合、住宅ローン控除は受けることはできるのでしょうか？
③ 変動金利を検討する際、仲介業者みたいなところへ自分に合った銀行さんを相談することはできるものなのでしょうか？
わからりやすく教えていただけると助かります。
宜しくお願い致します。
① 変動金利に変更し、低金利を検討しております。まだ返済開始して間もないものですが、固定金利→変動金利（35年返済）への変更は可能なものでしょうか？
② ①を実施した場合、住宅ローン控除は受けることはできるのでしょうか？
③ 変動金利を検討する際、仲介業者みたいなところへ自分に合った銀行さんを相談することはできるものなのでしょうか？
わからりやすく教えていただけると助かります。
宜しくお願い致します。
質問日時：
2022/8/23 20:19:28
解決済み
解決日時：
2022/8/26 17:38:49
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 1955 ｜ お礼： 0枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2022/8/26 17:38:49
住宅ローン控除期間終了時に全額（あるいは相当額）を返済するならオススメできます。
それ以外の方にはオススメしませんが、可能です。
オススメしない理由は後述します。
①最低限借換できない期間などが設定されてはいませんか？
13ヶ月など。ゼロの場合もあります。
その期間が過ぎていれば大丈夫です。
②受ける事ができます。
③する事は可能ですが、ほぼ無意味です。
最初のローンは、融資実行日に債務者から、建築会社、不動産会社への支払が行われるため、連携している金融機関があったりします。
借換は、債務者、借換前の金融機関、借換後の金融機関でのやり取りです。
単純に、ご自身にとって有利な金融機関を選び、それにすれば良いだけです。
オススメしない理由ですが３点あります。
ひとつは借換前後で、メリットが低そうだということです。
i-flatはフラット35Sです。
Sは取得時のみ使える金利引き下げですので、借換後には使えない優遇です。
22年1月当時のフラット35Sは、歴史上でもかなり金利が低い固定金利です。
ざっくり金利が1%下がるなら借換を検討しても良い、と言われます。
これは、借換の経費で、ローン残高が5%〜10%増えてしまうこと。
そこから金利引下げ分で、総支払い額がトータルどちらがお得か計算します。
実際には細かい計算をして再確認することになります。
また手持ち資金から経費を出すことも可能です。
現在のローンの総額
借換後のローンの総額
それを比較なさって下さい。
固定金利から変動金利にする場合は、金利上昇リスクを上乗せして予想して下さい。
２点目は、フラット35Sから変動金利への借換タイミングは金利引き下げ期間修了時に合わせる事が多い事です。
残り25年で適用金利が上がるところで、他のローンと比較検討する方が多いです。
また13年の控除終了後に2年短縮して20年ローンへの借換などを計画されている方もいらっしゃるようです。
（13年になったのは最近なので、将来の話になります。）
３点目は、そもそも繰上げ返済や変動金利への借換が良いのかどうかという話です。
住宅ローンは、分割払いです。
長期に渡って住宅の取得費用を均して家賃のように支払します。
支払を遅らせる時間、期間のメリットで、家計から居住費用を抑えて計画的に使うのです。
その分で、他のことにお金を回すことができます。
繰上げ返済では、そのお金を他に使いたいと思わないか。
居住費用として使っても大丈夫な余裕資金なのかどうか。
借換では、今後のリスクを比較検討した上で実行するのか。
長文になりましたが、住宅ローンはご自身ご家族の、これからのライフプランに合わせたモノを選びたいものです。
教育費や、旅行などの遊興費、事業を立ち上げるなら独立資金、そういった他の用途を考えてみて下さい。
お金は「何につかうか」が大事なのですから。
ご自身ご家族が、これからも幸せに過ごせますように。
それにフィットしたローンになりますように願っています。
それ以外の方にはオススメしませんが、可能です。
オススメしない理由は後述します。
①最低限借換できない期間などが設定されてはいませんか？
13ヶ月など。ゼロの場合もあります。
その期間が過ぎていれば大丈夫です。
②受ける事ができます。
③する事は可能ですが、ほぼ無意味です。
最初のローンは、融資実行日に債務者から、建築会社、不動産会社への支払が行われるため、連携している金融機関があったりします。
借換は、債務者、借換前の金融機関、借換後の金融機関でのやり取りです。
単純に、ご自身にとって有利な金融機関を選び、それにすれば良いだけです。
オススメしない理由ですが３点あります。
ひとつは借換前後で、メリットが低そうだということです。
i-flatはフラット35Sです。
Sは取得時のみ使える金利引き下げですので、借換後には使えない優遇です。
22年1月当時のフラット35Sは、歴史上でもかなり金利が低い固定金利です。
ざっくり金利が1%下がるなら借換を検討しても良い、と言われます。
これは、借換の経費で、ローン残高が5%〜10%増えてしまうこと。
そこから金利引下げ分で、総支払い額がトータルどちらがお得か計算します。
実際には細かい計算をして再確認することになります。
また手持ち資金から経費を出すことも可能です。
現在のローンの総額
借換後のローンの総額
それを比較なさって下さい。
固定金利から変動金利にする場合は、金利上昇リスクを上乗せして予想して下さい。
２点目は、フラット35Sから変動金利への借換タイミングは金利引き下げ期間修了時に合わせる事が多い事です。
残り25年で適用金利が上がるところで、他のローンと比較検討する方が多いです。
また13年の控除終了後に2年短縮して20年ローンへの借換などを計画されている方もいらっしゃるようです。
