教えて！住まいの先生

不動産投資家です。

新築マンションですよね。1棟ではなく1戸ですよね？

ブランドのタワマンとかでないと、時価はそうそう上がらないです。
新築時は新築プレミアといって、本来の価値以上の値段で買う人がいます。
それが、5年10年建つと平気で2割3割と価値が下落します。

また、1部屋賃貸もかなりリスクがデカいです。
賃料を15万で設定するとしましょう。
ローンの返済が月10万。
その間貴方は別の賃貸に住みます。
家賃5万なら賃料で一応セーフ、、と思いきや。
貸しているマンションの固都税の支払いや、本業以外の収入ができるため確定申告も必要になったりします。
ローンの返済は利息分以外は経費にならないので、所得は単純に増えて、手元にお金は残らないのに所得税率が上がります。

こういうところも全部考慮して家賃設定できるならよいです。
その設定した家賃で借り手が付けばなお良いです。
が、借り手がつかなかったら最悪です。
お金を産まないし自分も住んでない空のハコにローン10万払い続けるのです。


長々書きましたが…
・自分で住みつついつか売る投資観点なら、ブランドタワマン以外はほぼゴミ
・賃貸用なら、最悪の状況（例えば半年借り手が見つからない）を想定して、耐えられるだけの資金的体力があるならよい。無理なら手を出さない。
・賃貸収入ができると確定申告必要。自分で全部をやる余裕がなければアウトソースすることになるので、10万以上はかかる。

この辺を鑑みて、いけそうなら買う。無理そうなら辞める。ですね。

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