教えて！住まいの先生

>①適性価格で売買予定ですが、
>価格を知るには、税務局に問い合わせればいいのでしょうか？

税務署ではわかりません。

適正価格とは、「売りたい人と買いたい人がお互いに納得できる金額」のことをいうのですから、話し合って決めれば良いかと思います。ただし、そうやってお互いに納得した金額であっても、その額が実勢価格から大きく逸脱していると税務署が判断した場合、その差額は贈与とみなされて贈与税の対象になる場合がありますから、あまり極端な数字にしない方が良いかと思います。

では実勢価格は何処で知れば良いのかということになりますが、不動産屋に見積もってもらう方法もありますが、不動産屋は商売なので、身内で取引するだけの話に協力はしてくれないでしょう。仲介手数料を払うということなら美味しい話になるので協力してくれるかも知れませんが、仲介しているわけじゃないのに仲介料を払うのは馬鹿らしいことです。

客観的な数字で一番分かりやすいのは固定資産税評価額や相続税路線価ですが、実勢価格より低い数字の場合が多く、必ずしも平等というわけではありません。固定資産税評価額は公示価格の7割程度の額で計算されますので、固定資産税評価額を0.7で割れば公示価格に近い数字が出ます。実勢価格は公示価格の1.1倍と言われているので、その計算した数字に1.1を掛ければ実勢価格に近い数字がでます。少なくとも税務署には通用する数字です。

これが絶対などと威張ったりせずに、それを「相談する際の目安価格」ということにして、そこからじっくり話し合ってそれぞれの事情を加味しながら価格設定をすれば良いかと思います。

>②売買の手続き、名義変更の手続きは個人でも可能でしょうか？
>(司法書士さん、宅建士等にお願いが必要でしょうか？)

「分け合う」ということは、分筆登記する場合と、共有登記する場合がありますが、登記手続きは司法書士に依頼します。ただし土地の広さや分ける土地を具体的にはっきりさせる必要上、測量が必要になる場合があります。それと隣地所有者に「境界線はここでいいか」と同意を求めておくことも必要になりますから、その仕事を依頼する先は「測量士」または「土地家屋調査士」です。通常は「土地家屋調査士」に依頼します。ただし土地家屋調査士は登記事務もできますが、所有権移転登記は司法書士でなければできません。

ちなみに宅建士は、いずれの業務もできませんので、相談先としてはふさわしくありません。宅建士にできるのは不動産屋の社員として、その不動産を調査して、説明すべき重要事項をまとめて説明する程度ですので、家族間取引では全く必要ありません。

ところで「土地も前面道路が他人の私有地で」とありますが、その私有地がと建築基準法上の道路指定される私有地なのかどうかで土地の評価額は極端に変わります。私有地が法律上の道路と認められない場合、この土地は「袋地」と呼ばれ、家も建てかえられない使い道の全くない土地になりますから、評価額は驚くほど低くなります。税金ばかり取られるだけの「負動産」ですから、子供達からも「相続したくない」と言われるのが普通です。

前にある私有地所有者なら喜びそうな土地ですので高く買って貰える期待ができますから、いちど売却話を持っていくのも方法のひとつです。売ったお金を父親が子供らに現金で生前贈与するというのが一番簡単なのではないでしょうか。その場合でしたら、買主と話し合いが上手くいってからでもいいので、相談先は買主との間を仲介してくれる不動産屋です。買主負担といういうことにするなら測量も司法書士も不要です。そのぶん安く売れば良いだけです。

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