教えて！住まいの先生

不動産屋には正規の免許を持ち、組合に入っている業者を選ぶこと、司法書士込みの契約をすること、組合加入の不動産屋なら何かあった時１０００万
までの保健が支払われます、組合加入してない不動産屋だと、これが無い。

面倒な条件付きの物件売買になるので、公正証書を作って特約事項を入れての契約売買が良いです。
不動産売買は、最初から最後まで何事も起こらずスムースに行くことは、
あまりないです、何らかの問題は起こりますよ。

火災保険などは加入者に保険が下りというより、世帯主に下りるような、・・
じゃないと他人の家の火災保険に入っての付け火で儲ける輩が横行します。
なのでこの辺が微妙ですね。

司法書士を入れての契約をお勧めします、ちゃんとした不動産屋なら、組んでいる司法書士に合わせてくれます。

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売買契約の時期をもっとギリギリにすればいいだけな気がします。
ただ、こういうのはよくあるっちゃあよくあります。

今新たに購入している物件の契約をすぐしないといけない場合。
なおかつ住宅ローンを組む場合。
ローン審査の条件に、既存の物件売却が条件になっていることが多いです。

ただ、この場合、個人的には買い手がだいぶ有利。
なぜなら、買い手が決まらないと、新しい物件の契約自体が進められないから・・・・。
下手したら、新居に引っ越さないといけない状態だけど、引っ越せなくなるっている一番避けたい状況にもなります。

契約はできたらしないほうがいいです。それだけあれば、相手の状況も変わる可能性があります。。。。
ただ、どうしてもなら迷惑料じゃないですけど現在の賃貸の料金や引っ越し費用、オプションで追加工事する費用などなど要求すべき

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1.現金購入であれば、所有権移転は可能です。
2.住宅ローン利用であれば、金融機関が明確に拒否するでしょう。
3.火災保険については、所有者が加入します。自動車保険ではないので、等級がダウンするなどはありません。むしろ自身が加入した保険であれば、堂々と保険請求ができます。
4.引渡猶予、を売主が求めています。通常、覚書で対応します。しかし、7か月は認めるべきではない、と思います。特に住宅ローン利用であれば、全ての審査をやり直すことになるからです。
5.今、契約すべきではない、と思います。売主の転居が確定してから、契約することを勧めます。居住中で不明な個所があるはずです。修理等で揉める可能性があります。
6.購入の申し込み（買付）で止めておくほうが良いと思います。7か月後に売主が退去しなかった場合、あなた側に別の物件が見つかった場合に対応できなくなります。

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契約をした後に7ヶ月住むってことでしょ？であれば、何の心配もない気がするが。所有権は移ってないので何か起きても売主側の負担になる。

決済後に7ヶ月住むって事であれば意味が分からない、引渡しする時に決済すればいいだけ。

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1週間、長くても2週間の引渡し猶予なら、買主のリスクが少なく
なりますが、7ヶ月は拒否するべきです。

1週間、長くても2週間の引渡し猶予の場合は、売主の転居先が既に決まっており、資金面や引越しのタイミングでの対応策です。

そもその、7ヶ月の引渡し猶予に対応する不動産仲介会社が何も考えていません。無知すぎます。

売主さんもお会いして、変な雰囲気の方ではないとか、根拠になりません。

リスクとして
①住宅ローン不可の可能性があり
住宅ローンは居住を目的としています。賃貸契約は認められない可能性があります。

②賃貸解約のリスク
完成が遅れているとか、引渡し日を拒否されたら、すべて応じるしかありません。（訴訟での解決）

③登記費用（登録免許税）＋ローン控除＋不動産取得税
7ヶ月の引渡し猶予では、税額の軽減措置やローン控除の利用が出来ません。
購入する物件によりますが、100万円以上の差がでます。

