教えて！住まいの先生
Q 不動産売却で得た金額が2000万だとして3000万円特別控除は利用できるが 所得税・住民税が控除されるわけではないんですよね。 だとしたら、3000万円は何に対する控除だったのでしょうか。
住み替えにつき色々勉強中ですが、なかなか難しいです。。
質問日時：
2025/1/19 09:23:31
解決済み
解決日時：
2025/1/21 19:22:16
回答数： 6 ｜ 閲覧数： 545 ｜ お礼： 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/1/21 19:22:16
こちらに詳しく解説されていますので、参考にしてください。
https://www.rehouse.co.jp/relifemode/column/at/at_0003/
不動産を売却したときに利益が発生する場合、その利益に対して税金がかかります。（利益がなければ税金はかかりません）「利益」は売却金額（譲渡価額）から取得費用その他を引いて計算されます。利益に税率をかけたものが税額になります。
この税金は譲渡税などのように言われることもありますが、実際に納める税金は「不動産譲渡所得にかかる所得税と住民税」です。毎月の給料から天引きされている「給与所得にかかる所得税と住民税」とは違うので注意してください。
3000万円特別控除と言うのは、一定の条件を満たしたとき、この不動産譲渡所得から最大3000万円が控除されることです。
例えば4000万円で買ったものを9000万円で売って5000万円の利益が出た時に、条件を満たしていれば5000万円から3000万円を控除して（引いて）2000万円の利益とし、それに税率をかけて税額を出す、と言うことになります。利益が3000万円以下なら控除後の金額は０円です。譲渡所得にかかる税金も０円です。
（説明のために簡略化しましたが、「利益」の計算はとても複雑です。専門家の助けが必要な場合が多いです）
まだまだ難しくてわかりにくいですね。
https://www.rehouse.co.jp/relifemode/column/at/at_0003/
不動産を売却したときに利益が発生する場合、その利益に対して税金がかかります。（利益がなければ税金はかかりません）「利益」は売却金額（譲渡価額）から取得費用その他を引いて計算されます。利益に税率をかけたものが税額になります。
この税金は譲渡税などのように言われることもありますが、実際に納める税金は「不動産譲渡所得にかかる所得税と住民税」です。毎月の給料から天引きされている「給与所得にかかる所得税と住民税」とは違うので注意してください。
3000万円特別控除と言うのは、一定の条件を満たしたとき、この不動産譲渡所得から最大3000万円が控除されることです。
例えば4000万円で買ったものを9000万円で売って5000万円の利益が出た時に、条件を満たしていれば5000万円から3000万円を控除して（引いて）2000万円の利益とし、それに税率をかけて税額を出す、と言うことになります。利益が3000万円以下なら控除後の金額は０円です。譲渡所得にかかる税金も０円です。
（説明のために簡略化しましたが、「利益」の計算はとても複雑です。専門家の助けが必要な場合が多いです）
まだまだ難しくてわかりにくいですね。
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/1/21 19:22:16
税金ってホントに難しいです。。。
皆様ご回答本当にありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2025/1/19 15:55:47
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。
１）「3000万円の特別控除」は、税金そのもの（譲渡税：所得税＋住民税な）への控除ではなく、「譲渡所得額（売却時の利益）に対する控除」です。
・譲渡所得=譲渡価額ー（取得費＋譲渡費用）
・譲渡税＝譲渡所得×税率
２）売却で得た金額2000万円というのが譲渡所得（利益額）なら、長期譲渡で約600万円強、短期譲渡で800万円弱の譲渡税が発生しますが、そもそも3000万円までは譲渡所得が控除されるので、譲渡所得が実質ゼロになり、譲渡税がかからないことになります。
３）売却で得た金額2000万円というのが売却金額だと、当然、譲渡所得（利益額）はそれよりも低くなるので、譲渡税はかからないことになります。
以上、ご参考になれば幸いです。
１）「3000万円の特別控除」は、税金そのもの（譲渡税：所得税＋住民税な）への控除ではなく、「譲渡所得額（売却時の利益）に対する控除」です。
・譲渡所得=譲渡価額ー（取得費＋譲渡費用）
・譲渡税＝譲渡所得×税率
２）売却で得た金額2000万円というのが譲渡所得（利益額）なら、長期譲渡で約600万円強、短期譲渡で800万円弱の譲渡税が発生しますが、そもそも3000万円までは譲渡所得が控除されるので、譲渡所得が実質ゼロになり、譲渡税がかからないことになります。
３）売却で得た金額2000万円というのが売却金額だと、当然、譲渡所得（利益額）はそれよりも低くなるので、譲渡税はかからないことになります。
以上、ご参考になれば幸いです。
A
回答日時：
2025/1/19 15:23:37
分かりやすく考えてみましょう
①あなたは仕事をしています、それに対しては色々と課税されて控除もあって
結局最終的に「所得税と住民税」が掛かりますよね
※ま、仕事していても税金ゼロの人もいますが・・それはそれで置いておいて
で、不動産を売った時にその売った行為に対して特別に所得税住民税を
【個別】に取ろうとする制度が②「不動産売却による譲渡税」です。
これは分離課税と言って完全に「別物」として分けて考えます。
で、あなたが言っている3000万控除と言うのは②だけに適用できる控除です
だから、②の所得税住民税がゼロに成る事はあり得る訳です
しかしながら①と②の課税は別物で考える訳ですから
仕事関係の①の課税関係には3000万控除は関わってこないと言う事です
①あなたは仕事をしています、それに対しては色々と課税されて控除もあって
結局最終的に「所得税と住民税」が掛かりますよね
※ま、仕事していても税金ゼロの人もいますが・・それはそれで置いておいて
で、不動産を売った時にその売った行為に対して特別に所得税住民税を
【個別】に取ろうとする制度が②「不動産売却による譲渡税」です。
これは分離課税と言って完全に「別物」として分けて考えます。
で、あなたが言っている3000万控除と言うのは②だけに適用できる控除です
だから、②の所得税住民税がゼロに成る事はあり得る訳です
しかしながら①と②の課税は別物で考える訳ですから
仕事関係の①の課税関係には3000万控除は関わってこないと言う事です
A
回答日時：
2025/1/19 11:11:34
3000万は譲渡所得税に関しての控除です。所得税が控除されて０になれば住民税などもありませんよ
A
回答日時：
2025/1/19 10:01:40
売却に伴う売却差益に対する控除だろうと思います
土地を購入し5年以内の短期売却には売却益に対する重税が課されまっす
土地を購入し5年以内の短期売却には売却益に対する重税が課されまっす
A
回答日時：
2025/1/19 09:52:33
いや控除されるでしょ
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