（13年になったのは最近なので、将来の話になります。）
３点目は、そもそも繰上げ返済や変動金利への借換が良いのかどうかという話です。
住宅ローンは、分割払いです。
長期に渡って住宅の取得費用を均して家賃のように支払します。
支払を遅らせる時間、期間のメリットで、家計から居住費用を抑えて計画的に使うのです。
その分で、他のことにお金を回すことができます。
繰上げ返済では、そのお金を他に使いたいと思わないか。
居住費用として使っても大丈夫な余裕資金なのかどうか。
借換では、今後のリスクを比較検討した上で実行するのか。
長文になりましたが、住宅ローンはご自身ご家族の、これからのライフプランに合わせたモノを選びたいものです。
教育費や、旅行などの遊興費、事業を立ち上げるなら独立資金、そういった他の用途を考えてみて下さい。
お金は「何につかうか」が大事なのですから。
ご自身ご家族が、これからも幸せに過ごせますように。
それにフィットしたローンになりますように願っています。
質問した人からのコメント
回答日時： 2022/8/26 17:38:49
とてもわかりやすいコメントでした。
本当にありがとうございます！
再度検討してみたいと思います。
回答
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A
回答日時：
2022/8/25 17:24:14
Q48H12A
①変更は出来ません。
審査に通れば、借換えて新たに変動で組む事は出来ますが、一定の返済実績が無いと借換え出来ません。
借換え出来たとして、35年はマズ無理です。
借換え前の残返済年数が新たに組める、借入期間の上限です。
他の方とのやり取りを見ましたが、転職したばかりでフラットでしか借りれなかったのであれば、、、
返済実績の件と併せて、スグに借換えと言うのは非常に難しいかと。
②その他要件を満たしていれば可。
③貴方がそうしたいのであれば。
---------------
現在の借入金利等不明ですが、、、
借換え出来れば、少なくとも金利・支払は減るでしょうから、メリットはあると思います。
ただし、融資手数料は無駄になりますし、借換えの際にも費用が掛かるので、無駄も多いと言うダケです。
数字、計算できる話なので、ネットを活用して試算されるとイイかと。
難しいなら、ココでも試算してくれる回答者もいるとは思いますが、近場の銀行にでも行って借換えの相談と併せて、試算をお願いされるとイイかと。
①変更は出来ません。
審査に通れば、借換えて新たに変動で組む事は出来ますが、一定の返済実績が無いと借換え出来ません。
借換え出来たとして、35年はマズ無理です。
借換え前の残返済年数が新たに組める、借入期間の上限です。
他の方とのやり取りを見ましたが、転職したばかりでフラットでしか借りれなかったのであれば、、、
返済実績の件と併せて、スグに借換えと言うのは非常に難しいかと。
②その他要件を満たしていれば可。
③貴方がそうしたいのであれば。
---------------
現在の借入金利等不明ですが、、、
借換え出来れば、少なくとも金利・支払は減るでしょうから、メリットはあると思います。
ただし、融資手数料は無駄になりますし、借換えの際にも費用が掛かるので、無駄も多いと言うダケです。
数字、計算できる話なので、ネットを活用して試算されるとイイかと。
難しいなら、ココでも試算してくれる回答者もいるとは思いますが、近場の銀行にでも行って借換えの相談と併せて、試算をお願いされるとイイかと。
A
回答日時：
2022/8/24 19:42:02
不動産抵当権の変更登記とか、団信の変更とか、住宅そのものの確認手続きとか、手続きは複雑で、諸経費だけでも100万ぐらいかかるのではないでしょうか。
また変動金利で固定より安くなるという確証もあるのでしょうか。すでに銀行とかの審査をされたのでしょうか。
支払いはじめてすぐに変更ということだけで、金融機関の信用も落ちる気がしますが。あまりメリットを感じませんが。
また変動金利で固定より安くなるという確証もあるのでしょうか。すでに銀行とかの審査をされたのでしょうか。
支払いはじめてすぐに変更ということだけで、金融機関の信用も落ちる気がしますが。あまりメリットを感じませんが。
A
回答日時：
2022/8/24 11:58:52
オリコ絡んでるってことは、諸経費借りてますか？
最低期間過ぎてれば、可能は可能ですが、もしも諸経費ローンをお待ちなら、そちらを完済しないと借り換えは厳しいと思いますよ。
金額の多寡ではなく、返済と収入の比率で見ますので、二本立てのローンは、それなりの収入無いと厳しい。
また、借り換えの時に、諸経費ローンを一本化するのは無理です。
ろうきんとかで、そんな商品あった気もしますが、金利は高くなるので、メリット無いはず。
諸経費じゃなかったらごめんなさい。
変動、固定のMIXならまだしも、カードローン会社が入る住宅ローンは珍しいので。
最低期間過ぎてれば、可能は可能ですが、もしも諸経費ローンをお待ちなら、そちらを完済しないと借り換えは厳しいと思いますよ。
金額の多寡ではなく、返済と収入の比率で見ますので、二本立てのローンは、それなりの収入無いと厳しい。
また、借り換えの時に、諸経費ローンを一本化するのは無理です。
ろうきんとかで、そんな商品あった気もしますが、金利は高くなるので、メリット無いはず。
諸経費じゃなかったらごめんなさい。
変動、固定のMIXならまだしも、カードローン会社が入る住宅ローンは珍しいので。
A
回答日時：
2022/8/23 21:22:24
なぜ固定金利にしたのですか？
これから変動金利が上がっていく予想が大半だと思いますが、対応可能ですか？
これから変動金利が上がっていく予想が大半だと思いますが、対応可能ですか？
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