教えて！住まいの先生
Q 銀行の不動産査定について 妻の実家が自営業をしており、いざとなったら持ち家と土地を売却しようと考えていたそうです。
熊本県熊本市の坪単価が15万円程度が相場の地域に100坪持っていたのですが、自宅や倉庫などがあるため逆に撤去費用がかかるため300万円にしかならないと銀行から査定されたと落胆していました。
需要と供給等で変動はあると思いますが、この家と土地を任意売却したとすると300万円前後にしかならないということなのでしょうか。
お詳しい方がおられましたら、アドバイスをよろしくお願いします。
需要と供給等で変動はあると思いますが、この家と土地を任意売却したとすると300万円前後にしかならないということなのでしょうか。
お詳しい方がおられましたら、アドバイスをよろしくお願いします。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2017/2/20 08:46:49
いざとなったら・・・というのは差押か何かされているのでしょうか。
原則として債務の返済が滞り、保証会社または保証協会の債権回収に移行しないと
任意売却はできません。
一度、任意売却に詳しい不動産屋に相談されてはいかがでしょうか。
査定にしても、銀行で査定を依頼しているとすればおそらく不動産鑑定士です。
時価の査定をするにはやはり不動産屋に頼むのが良いでしょう。
その査定額から自宅、倉庫の解体費用を引いた金額が手元に残る金額に
最も近い数字となるはずです。
原則として債務の返済が滞り、保証会社または保証協会の債権回収に移行しないと
任意売却はできません。
一度、任意売却に詳しい不動産屋に相談されてはいかがでしょうか。
査定にしても、銀行で査定を依頼しているとすればおそらく不動産鑑定士です。
時価の査定をするにはやはり不動産屋に頼むのが良いでしょう。
その査定額から自宅、倉庫の解体費用を引いた金額が手元に残る金額に
最も近い数字となるはずです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2017/2/20 08:46:49
銀行と不動産業者では査定に違いが発生するのですね。ありがとうございました。
他の方々もたくさんのご意見をありがとうございました。参考にさせて頂きます。
回答
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A
回答日時：
2017/2/14 17:09:38
先日、知り合いが銀行から借り入れを起こそうと思って相談しました。
担保は坪辺り20万する土地300坪です。
現状は大手スーパーの駐車場として賃貸ししてその地代が年間360万
それを担保に3000万の融資を申し込んだら拒否されたそうです。
理由は土地を担保に銀行の融資は消極的だとか・・・・
で彼は不動産ゃをしていますのでその業績を良くしたら
借り入れが出来ました。
逆に3000万の希望に対して4000万借りて欲しいと言われたそうです。
仕方なしに4000万借りてそのうちの何割かは銀行の投資信託をされたとか・・・
今は土地の担保は評価が悪いですよ
担保は坪辺り20万する土地300坪です。
現状は大手スーパーの駐車場として賃貸ししてその地代が年間360万
それを担保に3000万の融資を申し込んだら拒否されたそうです。
理由は土地を担保に銀行の融資は消極的だとか・・・・
で彼は不動産ゃをしていますのでその業績を良くしたら
借り入れが出来ました。
逆に3000万の希望に対して4000万借りて欲しいと言われたそうです。
仕方なしに4000万借りてそのうちの何割かは銀行の投資信託をされたとか・・・
今は土地の担保は評価が悪いですよ
A
回答日時：
2017/2/14 15:52:18
現状を見てからでないと誰も判断できないと思いますが、簡易的に進めます。
土地価格が、100坪で15万円/坪なので、単純に計算すると1,500万円。
しかし、1,500万円は「更地価格」なので、上物があれば、資産価値があれば追加しますが、解体しないといけないほど劣化している場合、解体費用を考慮します。
ですが、1,500万円が300万円の価値、解体費用が1,200万円とは考え難いです。
ＲＣでやたら大きく作っていたのであれば、擁壁等があれば、成り立つ場合もあります。普通は、かかっても数百万円です。
とすると、実際の取引価格や地域性、立地、法令上の制限を「考慮しない」場合であっても、700～900万円くらいにはなるように思われます。
銀行は「競売にかけた時の回収価格」で検討するので、実際の価格ではありません。
地場の有力な業者に相談することです。
土地価格が、100坪で15万円/坪なので、単純に計算すると1,500万円。
しかし、1,500万円は「更地価格」なので、上物があれば、資産価値があれば追加しますが、解体しないといけないほど劣化している場合、解体費用を考慮します。
ですが、1,500万円が300万円の価値、解体費用が1,200万円とは考え難いです。
ＲＣでやたら大きく作っていたのであれば、擁壁等があれば、成り立つ場合もあります。普通は、かかっても数百万円です。
とすると、実際の取引価格や地域性、立地、法令上の制限を「考慮しない」場合であっても、700～900万円くらいにはなるように思われます。
銀行は「競売にかけた時の回収価格」で検討するので、実際の価格ではありません。
地場の有力な業者に相談することです。
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