教えて！住まいの先生
Q 土地の相続について教えてください。 ３０年前に死去した祖母の名義の土地があります。 祖母は子供が２人おり、私の父と、私の叔母です。 私の父はもう死去しており、私の母も死去しております。
相続人は私と、まだ存命の祖母だと思うのですが、祖母の意思を確認しましたら、「土地はいらない」といいます。
祖母は３０年前に死去しており、もう相続放棄の期限も過ぎています。
そこで、私と叔母で遺産分割協議書を作り、土地をすべて私が取得すると書こうと思ったのですが、土地の相続登記の場合、中間の相続を飛ばして登記できないと聞きました。
いったん私の父と叔母名義で登記をして、そして改めて私の名義に登記をし直さねばならないようです。
ということは、私と祖母は遺産分割協議をしても意味はないということでしょうか？
宜しくお願い申し上げます。
祖母は３０年前に死去しており、もう相続放棄の期限も過ぎています。
そこで、私と叔母で遺産分割協議書を作り、土地をすべて私が取得すると書こうと思ったのですが、土地の相続登記の場合、中間の相続を飛ばして登記できないと聞きました。
いったん私の父と叔母名義で登記をして、そして改めて私の名義に登記をし直さねばならないようです。
ということは、私と祖母は遺産分割協議をしても意味はないということでしょうか？
宜しくお願い申し上げます。
回答
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A
回答日時：
2025/2/14 12:08:50
土地を所有していた父方の祖母Aの土地の相続にかんして、存命する相続人(自分と伯母)で遺産分割協議書を作成し、自分が相続したい。
→では、祖母Aの誕生から死亡までの戸籍上の全ての相続人を死亡、存命に関わらず明らかにするところからスタートしないといけないのは分かりますよね？
また、あなたは直系の孫にあたるので以下を書類で証明が必要です。
親が祖母Aの実子で叔母と共に相続権利をもち、かつ他界により、実子のあなた以外には相続権利の継承者は居ない、唯一の数次相続人であることの戸籍上の書類。
伯母は土地は不要ということですが、祖母Aが亡くなり相続が生じた時点から既に事実上土地は共有財産になっており、その他の相続完了後からの権利譲渡になる可能性があります。
なので専門家にきちんと依頼して作成してもらい、法務局への申請をされたほうが無難では？
→では、祖母Aの誕生から死亡までの戸籍上の全ての相続人を死亡、存命に関わらず明らかにするところからスタートしないといけないのは分かりますよね？
また、あなたは直系の孫にあたるので以下を書類で証明が必要です。
親が祖母Aの実子で叔母と共に相続権利をもち、かつ他界により、実子のあなた以外には相続権利の継承者は居ない、唯一の数次相続人であることの戸籍上の書類。
伯母は土地は不要ということですが、祖母Aが亡くなり相続が生じた時点から既に事実上土地は共有財産になっており、その他の相続完了後からの権利譲渡になる可能性があります。
なので専門家にきちんと依頼して作成してもらい、法務局への申請をされたほうが無難では？
A
回答日時：
2025/2/14 08:56:02
・中間省略してもいいししなくて最終相続人に移転することもできます。
★この相続登記は2通りの方法があります。
①中間省略して貴殿に移転させる方法、一度、書類上、遺産分割で死亡した父に移してから貴殿が相続します。
（昭和30年12月16日民事甲2670号）
（租税特別措置法 第84条2の3第1項により非課税です）
②中間省略をせずに直接、貴殿にも移転出来ます。
（平成29年3月30日法務省民二第237号）
★この相続登記は2通りの方法があります。
①中間省略して貴殿に移転させる方法、一度、書類上、遺産分割で死亡した父に移してから貴殿が相続します。
（昭和30年12月16日民事甲2670号）
（租税特別措置法 第84条2の3第1項により非課税です）
②中間省略をせずに直接、貴殿にも移転出来ます。
（平成29年3月30日法務省民二第237号）
A
回答日時：
2025/2/13 10:57:47
「祖母、父、母」はいつ亡くなったんですか？その順番がわからないので正確な回答はできませんが、
＞いったん私の父と叔母名義で登記をして、そして改めて私の名義に登記をし直さねばならないようです。
いやいや…父と叔母さんの名義にしたら、叔母さんから質問者様への移転はどうするつもりですか？贈与ですか？
質問者様と叔母さんで、遺産分割協議書を作って、「父の名義」にします。
もしお父さんよりお母さんが先に亡くなっていれば、登記は直接質問者様名義にできます。遺産分割協議書＋法定相続です。
お母さんが後に亡くなったなら、お父さん→母と質問者様。母→質問者様、となります。
