教えて！住まいの先生

現在の法令にあっているか？
建ぺい率や容積率、高さ制限。
接道が法令にあっているか？
というのは建築基準法にあっていない家もありますから、ひどいのは再建築不可。
なかには建築基準法4３条の但し書きの土地。
重要事項で説明があるはずですがそういうのがあると著しく価値が下がる、すべての銀行が融資する訳でない物件にもあたります、そうなると将来売るさいの障害になります。

あとは建物の状態でしょうね。

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先ずは場所です。
建物は価値が無くなったとしても土地は資産価値として残ります。
なので資産価値としてはどうか、住みやすさ(住環境)としてはどうかを検討することですね。
住みやすさでは「今」だけでなく、将来的に考える事です。住宅専用地域で無い場合にはある日突然隣にビルが建つ、飲食店が出来るって事もありますからね。
今は大丈夫でも、騒音や匂い、日当たりなどの影響は無いか。夜間はどんな感じか、治安は？あと隣人やご近所さんでややこしい人がいないか。
内見の際に隣近所に菓子折りでも持って行き、ご挨拶すればだいたいの環境は知る事が出来ますよ。
また、固定資産税は土地にも掛かります。
いくら物件がお買い得でもその場所の固定資産税相場を把握しておく事も大切ですね。

あとは物件そのものです。
再建築可能か、契約者不適合責任はどんな感じか、リフォームが必要ならその予算も含めて物件価値として妥当か。
それ以外でも現状の瑕疵を把握し、修繕は売主か買主か？

最後に住宅ローン控除要件を満たしているかも。物件によっては住宅ローン控除要件を満たされてなくローン控除を受けれない物件もあります。
国土交通省の住宅ローン控除要件としっかり照らし合わせてみる事もお勧めします。

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【気をつけるポイント】

❶建物の構造に欠陥がないか

❷将来の計画に合った間取りになっているか

❸周辺の生活環境が整っているか

➍リフォーム費用が高額にならないか
（例）築25年目にも関わらず外壁塗装を全くやっていない等。

❺建物の状態に不具合がないか

❻あなたが住宅ローンを考えている場合に対象物件になりえるのか？

（例）木造20年目の場合にBKは資産価値0と判断等。

❼夏になると湿気が酷くなりそうな物件か

❽住宅周辺がたまり場になりそうな事は無いか？

❾隣人の物件も傍目から確認。

【不動産屋に確認】
❶増築や改築ができるか

❷建物の状態に不具合、著しい劣化等がないかを全て教えて欲しい。

❸売りに出された理由は何か（不動産屋が嘘を言う可能性もあるが聞くだけ聞く）
➍「契約不適合責任」の内容

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再建築不可だけはやめとけ。
旗竿地など私道負担ありとかな。
それと崖条例とハザードマップ確認や。
あ、そうそう買うなら昭和57年以降築な。耐震性と税金とかが違ってくる。
土地面積は200㎡以下を勧めるが、やはり土地は50坪ぐらいの広さがあったほうが建て直しの夢が広がる。

それと2000年前後に建ったやつは屋根が脆いかもしれんぞ。アスベスト使われなくなって間もない時期だからミルフィーユ化してる物件が多い。

近隣住民の質とか治安とか大事だけどまぁそこは運かもしれない。
とりあえず勢いのない都市や街、ド田舎はやめとけ。

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