教えて！住まいの先生

注文住宅で土地から購入される場合

①土地契約
②土地決済・所有権移転登記
③建物契約
④建物着工
⑤上棟
⑥建物完工
⑦引き渡し
⑧建物登記
⑨融資実行

この順序になります。
中には、①の前に③を促す建築業者がいるかもしれませんが、そんな業者は要注意です。
まともな業者であれば、土地も契約していない人と建築請負契約を結ぼうとは思いません。

次にお金の話ですが、それぞれのタイミングで以下のようにお金が必要になります。
①土地代の10％（未完成宅地の場合5％）
②土地代の残金
③建物請負工事費用の10％
④同 30％
⑤同 30％
⑦同 30％

ところで、「住宅ローン」と言う言葉はよく耳にしますが「土地ローン」って聞いたことがありますか？
一般的には、「土地だけ購入したいから融資を受けたい」と言うと、金融機関からは「不動産担保ローン」を勧められます。
もちろん、住宅ローンとは金利が全く異なりますし、実際に満額借入することは困難です。

なぜそうなるのでしょうか？
不動産には、実際に取引される価格のほかに、「評価額」と言うものが存在します。
主に、課税する額を決める際に用いられるのですが、「評価額は実際の売買価格の50～60％」と言われています。

質問者様の購入されようとしている土地が、1000万円と仮定します。
金融機関は「評価額600万円」の土地を担保に、1000万円の融資は行いません。

しかし、住宅ローンとなると、金利も低く、フルローンも可能です。
それはあくまで「評価額を上回る融資になるが、居住していれば他に家賃負担もないはずだし、返済できるであろう」と言う金融機関の判断のもと、融資が実行されています。

このことから、住宅ローンは「融資実行から一定期間内に居住」することが条件になっています。

話は前後しますが、住宅ローンとは「土地建物を担保にお金を借りる」制度です。
ですから、原則的に⑧を行うことで「建物の所有権が施主に帰属した」以降にしか、住宅融資を受けることはできません。

でも、その前に土地代金も建築費用も支払う必要があるのです。

この矛盾を解決するために、大手住宅メーカーには「提携ローン」と言う制度があります。
④⑤の中間金をすべて⑦のタイミングまで猶予する
そして、⑦引渡し前に金融機関より信用貸しを受ける
制度です。

提携ローンがない場合、「つなぎ融資」と言うものを受ける必要があります。
つなぎ融資は、簡単に言えば「無担保ローン」です。
土地や建物の中間金、最終金の支払いのタイミングで随時、無担保ローンを借りて、⑨のタイミングで住宅融資を受けたお金で無担保ローンの返済をする・・・という考え方です。
先のタイミング②で、土地だけ自分名義になっているはずですので、土地だけ抵当権を設定する必要がある場合が多いです。

金融機関もリスクがありますので、短期間とはいえ金利は住宅ローンより高く設定され、手数料が必要な場合もあります。
その他、印紙代や抵当権設定費用が余分にかかります。



さて、これらの流れを質問者様の計画に当てはめてみましょう。（仮定）

①R5・12 土地契約
②R6・2 土地決済・所有権移転
④R7・2 建物着工
⑦R7・7 建物完成

こんな感じになります。
ここで生じる問題点を考えましょう。


【土地に関して】
②は遅くすることはできません。
R6・2と記載しましたが、もっと早い時期を求められるかもしれません。
ご質問から、恐らく新しい分譲地かと推察しております。
ほとんどの開発業者が、銀行から融資を受け、大きな土地を購入し、小分けにして販売しています。
販売すると、手元にお金が入るので、銀行に返済します。

②が行われなければ、どんどん金利がかさむことになります。
また、所有権移転が行われるまでは、所有者が固定資産税の支払い義務があります。
開発業者は、一日でも早く所有権移転可能な人に、土地を売却したいはずです。
その為、必ず②決済期限を設定されます。
一般的には契約から三か月前後です。


【建物に関して】
次に建物の契約時期です。
建物の請負契約の内容に、着工期限と言うものがあります。
このご時世、建築資材も値上がりが続き、二年後に今と同じ金額で建築することは不可能でしょう。
契約だけしておいて、「着工まで1年超の場合は再見積もり」と言う業者が多いかもしれません。


【融資に関して】
融資を申し込むと、当然、審査を行います。
しかし、審査後に支払い遅延などの金融事故を起こすことも懸念されます。
大きな病気をするリスクもあります。
その為、多くの銀行が「審査の有効期限」を1年間に定めています。
申込→融資実行までが1年を超える場合、再審査が必要になります。



これを踏まえた上で、必要なことは

【不動産屋】来月契約したとして、決済期限はいつになるかの確認

【住宅メーカー】着工有効期限の確認＆早期契約の可否の確認

【金融機関】すべての流れを説明したうえで、融資実行の可否の確認
可能であるとすれば、つなぎ費用の確認
融資に際し、建物契約書が必要かどうかの確認

最低でも、これらの作業が必要です。
また、建物がない状態で、土地だけを保有している場合、高い固定資産税が課税されます。

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