法務局で相談するか、司法書士に依頼したほうがいいと思います。
＞いったん私の父と叔母名義で登記をして、そして改めて私の名義に登記をし直さねばならないようです。
いやいや…父と叔母さんの名義にしたら、叔母さんから質問者様への移転はどうするつもりですか？贈与ですか？
質問者様と叔母さんで、遺産分割協議書を作って、「父の名義」にします。
もしお父さんよりお母さんが先に亡くなっていれば、登記は直接質問者様名義にできます。遺産分割協議書＋法定相続です。
お母さんが後に亡くなったなら、お父さん→母と質問者様。母→質問者様、となります。
法務局で相談するか、司法書士に依頼したほうがいいと思います。
A
回答日時：
2025/2/13 01:01:35
問題は最初の回答者さんが指摘されている「①お父様がお母様より先に死亡していたら」というケースでしょう。
中間省略せずに直接あなたに移転できる先例（平成29年3月30日法務省民二第237号）を挙げておられる方がいますが、それはできないと考えます。
なぜなら二次相続であるお父様の相続人はお母様とあなたですが、既にお母様が亡くなっている以上、あなた一人で分割協議はできません。相続人全員の合意形成ができていると類推できるはずがなく、ダイレクトにあなた名義に移転することはできないでしょう。
やるとすればまず、あなたと叔母様で協議をして一旦お父様単独の名義に下ろします。その後法定相続でお母様とあなた２分の１ずつにし、更にお母様の持分をあなたに相続させます。計３件の申請です。
中間省略せずに直接あなたに移転できる先例（平成29年3月30日法務省民二第237号）を挙げておられる方がいますが、それはできないと考えます。
なぜなら二次相続であるお父様の相続人はお母様とあなたですが、既にお母様が亡くなっている以上、あなた一人で分割協議はできません。相続人全員の合意形成ができていると類推できるはずがなく、ダイレクトにあなた名義に移転することはできないでしょう。
やるとすればまず、あなたと叔母様で協議をして一旦お父様単独の名義に下ろします。その後法定相続でお母様とあなた２分の１ずつにし、更にお母様の持分をあなたに相続させます。計３件の申請です。
A
回答日時：
2025/2/12 09:26:05
☆,質問の件で土地や建物の相続権利は、民法第900条の以降にあり、
30年前の件を含めて、法務局の登記係の窓口で土地や建物前事項の
登記簿謄本の申請書へ記載して請求が、最初の確認の基本ですよ。
次に、その登記簿謄本の乙欄に所有権や抵当権等の過去の経緯です。
祖母ではなく祖父の場合もあり得ます。その名義者が死亡の日付で
その相続の子供達となり。相続も失く死亡は順次に相続義務者となる。
30年前の件を含めて、法務局の登記係の窓口で土地や建物前事項の
登記簿謄本の申請書へ記載して請求が、最初の確認の基本ですよ。
次に、その登記簿謄本の乙欄に所有権や抵当権等の過去の経緯です。
祖母ではなく祖父の場合もあり得ます。その名義者が死亡の日付で
その相続の子供達となり。相続も失く死亡は順次に相続義務者となる。
A
回答日時：
2025/2/12 08:37:45
亡くなった順番が、祖母→父ならば代襲相続となり叔母とあなたの二人で遺産分割協議を行えば事足ります。亡くなった順番が逆の時は一旦、父と叔母で相続した後にあなたへ相続となります。
A
回答日時：
2025/2/11 20:44:50
お父様、お母様より先に、お祖母様が３０年前に死亡したと思うのですが、
その後のお父様、お母様の死亡時期によって異なってきます。
①お父様がお母様より先に死亡していたら
一旦、叔母さんとお父様の法定相続での相続登記をします。
そして叔母さんの相続分を貴方に贈与による持分移転登記をし、
それとは別にお父様の持ち分を貴方に相続による持分移転登記をします。
②お父様よりお母様が先に死亡していたら、
叔母さんと貴方（お父様の相続人の身分で）が二人で遺産分割協議をして、一気に貴方に祖母様から相続登記ができます。
ですから、②の場合は叔母さんとの遺産分割協議ができます。
その後のお父様、お母様の死亡時期によって異なってきます。
①お父様がお母様より先に死亡していたら
一旦、叔母さんとお父様の法定相続での相続登記をします。
そして叔母さんの相続分を貴方に贈与による持分移転登記をし、
それとは別にお父様の持ち分を貴方に相続による持分移転登記をします。
②お父様よりお母様が先に死亡していたら、
叔母さんと貴方（お父様の相続人の身分で）が二人で遺産分割協議をして、一気に貴方に祖母様から相続登記ができます。
ですから、②の場合は叔母さんとの遺産分割協議ができます。
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