④火災保険
賃貸にした場合、住宅ローンにて加入した火災保険は対象外です。

⑤引渡し猶予の場合の売買契約に付加されている危険負担について
引渡し前に、建物が火災や地震で損害が出た場合は、契約は白紙解除となります。しかし、売主の資金上、無理。

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他の方の意見に賛成です。

もしも引き渡しの後に住まわせるなら、賃貸借契約をしっかりする事です。
その契約内容に、期間の取り決め、火災保険の加入や賃料をしっかりと規定する事でしょう。

でも、1つだけ問題が有るのです。
お部屋の、汚損と破損について。
汚損については、退去時にクリーニングを必須とする事でクリアできそうですが・・・・
破損については・・・・・基本中古住宅の購入は、現況有姿。
引き渡しの際に、その破損が有ったのか？
無かったのか？
という問題が発生します。住み続けてもらう場合、その確認がかなり困難です。
また、賃貸借期間中の設備の故障についても、しっかりと取り決めが必要です。

正直、決済後１～2週間は経験が有ります。
しかし、数カ月の場合、発生するであろうトラブるも多くなるので
取り決めがしっかりできない場合、辞めた方が良いのでは？
と思いますね。
しかし、売主さんや買主さんにとってメリットのある取引の場合は
仲介屋の立場としては契約したいとも思いますので
その辺をしっかりと契約できるのか？と言う事に成ると思います。

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こういうイレギュラーな契約は、たまにあります。
期間の長短はあれど、私も何回もあります。

そしてリスクは付きモノです。
なので住んでいる間は、売主に火災保険に入ってもらいます。
その火災保険は、借家人が入る火災保険となります。

ですので数ヶ月間とはいえ、賃貸借契約を結んでちゃんとした体制で貸している、という体にする必要があります。

ちなみに、火災保険は何度使っても保険料は上がりませんので、バンバン使うと良いですよ！
特約を付けるといろいろなことに保険が利きますので。

それと同時に、もし火災や地震で倒壊などした場合の契約の取り決めをどうするか？です。
私が携わる契約でしたら、自然災害の場合、原則として白紙解約とします。
火災の場合、原則買主に判断してもらい、白紙解約or損害賠償とします。
※火災の原因によります。売主に責任のない、放火やもらい火の場合もありますからね。

なるべく買主有利な状況を作ります。
火災等で金銭的な部分の保障は保険から受けられますが、精神的な部分は保障されませんので、火災が起きた物件（死者がでなくとも）は、なんとなくイヤだな～と感じたりする人が多いですからね。

あとは、万が一売主の入居のタイミングがズレた場合です。
これから建築されるのかな？
その場合、遅れたりする可能性もあります。

その場合に質問者さんとしてどうするか？です。
８ヶ月後とのことで、突然遅れる通知が来ても困りますよね？
なので、予め遅れる場合はどうするかを決めておきます。
１ヶ月以上前であれば、対処できるのか？
２ヶ月以上前でなければ対処できないのか？などなど。

要は、１週間前に言われても、引っ越しの都合を付けてしまっていたり、今の住まいの退去の通知をしてしまっているため、また１ヶ月分家賃がかかったり…と、トラブルになりかねません。

ですので、もし遅れるのであれば、〇〇日以上前に通知してもらう、ということです。
もし、その〇〇日以内であった場合は、売主が自身で賃貸に住んだり荷物をどこかに預けたりする必要がある、とした方が良いでしょう。
物件の引き渡し前〇〇日以降の賃貸借契約の延長は不可となる、みたいな感じです。もしくは期限を完全に切った「定期借家契約」にする。

回答で、そもそも論やめておけ！という回答も出てくるでしょうけど、リスクはありますので、それをどう回避するかを考える方が良いです。

こういった契約は往々にしてやりますので。
何かの参考になれば幸いです。

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売買契約から引渡しまでに期間が空くのは普通のことです
7か月というのは少し長いですけど

もちろん引渡し時点で最終決済ですが


引渡し後に売主を住まわせる？
やめた方がいいと思いますけど

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