教えて！住まいの先生
Q 土地・法律にお詳しい方、ご教示ください。 親名義の土地に私達夫婦の家を建てました。 住宅ローンを夫婦で契約する際、親の土地に抵当権を設定しています。
１．この土地を私達名義に変更することは可能でしょうか？
その場合、生前贈与や売買契約等、どのような手段になりますか？
２．変更できる場合、親→わたし（直系）、または親→妻、どちらが支払う税が少ないでしょうか？
３．名義変更できる場合、手続き等はどこに相談するのがよいのでしょうか？
登記等は司法書士だと思うのですが、生前贈与等も司法書士でしょうか。
詳細は以下のとおりです。
不足情報があればコメントお待ちしております。
・土地の評価額…約1000万
・家は今年の１月に引き渡し
・当方兵庫県で、この「特例適用住宅（*注1）用土地の取得」に該当すると思われます。
https://web.pref.hyogo.lg.jp/kk22/pa04_000000020.html#h01
親の土地に自分たちの家を建てるという点については、
今回はコメントをご遠慮いただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。
その場合、生前贈与や売買契約等、どのような手段になりますか？
２．変更できる場合、親→わたし（直系）、または親→妻、どちらが支払う税が少ないでしょうか？
３．名義変更できる場合、手続き等はどこに相談するのがよいのでしょうか？
登記等は司法書士だと思うのですが、生前贈与等も司法書士でしょうか。
詳細は以下のとおりです。
不足情報があればコメントお待ちしております。
・土地の評価額…約1000万
・家は今年の１月に引き渡し
・当方兵庫県で、この「特例適用住宅（*注1）用土地の取得」に該当すると思われます。
https://web.pref.hyogo.lg.jp/kk22/pa04_000000020.html#h01
親の土地に自分たちの家を建てるという点については、
今回はコメントをご遠慮いただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。
質問日時：
2023/6/17 21:28:33
解決済み
解決日時：
2023/6/22 17:35:19
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 222 ｜ お礼： 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2023/6/22 17:35:19
銀行で融資担当しております。
１．この土地を私達名義に変更することは可能でしょうか？
可能です。
その場合、生前贈与や売買契約等、どのような手段になりますか？
どちらでも結構です。
他の方も書いてますが、相続時精算課税を利用すれば、2,500万までは一旦贈与税は非課税で贈与が可能です。
その代わり
今回の贈与分は相続時に相続財産に加算される。
それから、今後の親からの贈与が全て110万の控除は使えずに20%の税率になります。
当然不動産取得税や登録免許税は普通に必要です。
２．変更できる場合、親→わたし（直系）、または親→妻、どちらが支払う税が少ないでしょうか？
上記の方法は直系のみです。
妻だと275万の贈与税です。
３．名義変更できる場合、手続き等はどこに相談するのがよいのでしょうか？
登記等は司法書士だと思うのですが、生前贈与等も司法書士でしょうか。
まずは銀行で抵当権者の変更の申出をして、銀行紹介の司法書士を使わなければ手続きはさせません。
担保に関わる委任状などを渡すので、客が知り合いの司法書士を使いたいと言っても銀行が知らない司法書士は使わせません。
従って、銀行紹介の司法書士に抵当権者の変更と贈与契約を依頼する事になります。
１．この土地を私達名義に変更することは可能でしょうか？
可能です。
その場合、生前贈与や売買契約等、どのような手段になりますか？
どちらでも結構です。
他の方も書いてますが、相続時精算課税を利用すれば、2,500万までは一旦贈与税は非課税で贈与が可能です。
その代わり
今回の贈与分は相続時に相続財産に加算される。
それから、今後の親からの贈与が全て110万の控除は使えずに20%の税率になります。
当然不動産取得税や登録免許税は普通に必要です。
２．変更できる場合、親→わたし（直系）、または親→妻、どちらが支払う税が少ないでしょうか？
上記の方法は直系のみです。
妻だと275万の贈与税です。
