教えて！住まいの先生

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＞どちらがいいのでしょうか？
＞皆さんはどう思いますか？

貴方の「優先する点・考え方・返済計画・現状・見通しなど」に対して、より適した方。

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返済計画によります。

どのくらいの金利上昇ペースで、シミュレーションをしてみましたか？

その根拠はありますか。


勘違いしてはならないのは、政策金利の上昇と、変動金利の上昇率は同じでは無いことです。
特に、店頭金利＝基準金利が他行とは違う設定の金融機関では。

住信SBIネット銀行を含むいくつかの金融機関では、4月5月頃に、「マイナス金利解除を受けて」変動金利の店頭金利を0.10%上昇予定と発表しました。

ですが、そもそも住宅ローンの金利設定は、各金融機関が自由に決めています。
いつでも好きに上げられる、ただし、競争相手（借換される別の金融機関）がいる状況、です。

変動金利がオトクかどうかは、分かりません。


その上で。
変動金利のメリット、デメリットは。

当初金利が低い事が多いです。
残債方式なので、当初金利が低い事は、総利息を減らす意味合いは大きいです。

住宅ローンは、残高が少しずつ減っていきます。
そのローン残高について、毎月、その時点の適用金利の12分の1の利息がつくので。

繰上返済との相性が良いです。
繰上返済は、その時点のローン残高を直接減らします。
金利の上昇が、繰上返済の後になれば、影響は小さいです。

逆の説明の方が分かりやすいかもしれません。
当初金利が高い場合、繰上返済までについた利息は取り戻せない、のです。

適用金利が変わります。
金利が上がれば、適用される時期から、利息の付き方が上がります。

５年ルールがあれば、返済額は５年毎に更新されます。
５年ルールが無い場合もあり、0.5年の期間固定金利のような扱いになります。

返済額軽減型の繰上返済ができれば、５年ルールを利用して、更新時期をズラせる場合があります。
3年目に、10万円の繰上返済（返済額軽減）をして、更新時期を造り、そこから５年ルールを適用させるなど。

手数料がかかる事もあるので、そこまでオススメはしません。


変動金利の最大のデメリットは、金利が変動する事です。
金利上昇局面であれば、どこまでの金利上昇なら大丈夫なのか、しっかりと試算しておく必要があります。
そこまで過大に心配する必要はないです。
重要なのは、変動金利か全期間固定金利かではなく、借入金額がキツいのか、そうではないのか、の話です。

全期間固定金利では返済できないような住宅ローンの組み方は、変動金利の金利が上昇したら、返済できないのです。


全期間固定金利のメリットはただひとつです。
最後まで返済額が分かる事です。
金融機関の経営が傾こうが、取り扱い金融機関が変わろうが、金利環境が変わろうが。

全期間固定金利が金利上昇に強いのは当然です。
既に契約しているので、固定されているのです。


個人的には、住宅ローンの繰上返済はしなくても良いと考えているので、全期間固定金利の方が好きです。
「今」の返済額の価値と、「35年後」の返済額の価値とでは、おそらくは環境が違います。

変動金利は、「今」の返済額の価値と、「35年後」の返済額の価値とでは、金利上昇の影響を受けるので。

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都市銀行で融資担当をしております。
変動金利、固定金利に対して有利なのは変動金利です。

今じぶん銀行は利上げとは言いながら過去最安の0.179を打ち出しました。
その金利で考えると3000万35年借りて月々74000円
固定金利フラットでは1.9の金利で同じ条件なら月々98000円になります。
月に24000円の違いが出ます。
固定金利は利上げの場合安心だと心では考えますが今固定にして毎月変動がそのままの金利でいたら月々24000円損したと思い続けるでしょう。
それが安心ですかね。
その上で固定金利で支払ったつもりで24000円年間貯めて繰り上げ返済30万を年一回入れていけば大きく借り入れは減っていきます。

また低金利の背景ですが今は長プラ短プラ政策金利など関係のないところで金利は動いています。

特にネット銀行の台頭で有店舗銀行よりも経費もかからず資金も潤沢な事業者が顧客獲得を目指して住宅ローンを主に力を入れ始めました。

じぶん銀行の社長は住宅ローン金利はゼロでもよい顧客を獲得して経済圏を確立すれば安泰だとまで言っています。

ですから固定、変動ではなく変動一択で借入先を選定するのが一番有利な方法です。

また余談ですが東京スター銀行などは定期金利を0.55％にしました。
3000万あれば東京スター銀行の定期にしたじぶん銀行で住宅ロ－ンを借りることもできます。ロ－ン減税と合わせてとても良いですね。

ですから固定を選択して毎月損を確定していくよりも変動を選択して浮いたお金で繰り上げしたほうが余程よいですね。

わたしなら固定を選択して毎月24000円も損をしているという事実にはとても耐えられないですね。

多くの経済学者が口をそろえて言っているのは仮に住宅ロ－ンの変動が上がっても1％まではいかないと言っています。

毎月24000円も損したと思う生活に耐えられれば固定も視野に入れるとよいですね。

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変動は今後10年で2,3%まで上がる想定
固定は現在は1.8%程度
長期で見るなら固定でもいいかもって感じですね
変動で上がったらどうするかとか対処できるなら変動ですね

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変動金利
金利が低いが上がる可能性がある。

固定金利
金利は高いが返済まで同じ金利。

どちらでも良いです、どちらが良かったかは完済時にしか分からない結果論です。

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