教えて！住まいの先生

大家歴20年で10数軒の売買経験があります、他の仲介会社に当って
見るべきです、いまの仲介会社が｛囲い込み｝をして
物件情報を他へ出していない可能性もあります。

これを業界用語で「つるし・吊るし」といいます、放って置きしびれを切らした売り主が安くその仲介会社に売るように仕向けるのです。
仲介会社・業者に売る価格は 仕入れ値＝安値になります

例 業者 2500万円で買い 2800万円で一般に売る

他の仲介業者に当るべきです、いまの仲介会社との契約は
1. 一般媒介
2. 専任媒介
3. 専任専属媒介
の何れでしょうか、2.3.は3ヶ月が契約単位で総て文書で更新を行い
ます。

売れないなら他社に当るとも言って下さい、この業界は義理も人情も
ありません、ドライな関係です。

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売れない物件の典型と思います。
こだわりぬいた、汎用性が非常に低い物件。

当然、中古として買おうとする人も、同じような感覚でないと無理なので、絶対的な買主は非常に少ない。

どこで建築したかではなく、何を建築したか、が重要です。
標準的な間取りであれば、おそらくすでに売却できていたと思います。

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親族や友人で借りたい人は居ませんか？

家の近所の方には声かけられましたか？
親と近居を希望している方などを見つけて直接契約を結ばれれば、銀行には「療養で完治したら戻るつもり」のローン継続で。
管理維持などの条件を個別に指定し直接契約でやればよいのでは？

敷金礼金無しで、退去時には家電を含め機能回復と現状復帰を条件と固定資産税負担＋ローン額で家賃相当負担つき占有契約という形なら、賃貸借契約には縛られない契約が可能では？

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とても悩ましい状況ですね…。
売却が進まず焦る気持ちもあると思いますが、現状を整理して、考えられる選択肢を整理してみます。

売れない主な原因の整理
立地の問題
田舎である
学校の正面（音や人通りの懸念）

間取りの問題
2階リビング → 子育て・老後に向かない
階段が多い
個性的な間取りで一般受けしにくい

価格の問題
地元工務店の新築が2,500～2,800万円
大手HMの中古が3,200～4,000万円
現在の売値2,980万円 → 競争力がやや弱い可能性

→ 価格の割にターゲット層が限られるため、内覧すら入らない という状態ですね。

考えられる選択肢
売却価格をさらに下げる
メリット
多少の値下げで市場の反応が出る可能性
早期売却の可能性が高まる
ローンを完済できる可能性が高い（買取よりはダメージが少ない）

デメリット
どこまで下げれば売れるか不明
売れなかった場合、値下げの効果が無駄になる

アクション
周辺の売れている中古戸建（3,200～4,000万円）の詳細を分析し、どう違うのか確認する
2,800万円以下（新築価格以下）まで下げる決断をするか検討する

売却戦略の変更（広告・仲介業者の見直し）
メリット
価格を大きく下げずに、売却の可能性を高められる
買い手が見つかる可能性が広がる

デメリット
すぐに結果が出るとは限らない
再度の手間や時間がかかる

アクション
別の不動産会社にも査定・相談（大手だけでなく地元不動産業者も検討）
内覧ゼロの現状を改善するため、プロの写真・動画撮影を依頼
物件の魅力を再整理し、ターゲットを明確化する（例：「二世帯向き」や「在宅ワーク向き」など）

買取を検討する
メリット
すぐに現金化できる
精神的な負担がなくなる
価格変動リスクを気にせず手放せる

デメリット
大幅な損失（2,000万円以下だとローンが残る可能性）
せっかくの資産が目減りする

アクション
買取業者の比較（現在の業者だけでなく、他の買取業者にも相談）
「リースバック」などの手法が使えないか確認

価格調整と戦略変更を並行する
すぐに買取で損を出すのではなく、2,800万円以下に下げ、一定期間売却活動を継続（例：あと3ヶ月）
それでも売れなければ、買取業者と再交渉（他社含め）
→ 短期間で決断できるように、リミットを決めておくのがポイント です。