３．名義変更できる場合、手続き等はどこに相談するのがよいのでしょうか？
登記等は司法書士だと思うのですが、生前贈与等も司法書士でしょうか。
まずは銀行で抵当権者の変更の申出をして、銀行紹介の司法書士を使わなければ手続きはさせません。
担保に関わる委任状などを渡すので、客が知り合いの司法書士を使いたいと言っても銀行が知らない司法書士は使わせません。
従って、銀行紹介の司法書士に抵当権者の変更と贈与契約を依頼する事になります。
質問した人からのコメント
回答日時： 2023/6/22 17:35:19
みなさまありがとうございました！
回答
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A
回答日時：
2023/6/18 19:08:55
税金のことはわからないので法律のことだけ
1は可能です。贈与でも売買でもなんでもいいです。抵当権は勝手についてきますので放っておいていいです。
2.税金のことではないですが参考までに。親からあなたに贈与すると、親の死亡時にあなたは特別受益者という立場になり、相続分が減ってしまいます。有利なのは奥さんに贈与する方ですね。
3.もちろん司法書士に頼むのが確実ですが、銀行が絡んでないので自分たちで所有権移転登記をしてもいいです。
参考までに売契での登記申請書はこんな感じです
登記の目的 所有権移転登記
原因 年月日売買
権利者 住所 あなた方
義務者 住所 親
添付書面 登記原因証明情報(売買契約書等) 登記識別情報(親が持ってるはず) 印鑑証明書(親のもの) 住所証明情報(あなた方のもの)
課税価格 金x万円
登録免許税 金y万円
不動産の表示 所在 地番 地目 地積
1は可能です。贈与でも売買でもなんでもいいです。抵当権は勝手についてきますので放っておいていいです。
2.税金のことではないですが参考までに。親からあなたに贈与すると、親の死亡時にあなたは特別受益者という立場になり、相続分が減ってしまいます。有利なのは奥さんに贈与する方ですね。
3.もちろん司法書士に頼むのが確実ですが、銀行が絡んでないので自分たちで所有権移転登記をしてもいいです。
参考までに売契での登記申請書はこんな感じです
登記の目的 所有権移転登記
原因 年月日売買
権利者 住所 あなた方
義務者 住所 親
添付書面 登記原因証明情報(売買契約書等) 登記識別情報(親が持ってるはず) 印鑑証明書(親のもの) 住所証明情報(あなた方のもの)
課税価格 金x万円
登録免許税 金y万円
不動産の表示 所在 地番 地目 地積
A
回答日時：
2023/6/18 12:44:06
１．この土地を私達名義に変更することは可能でしょうか？
その場合、生前贈与や売買契約等、どのような手段になりますか？
→どのような手段も取れるとは思いますが抵当権者の承諾が必要です。
２．変更できる場合、親→わたし（直系）、または親→妻、どちらが支払う税が少ないでしょうか？
→一般的に言えば相続を使うのが最も税は安いです。
３．名義変更できる場合、手続き等はどこに相談するのがよいのでしょうか？
登記等は司法書士だと思うのですが、生前贈与等も司法書士でしょうか。
→弁護士です。司法書士でも助言程度はできると思います。
その場合、生前贈与や売買契約等、どのような手段になりますか？
→どのような手段も取れるとは思いますが抵当権者の承諾が必要です。
２．変更できる場合、親→わたし（直系）、または親→妻、どちらが支払う税が少ないでしょうか？
→一般的に言えば相続を使うのが最も税は安いです。
３．名義変更できる場合、手続き等はどこに相談するのがよいのでしょうか？
登記等は司法書士だと思うのですが、生前贈与等も司法書士でしょうか。
→弁護士です。司法書士でも助言程度はできると思います。
A
回答日時：
2023/6/18 07:52:28
融資係が司法書士法違反を堂々と回答している。
A
回答日時：
2023/6/17 22:13:44
まずは抵当権を設定している銀行の許可を貰いましょう、銀行の許可が無ければ話が進みません。
銀行の許可が貰えれば相続時精算課税制度を使って親→子へ贈与すれば税金はかかりません、親→妻では数百万の贈与税がかかります。
手続きは司法書士に頼めば良いです。
銀行の許可が貰えれば相続時精算課税制度を使って親→子へ贈与すれば税金はかかりません、親→妻では数百万の贈与税がかかります。
手続きは司法書士に頼めば良いです。
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