個人的なおすすめ
価格を2,800万円以下にして、あと3～6ヶ月だけ売却活動を続ける
並行して別の不動産業者や買取業者を探し、条件を比較
それでも売れなければ、最良の買取条件で手放す

現状、内覧すらないのが問題なので、「少し価格を下げる + 売却戦略を見直す」が最初のアクションとして有効だと思います。

売却を急ぐ気持ちもわかりますが、焦って大損しないよう、少しだけ粘るのもありかと。

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私も売れない家を抱えてた時代がありました。
結局、賃貸にして２０年かけて劣化させ、
土地代だけで売っても惜しくない状態にして
売却に成功しました。

離れた場所で暮らしていましたが、
管理を依頼したリハウスでは
「家に何かあった時にすぐ修理業者を向かわせる」
というシステムがあったので
それを利用しました。
なので借主が給湯器やエアコンの故障で困っても
すぐに直すことができました。

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坪数も分からんので適当ですが
建売の地域で新築より高い注文住宅
は売れないでしょうね。
注文住宅がいい人は自分で建てますし。
築10年でも土地の価値しかないと思います。
更地にして解体費を乗せて売るのが
やっとだと思う。
殆どの地方地価はインバウンド要因以外では
下がる一方になりますよ。

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賃貸はローンが残っている以上無理ですよ。
銀行によってではなく、税が優遇されている住宅ローンを組んだまま賃貸に出すのは原理的には脱税になります。
少なくとも金利は上がってしまいますから、やはりそのまま値下げして売るしかないと思います。
２５００万ぐらいが地方の中古の上限かな、と私は勝手に思っていますが、現状の金利を勘案すると月の支払いが７万円。たぶん、家賃と同等です。
これより高くなると家賃より高くなり、購入するメリットが薄れるんです。

となると、残債が３５００万で、まぁ、１０００万以上手出しが必要になってしまいます。

損切りできる余力があるならもう損切ってしまった方が良いと思います。
収入的に余力がないなら自己破産を考えるべきだと思います。

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それでは、赤字にならない方法

遠いから賃貸は心配ありません
管理会社選びを間違え無ければ、遠くてもなんの心配もいりません
そもそも10年程度であれば設備の不具合も無いですから
不動産している人の多くが、県外は当然です
転勤の人もいるので、いちいち売却なんてしない人が多いです

つまり、あなたの家は売却向きでは無く賃貸向けです
家が学校に近く２階にリビングは、まさにペット可のファミリー向け
です、大型犬も飼育できて学校に近い賃貸の需要は多く
駐車場があればパーフェクトです
ペットは一度、住むと変化を嫌がりますので
長期に住むことが多いです
又それなりのお金持ちが住みますので
敷金も期待できます。

今、いくら毎月の支払かはわかりませんが
それ以上に収入はあるはずです

家がボロボロになるのは仕方ありません
でも土地は変わりませんから
長く住んでもらってローンを支払い、その後に売却するか
賃貸を続けるかを考えるです
ボロボロになった家だからと半額になったりしません
そもそもこの提案に需要あるかを試すことだってできます
この１年もったいないことしたと思いませんか？
この条件なら田舎でも１０万以上では貸せたのですよ１２０万です

思い入れのある家がボロボロになるのは仕方ないことです
売却も覚悟しているなら
喜んで使ってもらえる方に使ってもらって
その後、賃貸を続けるか売却を考えましょう

学校の近く、２Fリビングは理想です

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日本人が買い取ってくれないのであれば裾を広げて外国人にも声を掛ける。

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県外だと賃貸を考えないのは何故ですか？
私も県外に引っ越しましたが賃貸に出しています。
売却と賃貸と両方募集に掛け、賃貸が決まりました。
ローンを借りた銀行によっては賃貸に出すことを認めていないので注意してください。
残債が清算できるギリギリの売却と、賃貸の両方で考えるのが宜しいかと思います。

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